房地产开发项目成本管理和控制

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　　[摘要]近年来，随着社会经济水平的不断提升，房地产开发项目也随之快速发展。为促进房地产企业健康持续发展，需要加强对企业开发项目的成本管理。本文首先分析了房地产开发项目成本管理中存在的问题，然后立足于问题现状，提出了促进房地产企业加强成本控制的有效策略，以期取得抛砖引玉的作用。
　　[关键词]房地产开发 项目 成本管理
　　房地产企业为我国国民经济的增长贡献了重要的力量，在市场经济中占有重要的地位。对房地产开发项目进行有效的成本控制，可以节约房产企业的资金投入，提高企业的经济利益，是房地产企业日常管理中加强内部控制最有效的手段。随着房地产行业密集度越来越高，传统的成本管理模式存在的问题日益凸显。
　　一、房地产开发项目成本管理存在的问题
　　由于近年来我国房地产企业建设规模的不断增加，房产企业对内部的成本管理控制越来越重视，原有的成本控制理念已不再满足市场环境发展的要求。因此，对房地产开发项目传统的成本管理模式进行探讨具有重要的现实意义。
　　首先，传统的房地产开发项目成本控制方面存在着管理制度和管理体系不健全的现象。成本管理范围不够全面，缺乏对相关项目的全过程管理。部分企业尤其是中小房地产开发企业，缺乏开发经验和足够的资金投入，且专业的人才队伍建设健全，对房地产开发项目的成本控制缺乏重视程度。对相关内部控制体系和管理制度的建设不全面，且缺少现代化的管理经验，致使企业在项目开发过程中，成本居高不下。对成本的控制主要集中在房地产施工阶段，缺少对项目施工前和施工后的成本管理体系。
　　其次，在成本管理方面缺乏细节处的控制，对成本控制存在一刀切的现象。目前，我国大多数房地产开发企业将开发项目的成本管理作为单项的会计账目进行统一核算，缺乏对各项成本支出的精益管理，对企业项目开发的各项费用缺乏精细化的控制，如项目开发前的规划成本，相关配套设施的使用成本以及土地管理成本等。在项目的具体施工前，由于缺乏精细化的控制体系，使得项目的方案设计、项目的拟建选址以及项目的市场定位存在问题，在施工前对相关预案的反复更改，也在一定程度上增加了企业的管理费用投入。
　　最后，部分房地产开发企业缺乏对成本的动态管理机制，在我国目前的房地产成本管理体系中，大部分房地产开发企业会选择在项目的决算环节进行对成本投入的具体分析，对项目建设的全过程缺乏有效的成本管理手段，进而使得成本管理的效果不够明显。虽然企业最后对项目建设进行了必要的成本费用投入总结，但是由于缺乏动态的管理手段，致使成本的真实性大打折扣，项目的账目费用很难反映出房地产开发企业真实的成本投入。
　　此外，由于大部分房地产企业采用的是以工时为标准进行开发项目成本的计算体系，在此过程中由于动态管理模式的缺少，使得一些非相关的制造费用也进入了成本的核算体系中，影响了成本数据的真实性。
　　二、控制房地产开发项目成本的策略
　　（一）强化成本管理观念，健全管理制度体系
　　为强化对房地产开发企业成本控制的全过程管理，相关的管理人员应增加自身成本管理观念，并健全成本管理制度体系，对企业开发项目进行多个环节进行有效的管理。企业应注重引进先进的管理人才，加强对企业人员有关成本控制方面的培训，并建立有效的激励制度，引导企业人员积极参与成本管理工作之中。
　　在培训的过程中，应注重加大资金投入，以此引进科学的成本管理经验以及先进管理技术。房地产开发企业应以施工单位成本控制能力为基础，进行项目的委托和建设，并对项目的全过程进行合理的预算和评估，在成本投入，资金使用、费用管理等多个方面加强控制力度。以目标效益的达成为切入点，建立项目施工前后的全过程管理体系。同时，项目管理人员应提高对优秀建设项目的学习力度，对优秀项目的成本控制方案进行实地探讨和研究，提高自身的成本控制经验，以此健全房地产开发项目成本管理制度体系。
　　（二）引入市场竞争机制，加强成本精益管理
　　为增加对房地产开发企业的成本细节处的控制，避免成本控制出现一刀切的现象，需要在项目成本控制中引入市场竞争机制。对项目建设中的材料投入和相关设施的使用进行综合考量，选择最优的建设方案。在建设材料的选购环节，通过市场竞争机制选择质优价廉的产品，以此增加项目施工前的成本控制。并对相关的费用投入，建立分类的会计核算账目，加强成本的精益管理体系建设。在项目施工中，应充分利用市场机制的有效性，对施工单位进行招投标，选择成本控制观念强，施工建设口碑好、项目开发能力强的施工单位，并对施工企业的项目建设计划加强成本核算和精细化管理。
　　对项目开发中的成本规划、配套設施的使用等方面进行合理的控制。在项目建设中，因突发情况产生的费用支出，进行事前的合同描述，以此划分双方的责任，避免因突发事故造成的项目开发成本增加的情况。在施工建设完成后，应注重对成本投入的全过程考核，完善对项目成本投入的精益管理体系。
　　（三）建立信息管理系统，强化对成本投入的动态管理
　　为强化对房地产开发项目的全过程管理，还需建立一套完整的信息管理系统，对成本产生的各环节进行动态的管理和分析。房地产企业施工项目的成本管理信息体量巨大，范围广泛。相关企业需要从施工材料的供应商、市场竞争对手、业主客户、政府组织等多个渠道进行成本管理信息的收集总结，为保证信息的多样性和准确性，需要实时更新信息系统并综合考量外部市场竞争环境以及企业自身的发展目标。在企业部门内部建立成本信息管理平台，通过员工的自主参与，加强对成本核算的动态管理。
　　此外，加强对成本信息的动态管理应注重成本信息的真实性，通过科学有效的信息完善成本管理体系。对企业的内部信息和外部信息进行合理的比较和查验，保障项目成本管理工作的有效性，避免额外管理费用的增加。同时，对成本信息的变动应积极地做出反应，及时更新成本管理信息系统，以此保证房地产开发项目成本信息的可靠性，形成对企业成本控制的动态管理机制。
　　三、结论
　　综上所述，房地产开发企业通过强化相关人员的成本控制观念、健全管理制度体系，在施工材料的采购上引入市场竞争机制，以及建立完善的信息管理系统的策略，加强了对成本控制的精益管理力度，强化了对成本的动态管理，是解决目前我国房地产开发项目中成本管理问题的有效手段。
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