基于SWOT的安吉龙山公馆投资决策可行性研究

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　　摘要：科学合理的房地产开发可行性研究是控制投资风险、保证适度发展的关键。通过对项目进行SWOT分析，在整体经济形势和房地产行业发展现状基础上，分析安吉县附近的房地产市场供给和需求，以及项目的财务能力，预测未来的发展趋势；从项目的发展战略和规划布局角度，用综合分析的方法来评价和选择项目发展计划。
　　关键词：可行性研究；SWOT；投资决策
　　中图分类号：F830 文献标识码：A
　　文章编号：1005-913X（2019）05-0141-02
　　一、引言
　　房地产开发商越来越意识到可行性研究的重要性，为了降低损失，避免风险，保证项目的成功运行，可行性研究已成为房地产项目管理过程中最重要的环节。
　　房地产项目投资巨大，项目建设周期长，不确定因素多等特点，其成功取决于决策的正确性。 经科学分析和预测结论的项目可行性研究后，获得决策的重要依据，可行性研究的目的是制定科学的决策程序，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据或参考。实现项目决策更加科学民主，减少或避免错误投资决策，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。因此，可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几个方面。
　　第一，可行性研究是投资决策的重要基础。
　　第二，该项目的可行性研究是该项目的基础。在中国，投资项目必须纳入国家投资计划。 根据项目审批可行性研究，尤其是房地产项目需要政府有关部门批准。
　　第三，可行性研究是基于项目融资。
　　第四，可行性研究是编制下一阶段规划，设计和施工计划的基础。
　　第五，可行性研究是建立在开发商和当事人之间的合同基础上的。
　　二、安吉龙山公馆项目SWOT分析
　　（一）优势（S）
　　地理位置的优越性。坐落在安吉县迎宾大道上，东面为天荒坪南路，南面为独松关路，主要由市政府在南部兴建，东南方向是著名景区龙山南公园，西面临近安吉省道灵峰南路，北面临近昌高路，靠近昌硕高级中学。驾车到上海仅需90分钟，驾车到杭州仅需60分钟，距离安吉客运中心约6公里，距离杭长高速入口（长兴/杭州方向）约7公里，距离安吉北（江苏、安微方向）高速入口约24公里，地理位置非常优越。
　　（二）劣势（W）
　　在规划区域内有很多的住户需要拆迁安置，协调工作难以开展，在开发初期需要投入大量的时间和资金，对工期的影响非常大。这个项目在前期曾因施工质量不合格成为烂尾楼，对未来影响非常大，营销策略需要做大幅的改变。
　　（三）机会（O）
　　安吉县属于湖州市中小城市之一。2019年杭安轻轨的开通直接与杭州地铁无缝对接，安吉到杭州只需15分钟。2018年商合杭高铁的开通，到杭州东站只需20分钟，到上海只需1小时。高铁的开通运营也预示房价的上涨。2022年全国瞩目亚运会·安吉龙山体育场分赛场离本项目700米观看亚运会就在家门口。
　　（四）威胁（T）
　　作为土地的一部分抵押的浙江某房地产有限公司，银行已偿还银行债务尽快得到的土地使用证抵押贷款。拆除爆破的密度过大，拆除工程的造价和风险是工程成败的关键。拆除难度大，工程建设工期有延误的可能。
　　（五）SWOT分析结论
　　无论是东部地区大面积开发理念的转变，还是整个区域的转型，都是利大于弊。我们要抓住区域发展和市场机遇，首先要挖掘社会的良好形象，加大宣传力度，树立品牌。
　　三、安吉龙山公馆项目总体市场分析
　　（一）城市经济发展状况
　　2016年国内生产总值增长率达到3 248.7亿元，比上年增长7.1%，虽然近年来增长率已创下新低，但在过去四年中，综合长期利率相对稳定，经济基础良好；安吉人均GDP达到69 835元，约合10 100美元，已达中等发达国家的标准。
　　（二）居民消费水平
　　2017年底全县年末户籍人口46.61万人，常住人口47.1萬人，外来人口极少，属典型的内生型市场，市区人口在以年均1.5万人的速度增长，按规划至2020年市区人口将达到25万人，按目前增长速度来看至少超过20万人。安吉消费品零售总额增长率要明显高于GDP涨幅，但受宏观经济减缓影响，增长率也呈现下降趋势，但仍可表明安吉市场较为强大的消费力。
　　（三）产业的发展
　　安吉产业结构以第二产业为主导，且其比重呈逐年下降态势；第三产业呈现稳步增长，产业结构持续优化，安吉城市活力进一步释放。2017年安吉完成固定资产投资186.71亿元，近几年保持15%左右的增长；完成房地产开发投资29.28亿元，同比增长3.9%，相较于前期年增速稍有减缓，占固定资产投资的15.68%，占GDP的9%，占比结构比较合理，说明安吉房地产市场发展较为健康。安吉特色产业鲜明，有效拉动了当地的经济发展，充足的产业人口也带来了投资需求的旺盛。
　　（四）城市发展规划
　　安吉城市发展定位为“中国生态竹乡、旅游休闲胜地、美丽乡村”。打造以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和旅游休闲度假目的地；成为长三角重要的先进特色产业制造基地。构筑“一中心、五重镇、六十中心村”城乡体系框架。安吉整体规划和发展定位与资源特征、经济自然发展规律相吻合，将重点打造旅游休闲城市及特色产业制造基地。
　　综上所述，安吉商品房成交高峰已出现在2011年，刚性需求得到有效释放；年人均成交面积在1平方米左右，属正常水平；商业物业销售供给影响较显著，随着安吉商业设施的开发，成交量较前几年有所上升，年均成交面积在10万平方米左右。由此可见，在这样的市场环境下，龙山公馆项目的筹建是很必要的。
　　四、安吉龙山公馆项目财务评价 　　（一）安吉龙山公馆开发项目资金投资估算
　　根据测算，项目开发投资估算为13245万元，见表1所示
　　（二）安吉龙山公馆项目资金筹措
　　项目投资的资金来源包括筹措资金、对外融资及销售回款。本项目拟对外融资3 480万元，采用债权融资、股权融资两种方式。具体指标如下表2。
　　（三）安吉龙山公馆项目主要经济指标
　　1.计算报告期内的各项平均指标
　　税前投资利润率：38805÷13245=292.9%
　　税前销售利润率：38805÷52050=74.6%
　　税后投资净利率：27376÷13245=206.7%
　　税后销售净利率：27376÷52050=52.6%
　　2.计算并取得以下指标
　　项目投资回收期Pt：Pt=5个月（含建设期）
　　项目财务净现值NPV：
　　NPV=-1102.6/1.03-2112.6/1.032+……-2065/1.038=31221.26万元
　　3.财务内部收益率
　　IRR=36%
　　4.加权平均资产成本：
　　本项目资金E为4 200萬元，融资D为3 480万元，银行及非银行金融单位融资利率Kd取综合利率20%，公司股东期待项目回报率为Ke25%
　　WACC=Kd[D/（D+E）]+Ke[E/（D+E）]
　　=20%[3480/（3480+4200）]+25%[4200/（4200+3480）]
　　=23.29%
　　5.综合分析
　　在本可行性相关条件下，投资本项目，可获取净利润27 376万元，财务净现值NPV为31 221.26万（折现率为20%），内部收益率36%，IRR-WACC=
　　12.705%>0，从上述财务指标分析，该项目可行。
　　五、结论
　　鉴于区域和地方房地产宏观经济发展，安吉宏观经济高速发展阶段，该项目得到了强有力的财政支持。房地产项目以质量、数量和质量为导向，因此，如果项目质量保证，在规划创新方面，将会有更大的发展机遇。基于上述内容的归纳和梳理，安吉龙山公馆投资筹建有着良好的市场前景和强有力的财政支持，也有着以下两项良好的社会效益。
　　（一）推动城市经济稳步发展
　　该项目将成为安吉县新的景观线，推动了城市经济的稳步发展，提高了人们的生活水平。随着安吉人民生活水平的提高，消费结构也会发生很大的改变，这对于房地产业的发展会起到重要的推动作用，对改善城市环境有非常重要的作业，同时也吸引了外来的商家等，使得城市的经济得以稳定可持续发展。
　　（二）为社会提供劳动就业机会
　　该项目的开发建设将创造许多行业，如：建筑行业的就业机会，建设材料、金融、广告行业，以及施工完成后，小区内物业方面可以提供很多的就业岗位，这将推动劳动力的合理流动，间接为下岗工人提供再就业机会，起到对社会保障一定的稳定作用。由于房地产行业属于基础性的行业，在学历要求方面没有特别高的要求，使文化水平不高的劳动人民有一份职业，生活得以保障。
　　因此，如果项目质量保证，完善规划创新，该项目将会有更大的发展机遇，对这一项目的投资决策应该予以肯定。
　　参考文献：
　　[1] 王海平.浅议投资项目可行性研究存在的问题及对策[J].商业经济，2012（8）.
　　[2] 郑宪强.建设项目投资策划与决策方法论——可行性研究的反思[J].建筑经济，2010（2）.
　　[3] 李光华，司静波，李思敏.投资项目可行性研究的可信度研究[J].现代商业，2011（2）.
　　[责任编辑：王 旸]
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