地方政府债务与房价相互影响综述

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　　【摘要】本文总结了研究地方政府债务与房价的相互影响的有关文献，中国地方政府债务与房价具有相互促进作用，彼此互相联动。当前，我国的地方政府债务问题与调控房价问题是经济转型期所面临的其中两个重要问题之一，厘清地方债务与房价的相互影响关系有助于后续进一步的深入研究。
　　【关键词】地方政府债务  房价  土地财政
　　一、引言
　　地方政府对于我国的经济发展有着非常重要的作用，促进本地区的基础设施建设与公共事业发展、提高当地居民的生活环境、调节经济发展的结构等方面都需要地方政府的参与。自从财政分权改革后，地方政府的财政收入开始不能覆盖财政支出，并且财政缺口有逐渐扩大的趋势，地方政府的财政压力非常之大。
　　伴随着我国经济的快速发展，大量农村劳动力进入城市，对于城市住房的需求也迅速增加，房价随之上涨;另一方面，在城镇化与工业化过程中，工资水平也逐渐提升，人均可支配收入快速增加，居民的储蓄不断增长，而居民的投资方式有限，住房成为居民的投资选择之一，大量的资金涌入房地产市场，也造成了住房价格上升。
　　二、房价对地方政府债务的影响
　　大部分学者在研究房价对于地方政府债务的影响时一般以土地财政作为桥梁。土地财政直接依赖于房地产市场，房价上升会带动土地价格上升，土地价值上升则土地财政增收;同时，地方政府的债务偿还也依赖于土地财政。由此可以看出，要研究清楚房价对于地方政府债务的影响，就必须厘清土地财政在其中的作用。
　　（一）房价对土地财政的影响
　　在关于房价对土地财政影响研究中，多数学者的研究结论为房价对于土地财政有正向影响。一些学者研究发现地方政府通过低价征收土地、高价出售，以低价推动房价，然后增加房地产业的稅收，解决财政困难。这造成了地方政府发展对于房地产业的依赖。地方政府在追求“以地生财”的过程中拉升房价，并且在主观上不想让房价下跌，从而造成地方政府在执行中央调控房价政策时不力，房价居高不下。
　　同时，也有一部分学者对以上结论持不同意见，有学者通过研究地方官员出让土地的激励时发现，以政治晋升激励为主的“土地引资”目的是政府出让土地的主因，地方政府无意通过土里财政来推高房价。部分研究人员采用1999-2007年全国30个省市区面板数据分析土地财政、晋升激励与房价棘轮的效应，分析结果发现土地财政并没有提升房价，反而抑制了房价上升。也有学者认为土地财政早于房价飙涨而存在，土地财政并没有推动房价上涨，而是高房价无关。
　　（二）土地财政对地方政府债务的影响
　　很多学者研究发现，土地财政是造成地方政府债务扩张的主要原因。地方政府以基础设施建设和较低的工业用地价格来吸引投资，政府举债投资增加本地GDP，利用卖地收入偿还债务。我国城镇化快速发展使土地需求扩大，土地供给不足导致价格上升，而城市土地国有化是土地财政的制度基础，地方政府一方面借债发展，另一方面卖地还债。有学者构建了信号博弈模型来研究地方政府的举债行为，地方政府通过向金融机构抵押土地获得贷款，从而增加债务收入。
　　三、地方政府债务对房价的影响
　　自1994年我国对住房实行市场化改革以来，房地产市场迅速发展，房价不断上升，尽管国家一直在对我国高房价进行调控，但是收效甚微。高房价会造成买房者的负担过重、社会资源配置失衡、影响地区经济的健康发展以及社会的和谐稳定等一系列问题。
　　在关于地方政府债务对房价影响的相关研究中，地方政府在加快推进城市化与工业化的进程中，快速扩大了对稀缺土地资源特别是城市土地资源的需求，土地价格迅速提高。土地价格升高一方面使得土地资产抵押价值增加，提高了银行放贷的信心，形成了地方政府债务扩张的基础;另一方面，土地作为住房建设的要素之一，土地价格升高对房价具有直接抬升作用。地方政府融资平台在向银行借款时依赖于用土地使用权作抵押，在还款时依赖于土地出让收入，因为担心土地价格下降减弱债务偿还能力，使得地方政府不能有力配合中央政府对房价进行调控，从而导致了高房价。有学者利用2010-2015年省级面板数据进行实证研究发现，地方政府的债务资金大部分用于本地城市化与工业化发展方面，城镇化与工业化发展使得住房需求增加，但是住房的供给相对滞后，供需不平衡造成了房价上升。也有研究发现，地方政府债务对于房价既有直接正向效应，又有空间溢出正向效应。这说明地方政府债务既直接提升了当地的房价水平，又间接拉升了临近地区的房价水平。
　　四、结论
　　通过对文献的梳理，可以发现地方政府债务与房价的双向促进作用：
　　（1）地方政府举债进行城市化与工业化建设，提升居民人均收入水平，吸引外来流动人口，增加了对住房的需求，伴随着城市发展，房地产行业日趋繁荣，房价不断上升。地方政府在预算软约束与官员GDP政绩考核激励下，有动力采用“招拍挂”形式推高土地价格，地价上升带动了房价上升。
　　（2）房价上升带动地价上升，土地抵押价值随之升高，地方政府用土地作抵押能从金融机构贷款能力更强，使地方政府债务上升。同时，房价上升后，地方政府的房地产相关税收收入提高，地方政府的财政实力增强，从而更容易向银行贷款，推动了地方政府债务规模扩大。
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　　作者简介：马勤勇（1992-），男，土家族，重庆市石柱县人，单位：重庆大学经济与工商管理学院，硕士研究生，应用经济学专业。
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