轻资产的专业开发
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作者: 张智
经过近两年的调控，房地产市场不但在价格走势上发生了变化，而且市场的分化也将成为房地产业未来发展的一个重要趋势。所谓市场分化，就是指房地产业从现在这种类似于自由竞争的市场结构向更为专业化的方向发展。
根据专业化分类方式不同，市场分化可以有三种形式。一是企业规模的分类。2010年我国共有各类房地产开发企业达8万多家，但销售面积能到百万规模的企业却很少，多数企业只是以项目公司的形式存在。调控将使一些中小型开发商资不抵债，大型开发企业整合这些中小型企业的资产将成为2012年市场的一项重要内容。也就是说，今后一段时期内，我国房地产企业的数量将控制在一个较低的水平上，但企业的平均资产规模会显著提高。二是产品的细分。过去许多开发商都是专注做普通住宅开发，因为过程相对简单，无非是“前期手续―中期开发―后期销售”的模式，而且多数开发企业做的都是一种类似标准化的住宅产品，技术含量本身并不高；但随着产业整合的加剧，将会出现一批专注于做商业地产，而且同样注重于物业运营管理的开发企业，做住宅的企业也将更加注重提升品质以突出其特色，产品的分工格局将会更加显著。三是资本运作方面的分化。即投资商与开发商的分化，前者专注于进行资本运作，可以不是房地产领域的专业投资商，后者则专注于整个开发的技术和市场过程。本质上，开发将是一种为资本雇佣的角色，开发商将为投资商打工。
一、轻资产专业开发的有关概念
（一）房地产的两种期货属性
一说到投资商与开发商之间的分化，许多人也许会感到困惑，他们认为开发商不就是投资商吗。实际上，由于我国房地产业的发展尚处在初级阶段，人们的认识自然也局限于国内的现状。如果我们能够准确看到房地产实质上进行的是两种期货的运作，就自然能够对投资商与开发商进行清晰的分类了。
第一种是土地期货。房子之所以增值，核心是其所占据的土地价值提高，也就是我们经常说的级差地租问题。房地产获利的一个重要途径就在于准确预期土地价格的变动，在低价时买入土地，高价时卖出。自从我国房地产市场起步以来，地价的变动一直处在一个上升的波段，而那些根本不懂怎么造房子的有钱人只要肯投资，就可以在房地产市场中获利，这也正说明了其土地期货属性的原理。
第二种是产品期货。也就是造房子本身，通过高品质的规划、设计、建造以及后期市场营销，增加房屋本身的附加值。实际上，这种行为严格意义上并不是期货的概念，因为几乎不可能存在单纯的房屋价值下跌的可能性。
通常，投资商专注于做第一种期货，并且表现为金融资本以土地资产为媒介的一种对冲或投机的运作；开发商则专注于做第二种期货，体现为产业资本通过一系列手段获得超额收益的过程。
（二）成熟市场运作的基本模式
在西方发达国家比较成熟的房地产市场中，投资和开发往往由不同的主体来进行。投资商往往是大型投资公司或者私募基金，开发商则是专业的开发企业，这些开发企业通常没有充裕的现金。在这些市场中，房地产开发一般有两种基本模式。其一，开发企业寻找项目，有一定合作意向后，企业开始向投资人募资，时间通常在3～6个月左右，资金募集完毕后进行项目开发，并按照相关约定将投资收益返还投资人；其二，房地产开发企业有长期的基金支持，通常这些基金的投向也较为固定（例如节能环保地产或某个地区的市场），在基金的长期支持下，开发企业按照既定的策略经营。在以上两种模式中，对于项目公司开发企业有时候也会出一部分资本金，但总量很少。不论采取哪种模式，其共同点在于：开发企业只是输出品牌、技术、管理和团队，投资的方向和地区等大原则往往由投资者（或基金）来决定。
二、轻资产专业开发的优势
相比我国传统的开发商与投资商“二为一体”的模式，轻资产开发的优势主要体现为以下三点。
（一）分工及专业化优势
在房地产领域，随着市场的不断成熟，按照不同方式的分工格局注定要逐渐产生，其中，专业投资商和专业开发商的出现则正符合这种客观规律的要求。
毋庸置疑，专业化必然会使整体效率得到提高。对于专业化投资商而言，需要对其股东或投资人负责，要确保资本的增值和资金的安全，这就要求不断提升市场敏锐度，提高风险管控能力。对于专业化开发商而言，需要对产品负责，确保房屋产品附加值的提升。当然，二者所做的工作最终都是为了确保投资人的收益，创造更多的资本红利。
（二）资本安全性优势
专业的投资商不仅知道如何使资本投到收益相对较高的领域，而且知道如何更有效地避险，这些是开发商，特别是集开发与投资于一身的企业难以实现的。回顾我国过去经历的两轮房地产泡沫破灭，造成这种后果的表面原因在于投机资本的疯狂炒作，然而，其中一个深层次的原因则是这些投机资本大多数以开发企业为依托进行运作，而这些企业缺乏专业避险机制，也无法准确把握市场发展趋势，即不是专业的资本运作商。如果在房地产领域中，投资能够做到专业化运作，其对市场发展趋势的评判以及对风险的管控能力都将获得大幅度提升，资产泡沫过度累积的现象也会得到有效遏制。同时，房地产投资领域的金融创新工具也将随着专业化格局的形成而出现，类似M BS、REITs等证券化产品将获得充分的市场空间。
（三）房屋品质保障优势
在传统的开发与投资“二为一体”的模式中，绝大多数开发企业都只关注于赚取资本运作的差价。追求更高利润对于企业来说固然无可厚非。然而，由于过去我国房地产市场一直处在上升周期，严重供不应求，所以开发企业并不十分注重房屋品质，房屋通过尽快出售以获得现金回流，才是他们最为关心的。因此，开发企业更愿意去做那些标准化的住宅类产品，多数房屋缺乏个性，甚至在节能、科技以及配套环境等方面做得很低劣。
专业化开发机制的形成，使开发企业可以不必为投融资事烦恼，而且更专注于提高房屋产品的质量。因为，如果你不注重品质、不注重房屋整体的配套环境，你的产品得不到市场认可，你最终也就得不到投资人的青睐，也必将被市场所淘汰。这就迫使开发企业必须不断提高房屋品质、创造特色，并且将最新的科技应用于节能、环保以及便利生活等方面。
三、我国的环境分析
目前，我国还没有形成较大规模的投资商与开发商分化的格局，仍然以二者混合的态势为主。少有的几家专业从事房地产开发业务的企业也都处在起步阶段，例如，绿城集团在2010年成立了绿城房产建设管理有限公司（即“绿城建设”），专门从事商品房和保障性住房的代建工作，短时间内也创造了可圈可点的业绩水平。总的来说，一方面国内的现实环境限制了投资商与开发商分化格局的产生，另一方面我们也迎来了难得的机遇。
限制的环境大体上包括三方面：第一是整个市场环境，我们不得不承认，我国绝大多数开发企业和投资机构还不具备成为房地产专业开发商和投资商的资格，很少有开发企业能够专注于从各方面打造房屋品质以及提高后期的运营管理能力；而多数投资机构还缺乏市场化的投资经验，对房地产的认识也较肤浅。第二是市场参与者的认识问题，绝大多数开发商对于什么叫“开发”尚没有清晰的概念，他们从事开发业务的基本目的就是通过土地期货的运作来迅速获得超额收益，而真正的开发工作在他们看来只是处在从属地位上，并且惯性思维使这些开发商始终停留在通过快速开发来获取资本增值的思路上。第三是法律与政策方面的限制，目前我国相关法律都是针对带有很强投资功能的房地产开发企业设置的，几乎没有针对专业开发企业的法规，这一来使相关的管理无法可依，二来也使专业开发企业的运营缺乏必要法律保护。例如，绿城建设在工商管理部门注册为现代服务企业，但在除浙江外的许多省份却受到房地产开发资质的限制无法顺利开展代建业务。
当前的机遇也可分为三方面阐述：第一，在调控政策不断加码和市场预期走低的环境下，2012年可能会出现大规模企业破产与并购，许多已经资不抵债的企业不得不出手资产和项目，房地产业的资本也会进一步积聚在少数投资商手中，这为分化格局的产生带来绝佳的历史环境。第二，最近5年来，外资的房地产私募基金开始进入国内市场，并在一线城市和部分二线城市都有成功运作的案例，他们与国内外开发商的合作模式已经非常接近于典型的分化模式，这些外资基金为国内投资商和开发商提供了大量可供借鉴的经验。第三，国内部分开发企业已经有了进行专业开发代建的初步尝试，虽然在业务推进过程中遇到各种障碍，但的确让许多企业看到了这种运作模式必将成为未来发展的趋势。
四、有关建议
（一）总体建议
虽然我国目前专业的投资商和开发商都是缺失的，但一方面在资金面上我国整体上比较充裕，而且房地产基金的规模也超过了500亿元，这些投资商已积累了一定经验；另一方面投资商十分注重项目的品质，也就是说如果能够有比较出色的专业开发机构出现，投资商还是十分愿意进行相关投入的。综上，笔者认为，为了能够尽快推进投资商与开发商分化格局的形成，亟待解决的问题是培养出若干个专业开发企业，这些开发企业能够建造出高品质、有特色的房屋，同时可以将现代化的节能、环保、便利等科技融入房屋之中，并且具有后期经营物业（特别是商业物业）的能力。
（二）具体建议
为实现以上的目标，需要从企业和政府角度同时推进。
1.企业方面
首先，房地产开发企业一定要端正态度，不能只看到“以钱生钱”的快乐，更应当清醒地认识到“只要肯投资就能赚钱”的时期已经成为过去，房地产开发获利的有效途径就是不断在各方面提升房屋品质。其次，开发企业同样应当认清当前的市场形势，那些资不抵债的开发企业应果断剥离和出售资产，并专业打造自己的开发品牌。
2.政府方面
首先，建议政府出台相应的扶持政策，支持部分开发企业去做轻资产的专业开发商，而且在其清算资产过程中给予一定的优惠条件；其次，政府应当完善相应的法规和管理办法，便于这些企业在各地的业务拓展，同时加强相关监管。
齐婧/责任编辑
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