“以房养老”的现实悖论

来源:用户上传      作者: 宋奕青

　　“以房养老”实现需要时间，对房地产市场影响甚微。“以房养老”与现实楼市的矛盾值得认真思考。
　　
　　养儿防老，积谷防饥，是中国传统社会流传千年的民生共识。进入21世纪，“先买房后还债”的按揭理念慢慢在我国植入人心。眼下，中国老人又面临一种新的说法：有些国外老人退休后每月拿着银行的钱享受生活，临终前说，我终于把房子所值的钱全部花出去了。这就是在国内热议的“以房养老”的模式。
　　
　　“以房养老”再升温
　　
　　我国目前有1.67亿老年人，而部分大中城市的空巢家庭达到70%。一连串数字背后是严峻的养老形势。在日前召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，“以房养老”这个话题被再度提起，民政部副部长窦玉沛甚至将其纳入下一阶段工作的引导方向之一。
　　“以房养老”的第一种方式是老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费用由公益机构或者银行来按月提供，到他病故后，剩余的部分交给他的继承人；第二种方式是“以房换养”：有些老年人把房子交给福利机构，然后享受福利机构的服务，他的房子由福利机构出租，等他过世后房产由福利机构处置；还有一种方式叫“以房自助养老”，就是把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性把钱给他，他再从公益机构把房子租回来，自己还住在家里，自己付租金。
　　“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的生活。
　　一般来说，晚年养老资源不外乎儿女、金钱和房子三种。而时下，单靠社会养老金已很难满足老人退休后的高质量生活，“421”家庭结构下单靠儿女赡养也越来越不现实，因此，“用房产担当养老重任，部分取代养儿防老和货币养老，意义重大且积极”，浙江大学经济学院教授柴效武表示。
　　首都经贸大学教授庹国柱也指出，与几年前上海试行“以房养老”时的社会环境相比，如今已大为不同。曾经最为掣肘“以房养老”的“养儿防老”和“有房传子”的传统观念已逐渐淡化。
　　
　　“以房养老”在国外
　　
　　“以房养老”的模式起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的则是美国和新加坡。在美国，这种“倒按揭”的起源可以追溯到上世纪80年代中期，是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行所创立的。到今天，这种“以房养老”的“倒按揭”形式在美国日趋兴旺。
　　一般来说，放贷对象为62岁以上的老年人，年龄越大以及住房资产越高者，可贷款数额就越高，并按月领取贷款。
　　据了解，最近这十年，美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快，原来一年只能卖十几万件，现在一年几十万件，美国有100多万老人采取以房养老方式，根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，可以住到去世，这可谓是人生资源非常好的配置，人活着需要钱、也需要房，人死了就不需要钱了，也不需要房了。老人把未来的房屋卖给了保险公司，他得到了是现世的钱。于是美国的这种“倒按揭”模式如今已广泛成为世界上其他国家的参考蓝本。
　　“日本大约是和中国同时提出了反向抵押贷款这样的产品，但是短短几年，日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老，中国却还属于原地踏步”幸福人寿董事长、中房集团理事长孟晓苏认为中国人在创新理念的执行上应该要更有效率才行。
　　
　　南橘北枳的困局
　　
　　必须承认“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”的古老实践。国外的操作经验，并不等于可以照搬引进。
　　其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于一个研究领域。原因何在？
　　“以房养老”的一个根本前提是，居民住房具有稳定、持久的财产价值预期。只有这样，金融机构以及公积金管理中心，才会接受抵押或出售交易，老年人才能出租住房。但从目前的现实来看，与这两方面要求有落差。
　　住建部副部长仇保兴曾表示，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，但这些建筑只能持续25年-30年……一些地方政府规划的短视行为；拆迁卖地的利益驱动；无法回避的质量问题，都会让正处在建筑寿命“青壮年”的建筑非正常“死亡”。
　　除此之外，在我国开展“以房养老”实践还面临诸多困难。
　　目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷，等到退休后再向保险公司申请“反按揭”。按照现行政策，等到保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限也所剩无几。
　　此外，三十年河东，三十年河西。未来房产未必象现在这样值钱。我国很多大城市的房地产价格近年来快速上涨，这种高涨的价格能否持续、稳定，令人担忧，房地产的价格风险已经很高。而这些大城市又是开展“以房养老”最合适的地区，因为大城市房地产市场活跃，方便房屋的销售、出租及估值等，房地产市场的高风险降低了机构提供“以房养老”服务的愿望。
　　从技术层面来讲，“以房养老”需要对房产进行估值、租赁经营等，在房地产价格“虚高”的情况下，完成这些工作存在一定难度。因为“以房养老”保险与房子挂钩，房产未来价值难以估算，一旦房产价格波动过大，势必影响投保人权益。中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌表示，国内房地产市场不稳定，广州的房价已是领涨全国，未来将一旦遭遇泡沫挤压效应房价必然出现拐点，以房养老保险将存在极大风险。
　　一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上，时下的中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在北京买套差不多的房子也要100万元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说房养人了。
　　住房问题是压在民众头上的一座大山，指望民众“60岁前人养房，60岁后房养人”，这种民生叙事不免有些不靠谱。在公民财产权保护上相对滞缓，而养老方式指引上又略显超前，是“以房养老”建议的矛盾与纠结点。我们目前要做的，是先让民众有稳定持久的财产，然后才能观照这些财产上的社会“附加值”。

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