好与糟，上海楼市怎样演绎
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作者: 徐寿松
此时的上海房地产市场正处于一个最迷茫的时期，其能否扭转低迷态势，平稳过渡到安全地带，也成为业内人士、消费者和资本市场人士眼中的悬念。
“会好些”还是“会糟些”？
“开发商对2006年市场前景仍然看好。我们同样认为2006年年中开始市场成交量将开始恢复，价格将开始回升。” 国际房地产服务及投资管理公司仲量联行上海研究部在一份报告中预测说。与这家中介投资机构的观点相似，一些开发商也认为，2006年市场的实际情况“会比想象的要好些”。
而另一部分上海楼市的研究者和开发商则认为，“2006年没指望，到了2007年再来讨论价格止跌问题吧！”其主要理由是市场格局在2005年已经改变，越来越多的现房处在待销之列，如果没有有效的刺激措施，2006年上海很可能迎来空置房高峰。
2005年对于2006年的上海房地产市场具有承上启下的意味。经2005年上半年的系列楼市调控，上海房地产市场供求关系在当年９月份发生逆转，供大于求的局面形成。尽管去年全年房地产开发投资增幅和商品住房新开工面积有所下降，但交易整体低迷，房源大量积压，跨年待销。而统计显示的房价却在绝对增长，下降的只是增幅。
统计数据显示，2005年上海房地产投资额和开工面积出现双降。１至11月，共完成房地产开发投资1141亿元，同比增长11.3％，增幅比去年同期下降11.5％；预计全年完成约1250亿元，同比增长约7％。同时，商品住房新开工面积为1979万平方米，同比下降3.6%。尽管从供应的角度看，净增房源减少了，但由于交易低迷，房源大量积压。预计全年上海商品房总成交量在2600万平方米左右，比去年同期减少1400万平方米。
另一值得关注的现象是房地产贷款的回落。截至2005年11月底，上海自营性房地产贷款余额4104亿元，比年初增加603亿元，同比少增288亿元。其中，房地产开发贷款余额1400亿元，比年初增加369亿元，同比多增111亿元；个人购房贷款2704亿元，比年初增加233亿元，同比少增400亿元。同时，上海个人房贷坏帐率较以前明显增多。
业内人士认为，综合以上数据可以发现一个基本信号：上海房地产市场尤其是住宅市场，价格、供求、供应结构等诸多问题在2005年并没有得到根本解决，这给2006年市场留下了深重的负担。
远近高低各不同
仲量联行在近日公布的一份分析报告中指出，2005年上海房地产市场改变了格局，住宅市场变得平静，但办公楼及商铺因强劲需求租金飙升。2006年市场将基本保持现状。这一相当谨慎的判断基本精当。具体分析如下：
其一，高档住宅市场。新建住宅的价格有所下降，但跌幅并不像预先担心的那样剧烈。“开发商对2006年市场前景仍然看好。我们同样认为2006年年中开始市场成交量将开始恢复，价格将开始回升。” 仲量联行上海研究部主管何迈可分析说，首先是2005年三季度和四季度的租金和空置率保持平稳，尽管高端和豪华住宅的租金普遍下降了1％到3％，但在2005年整年中，高端住宅和豪华住宅的租金还是分别上涨了7％和3％。这为未来投资者提供机会。其次是2005年第4季度，高端服务式公寓和豪华服务式公寓的价格有微量上升。从去年整年来看，其价格则有较大的增幅，其中最高端的服务式公寓的价格甚至上涨了近20％。部分机构投资者看好本类型物业的投资也就不难理解了。
其二，中低档住宅市场。中低档市场则没有高档市场幸运。2005年11月的中房指数显示，上海新建住宅价格已回落到2005年1月的水平，同比下降了2％；与2005年5月的最高水平相比，下降了10％。这是该指数自1999年以来首次出现年终同比下降。
不过，在乐观派开发商眼里，这并不意味着2006年的无所作为。他们判断，由于刺激内需的政策利好，住宅市场将会有缓慢回升，交易量会于2006年中开始复苏。何迈可认为：“2005年住宅市场的放缓对长期来说实际是有益的，它提供给投资者们一个审势的机会，能使他们不只看到年复一年的赢利和方便的信贷体系。买家们很多时候需要暂时的观望来重新衡量他们的投资。这也正是市场的现状。”一些开发商相信，投资者们将会意识到某些类型的物业目前价值被低估或相对平稳的物业从长期来看还是会有上升的空间，从而会在2006年中重新进入市场。
然而，供求关系还是一道迈不过的槛。另一部分开发商认为，2006年基本是不可期望的，最早也要到2007年上半年上海楼市可能才有大起色。最主要的原因就是2006年上海可能迎来空置房高峰。2005年已竣工的大量现房进入空置待销之列，留待2006年销售。它们将与许多新竣工、新上市楼盘同时在市场上角逐，争夺消费者。如此大的供应量显然市场难以消化，更何况楼市强大的惯性将使2006年的市场供应不会有太大缩量。当然，这里有一个变数，那就是主管部门可能会根据市场情况有意识地“调节”上市速度。
对于房价，一种流播甚广的预计是“三环安全房价比”，即内环、中环和外环的价格比例为1∶1／2∶1／3。房地产销售智库蔡为民的判断是：内环、中环、外环的房价大致分别应该在15000元、7500元、5000元的水平，目前外环价格基本已近这一水平，而中环和内外距此还有一段距离。
其三，写字楼市场。2005年第4季度，上海有几栋写字楼准备开张，而更多的写字楼的建设正有条不紊地进展，写字楼市场活跃。麦格里买的白金大厦 (原新茂大厦) 准备在2006年第一季度交付使用，2005年底开始已有租户入驻港汇广场二座。这两栋大楼都会是2006年初写字楼市场的新供应。
此外，静安区的恒隆广场二期、会德丰广场和越洋广场，徐汇区的淮海国际广场等写字楼的建设都在继续进行。浦东的建设步伐也丝毫没有放慢的迹象，建设中的写字楼包括黄金置地、合生国际大厦、新发展大厦和Mori的上海环球金融中心。
何迈可分析说，眼下的写字楼市场呈现三个趋势：对成本敏感的跨国公司正在上海郊区寻找办公空间；由于整个市场供给紧缺，预租活动继续活跃，很多租户提前一年就开始寻找新的办公地点；大租户为了能够获得所需空间，唯一的办法就是为成为新落成项目的主力租户而相互竞争。譬如，E-Bay将要搬往浦东的德国中心，英飞凌签署了张江领袖之都的租赁合约，Synopsis则在虹桥续约并扩张了租赁空间。富有前瞻性的租户，如一家美国的法律公司，在距离恒隆广场二期竣工日期2006年12月几乎还有一年的时候，就以超过1.1美元／平米每天的租金预租下一整层，成为预租恒隆广场二期的第一租户。据悉，随着年末邻近，经营肯德基和必胜客等连锁快餐的百胜餐饮租赁港汇广场二期1万平米的合约也将要签署。
同时，写字楼市场依旧是机构投资者关注的焦点，在2005年10月末，花旗银行房地产基金与合作伙伴永泰收购了位于人民广场永新大厦大部分的股权。伴随着强劲的需求，仲量联行认为2006年的市场情形会与2005年接近。整个2005年上海写字楼的租金大幅上扬30％，而各区空置率都保持在个位数。
其四，商铺市场。业界认为，2006年将有两大因素影响中国和上海的零售市场销售：经济的持续增长以及公司白领人数的进一步增多。
目前，零售商继续对在上海扩张保持着浓厚兴趣。例如Zara和华纳兄弟都在近期宣布了在南京西路的开店计划。对于潜在租户而言，拓展障碍来自于在中心城区成本不断增长，新商铺的供应远远满足不了需求的增长。2005年许多零售供应出现在非中心城区，而且规模巨大，比如位于长宁区的中山公园的龙之梦。中心城区唯一的零售商铺供应是位于淮海路的华狮旗舰中心，其租户包括Ports, CK Jeans, Max & Co 以及Meli Melo。
仲量联行预计，2006年上海商铺市场将持续中心城区供应紧缺，办公楼及商铺市场将继续成为上海房地产市场的主角，各自的租金也将继续保持上升的势头。
何迈可指出，在上海楼市，机构投资将继续保持活跃态势。2005年，有一些机构投资者非常成功，也有更多的机构由于期望过高而失望离去。“但构投资者们坚信需要在这个市场有业务，这使得我们有理由相信，2006年甚至以后更长一段时期内他们都会非常活跃。”
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