用数据打破房地产“神话”

来源:用户上传      作者: 陈一雄

　　市场信息的混乱为几个能够有效影响消费者行为，从而推动房价迅速攀升的神话的生产提供了可能
　　
　　中央政府调控房地产的政策陆续出台之后，房地产市场的走向让人们感到的不是事实更加清晰，而是更加扑朔迷离。人们似乎置身于一个神话的世界之中。
　　
　　谁的话能听？谁的数据可信？
　　
　　有报道说，在中央和地方政府一系列调控措施之下，上海的房价开始阴跌，但跟着就有消息说，这实际上是一种博弈手段，是在主动传达这样一个信息，即现在调控措施已经见效，目的已经达到，可以适时收兵。但接着就又有人反驳，这实际上也是一种试图迷惑政府的烟幕弹。主流媒体上充满着有关上海房价下跌的消息，而在上海有房地产项目的开发商却在私下里窃喜，其实上海的房价并没有发生传说中的那种下跌，至少他们的项目就没有跌。更专业的说法是，房价变动的统计是一个很复杂的事情，因为一个城市平均房价的变动，不仅取决于价格本身的变化，还要取决于所出售的房子的价格档次。大量中低价房入市，无疑会导致均价的下降。
　　对于有关房地产市场状况的判断以及政府相应政策的形成来说，房屋的空置率是个极为重要的数据。正如人们所看到的，就是这样一个关键性的数据，却被有关各方弄得莫衷一是。主张泡沫严重的一方声称，当前我国商品房空置率已高达30%多，远远高于10%的国际警戒线。而认为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到5%。建设部前两年公布的空置率却为12%―16%。这两个数字无论对于政府还是对于理性的消费者来说，都是至关重要的，因为前者意味着今后的房地产市场可能存在巨大隐患，而后者则意味着需求是真实的，市场是健康的。但就是这样一个关键的数据，来自不同渠道的数字却相差六倍之多。即使政府权威统计部门公布的数字也让人将信将疑。
　　另一个关键的数据则是房价的水平及其上涨幅度。根据上海市房地产交易中心的数据，上海前一段商品房的加权平均价约在8500元/平方米左右，然而，统计局公布的数据是5135元/平方米。前者比后者足足高出66%。在其他一些有关房地产的重要信息和数据上，也普遍存在这样的问题。也正因为如此，有人呼吁需要来一场房地产统计风暴。
　　
　　无比动听的房市“神话”
　　
　　信息的混乱则为几个能够有效影响消费者行为，从而推动房价迅速攀升的神话的生产提供了可能。分析一下近几年房地产热的过程，就可以看出有几个神话对推动房价的上升起到了重要的作用。
　　第一个是城市化的神话。中国的城市化长期滞后于经济社会发展，目前是中国城市化集中补课的一个时期。特别是最近一段时间，促进农民工产业工人化、市民化的政策持续升温，这将对我国的城市化进程产生重要的推动作用。按照国家的规划，每年将有超过1000万的农村人口转入城市，城市人口占总人口的比重将每年提高1个百分点。这样一个迅速的城市化过程必然会造成对城市住房的巨大需求。这是不错的。于是有人也就将城市化的推动演绎成当今市场的巨大现实需求。但实际上，城市化与房地产发展的关系非常复杂，特别是由于两个劳动力市场之间劳动力价格的巨大差异，进入城市的农民在相当长的时间里都不会是商品房的购买者，甚至连低档的二手房也是他们难以消费的。
　　第二个是国际接轨的神话。这个神话在上海的房地产热中起到了神奇的作用。神话的制造者努力给人们传达这样一种信息：改革开放以来，上海已成为国际性特大型都市，是中国和亚洲的经济中心之一、金融中心之一、国际会议中心之一；上海的房价是要与世界大都市接轨的，同美国的纽约、日本的东京、澳大利亚的悉尼等国际化大都市相比较，上海的房价还有很大的空间。有人甚至想象出这样一种格局：在未来的上海，内环以内是给讲英语的人住的，内环和外环之间是给讲普通话的人住的，外环以外则是给讲上海话的人住的。而上海的世博会和北京的奥运，更进一步强化了这种预期和想象。但这时候人们忘记了一个普通老百姓都会明白的道理：房价与人们的收入水平密切相关。事实上，正是这两者的背离，使住房开始脱离普通人的居住需求，而演变为炒作的筹码。
　　第三个则是土地资源短缺的神话。不错，建房所需要的土地是不可再生的资源，而且中国人多地少，土地资源紧张。粗看起来，这个说法很有道理，但要作为推动房价扶摇直上的理由，就存在很多问题。首先，正如有论者已经指出的，神话制造者是偷换了概念，市区的商业中心、城市的黄金地皮、农业耕地确实是稀缺且不可再生资源，但住宅用地则不是。从纯技术角度说，绝大部分土地都可以用作住宅用地。只要资源高度集中于市中心的状况得以改善，只要过去城市的不合理格局发生改变，住宅用地资源的紧缺性就会在很大程度上得以缓解。而且退一步说，即使城市发展模式和格局不发生根本性的变化，土地资源紧缺对房价的推动也不是无条件的，而是要受到收入水平等种种因素制约的。
　　而塑造了这些神话的，则是房地产开发商、地方政府和部分学者的联盟。其中，无论是政府还是学者，都是具有某种程度公信力的主体，也正因为如此，这些神话就具有更强的影响力，它有力地改变和塑造着人们的市场预期。
　　
　　“神话”背后是利益的博弈
　　
　　信息与数据的混沌和迷离，不仅仅在于统计工作中的缺陷，同时也在于人为的误导，因为其中相当一些数据的误差不是随机的，而是一种系统误差。一个明显的事实是，可以从房地产热中获利的利益主体提供的数据总是呈现出这样的一种偏向：目前的房价只是温和上涨，房价的上升还有空间，房屋的空置率并不高，房价收入比是比较低的（如某著名房地产开发商提供的数据是，我国现有房价收入比为1：3.32，远远低于美国和大多数发达国家），而土地的供应是紧张的。这些信息传达的意图非常明显，对于消费者来说，现在是购房的好时机；对于政府来说，对房地产的调控是不必要的。这里要特别指出的是，这些数字不仅仅是来自开发商，有相当一部分是来自政府有关部门。
　　实际上，房地产市场中准确、有效信息的缺少，特别是一部分利益群体有意利用信息对消费者进行的误导，恰恰是房地产热中的一个重要因素，甚至是一种被利用甚至有意造就的博弈手段。市场中商品的价格有时是一个很奇怪的东西，有的商品价格一泻千里，不要谈回升，就是止跌都很困难；而有的商品价格，则是扶摇直上，想让它停下来都不行。而这当中，信息以及信息对人们的诱导，是一个重要的因素。如果政府将土地供量的规划按季或月提前公布，将各类房产、各热点区域一二手房的交易数据及时加以公开，决策机构、投融资者、开发企业、中介机构对今后的市场走向就会有比较准确的判断，消费者也才能形成理性的预期并做出理性的选择。
　　然而，在解释近年来房价上涨原因时，一位有名的房地产商曾经说到，现在社会中有那么多的钱，总得有个去处。由于其他投资渠道缺乏，这些钱涌到房地产中就是必然的。这些钱就是一种现实的需求。从某种意义上说，这说的也是一个事实。但对此，有两点是必须明确的。第一，住房既是一种耐用消费品又是一种生活必需品，与社会成员的生存密切相关。因此，在这个市场中，政府的调控不可缺少。第二，有人已经注意到，在这次房地产炒作中，一些开发商引进了股市和期货市场的犯罪手法，包括坐庄控盘和对倒的手法，自卖自买，互相对买，用虚假的按揭合同，诈骗银行的贷款来买自己开发的房子等。甚至开发商、中介公司和个体炒家联手，诈骗银行按揭贷款，最终使银行沦为房东。
　　从信息的混乱和扭曲甚至人为的误导，到可以操纵消费者预期的神话的生产，再到强势利益群体的恶性炒作，表明了我们的市场呈现的是一种什么样的状态。而这个市场，就是今天人们进行利益博弈的舞台。这可以从一个方面说明规范这个舞台上的利益博弈将是我们这个社会面临的一个严峻考验。

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