商品住宅价格变化驱动力研究

来源:用户上传      作者: 胡　磊　南　灵

　　摘要：商品住宅价格是住宅市场运行的核心机制，它的变化不仅影响到住宅市场的健康发展，而且也与广大住房消费者的切身利益直接相关。然而商品住宅价格的变换又是受诸多因素影响的，本文以西安市2001-2005年商品住宅销售均价数据及其它社会经济因素数据为基础，通过主成分分析方法，研究了影响西安市商品住宅价格变化的主要驱动力，从而为政府进行宏观调控提供依据。
　　关键词：商品住宅；价格；主成分分析
　　
　　近年来，商品住宅的消费已经成为整个房地产行业发展新的驱动力。但是，随着国民经济的快速发展，商品住宅价格的快速上涨已经成为全社会十分关注的焦点。由于商品住宅不仅是生产和生活的必需品，而且也是一种资产或财富。商品住宅的价格的微小变化既关系到普通居民的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家经济发展的稳定、宏观经济政策等。
　　
　　一、商品住宅价格影响因素理论分析
　　
　　商品住宅价格的形成受多种因素的影响或制约，是由多种因素相互制衡的结果，本文从房地产市场的参与各方角度以及商品住宅市场自身出发，对影响商品住宅价格变化的因素归为五大类。
　　
　　1.房地产开发商因素
　　开发商是商品住宅的开发主体，开发商进行商品住宅开发是以获得未来的房地产资产增值或收益为最终目的。因此，开发商在项目开发前期的土地取得成本和开发商所选用的建筑商在建设期对商品住宅建造成本直接影响到商品住宅建成后的定价。
　　
　　2.商品住宅市场供求因素
　　商品住宅价格水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由商品住宅市场的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。在市场经济中，供求关系是商品住宅价格变化的关键，如果住宅市场供不应求，商品住宅价格将超出其生产价格，反之则有可能低于其生产价格。此外，在短期内或某一时点上的价格决定和变动都是由市场供求关系来完成的，供求关系是决定市场价格的最直接的因素。
　　
　　3.地方政府政策因素
　　房地产业是一个区域性的产业，随着住宅产业的快速发展，许多地方政府将房地产业列入地区经济发展的重要支柱产业之一。商品住宅价格的逐年上涨，短期内能为地方政府带来直接的土地出让、税收、财政和各类相关费用收益，有利于城市面貌的迅速改善和地区经济发展。
　　
　　4.商品住宅消费者因素
　　商品住宅消费者的收入水平直接影响到商品住宅价格水平。商品住宅作为一种高档耐用的消费品，从所有者、经营者过渡，转让给消费者，以实现其价值，在很大程度上受到当地居民收入水平的制约。
　　
　　5.其它因素
　　银行存款利率会对住宅价格产生直接影响，这己在国外众多住宅价格实证研究中得到证实。如果当银行利率提高、银根紧缩时，居民会倾向于到银行存款而不愿意持有房地产，从而减少了对住房的需求，这会对商品住宅价格产生趋低的影响；而较低的银行利率则会鼓励住宅投资者，从而有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。此外，城市化意味着人口向城市集中，造成城市房地产需求不断增加，尤其是对商品住宅的需求激增，从而带动了城市商品住宅价格的上涨，这方面在大城市表现的尤为明显。
　　
　　二、商品住宅价格驱动力的经济数量分析
　　
　　1.驱动因子的选择及说明
　　本文以西安市2001-2005共5年的数据为实证分析样本，选取了9个具有代表性自变量指标和1个因变量指标。X1为竣工住宅造价（元/m2）；X2为土地购置费用（万元）；X3为商品住宅供需比（当年住宅开发竣工面积/当年住宅现房销售面积+当年住宅预售面积）；X4为国有土地出让收益（万元）；X5为房地产业增长对GDP增长的贡献率（当年房地产投资增加额/当年GDP增加额）；X6为当年人均居住消费额（元）；X7为当年人均可支配收入（元）；X8为银行存款利率（%）；X9为城市化水平（本地区非农人口/本地区总人口）；Y 为商品住宅销售均价（元/ m2）。
　　
　　2.分析过程
　　（1）因变量Y和自变量X1―X9的相关性分析
　　运用SPSS统计分析软件对Y和X1―X9做两两相关性分析。
　　
　　
　　相关性分析是分析两个变量之间的关联度大小，从表1中可以看出X1、X2、X3、X4、X5、X7与Y都有较强的相关性，初步说明这几个变量的变化对Y的变化有较强的影响作用。X6、X8、X9与Y的相关性较弱，相关系数都小于0.7说明它们的变化对Y的影响较弱，因此这三个驱动因子可以剔除。
　　
　　（2）对X1、X2、X3、X4、X5、X7驱动因子的主成分分析
　　运用SPSS统计分析软件将X1、X2、X3、X4、X5、X7因子原始数据进行标准化处理后，再进行主成分分析。
　　
　　
　　3.分析结论
　　通过表2主成分1的特征值可知，应该提取1个主成分，且这个主成分的累积贡献率达到了86.587%，基本符合分析要求。由此进一步得出主成分载荷矩阵（表3）主成分载荷矩阵是主成分与变量之间的相关系数。从表3中可以看出，当年人均可支配收入、竣工住宅造价、土地购置费用、商品住宅供需比在主成分上的载荷超过了0.9，说明主成分较高较好的反映了这四个指标所反映的信息。国有土地出让收益和房地产业增长对GDP增长的贡献率在主成分上的载荷界于0.8―0.9之间，说明主成分反映这两个指标的信息虽然不及其它四个指标好，但是其高于0.8的载荷也说明了其反映信息的重要性。据此，西安市商品住宅价格变化的驱动力可以归纳为商品住宅市场需求旺盛因素、住宅开发成本升高因素和地方政府追逐自身利益因素三类。
　　
　　三、政策建议
　　
　　1.调整住宅市场供应结构，增加经济适用住房和廉租房供给比重
　　目前，我国已初步建立起了商品性住宅、经济适用住宅和廉租房为主体的住房保障体系。通过对西安市商品住宅价格的实证分析，可以看出迅速增长的有效需求得不到满足是造成房价居高不下的主要原因之一，究其原因依然是经济适用住房和廉租房的有效供应不足所导致的广大中低收入者的住房需求没有有效的在经济适用住房和廉租房上得到释放从而转嫁到商品住宅市场，造成商品住宅价格居高不下。因此，政府在今后一段时期内大量建设面向最低收入家庭的廉租住房和面向中低收入家庭的经济适用住房仍是安居工程的重中之重。
　　
　　2.合理规划城市住宅用地，促进住宅建设工业化程度
　　在土地价格日益规范透明的前提下，从地价方面要想达到降低房价，一条出路就是在土地面积有限的情况下通过提高土地容积率来实现。但并不是说，楼盖得越高、容积率越高，房价就会下降。因为政府规划不仅会限定住宅楼高度不能超过一定数值而且在防火、抗震等其它方面也有要求。故此，由于诸多条件的限定，在单位面积内既要符合城市规划条件，又要多出房以降低房价，这就要求城市规划部门更加专业和合理的对城市住宅用地进行规划。降低建安成本的另一个途径有赖于提高住房建设的工业化程度，要通过应用新产品、新技术、新材料、新设备、增大科技含量，来降低能源和原材料消耗，提高劳动生产率。但是由于我国是一个发展中国家，建筑业、房地产业都尚处于粗放型的发展阶段，要想实现上述转变必然是一个长期的渐变过程。
　　
　　3.进行地方政府发行公债试点，改善对地方政府的绩效考核体系
　　地方公债是指地方政府在经常性财政收支不足的情况下，为满足地方经济与社会公益事业发展的需要，按照有关法律规定向社会发行的一种债券。在现今许多地方政府财政靠土地出让收益、经济发展靠房地产业发展的背景下，发行地方公债可以拓宽地方政府财税收益渠道、缓解地方经济发展靠房地产业支撑的局面。此外，在举国上下以经济建设为中心的情况下,地方政府政绩就体现在为当地带来的经济发展速度，地方政府的政绩必须在自己的任期内发挥出来,才能对自己的政治前途产生积极的影响。而在现实中最能体现干部政绩以交通建设和市容市貌建设为带动下GDP产值增加，因此房地产业的发展便成了首选。因此，中央政府应在传统的地方政府绩效考核体系中增加有关地方民生指标，如将地方CPI指数、房地产价格指数在地方政府任期内是否异常升高作为民生指标考核地方执政者。
　　作者单位：西北农林科技大学经济管理学院
　　
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