中国专业市场的现况与前景
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作者: 杨晓军
作者简介：
杨晓军， 1971年2月出生于陕西汉中，1995年毕业于北京大学中文系，1995年至2000年先后在中国南方航空集团公司、广东黑马广告有限公司、南方香江集团和广州德兴房地产顾问有限公司工作，现为广州德兴房地产顾问有限公司工作董事总经理，著名房地产策划专家和营销专家。曾成功操作过山东聊城香江光彩大市场、景德镇中国陶瓷城、南昌香江商贸中心、郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、随州商贸中心、临沂五金机电城、苏州中国国际服装城等项目，并曾因此被评为2004年中国商业地产十大杰出操盘手之一。
近几年，中国的专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都进行着深层次的变革，呈现出蓬勃发展的态势，但奇怪的是，无论是地产界还是学术界对专业市场重视和研究程度却普遍不够。专业投资开发商、策划营销机构、经营管理人才和实战操盘专家极为缺乏，既使是北京大学和浙江省市场协会2006年6月开发的全国首个中国专业市场与商业地产总裁EMBA班，其师资也主要是北京和浙江的学院派教授专家，而缺乏令人信服的市场实战操盘专家。一方面业界普遍认为专业市场是房地产投资开发、策划营销的另类，难登大雅之堂，另一方面业界普遍认为专业市场档次低，操作和管理容易。现实与理论的严重悖离，使我们不禁深思，中国专业市场的发展到底存在什么问题？
笔者有幸成功操作过山东聊城香江光彩大市场、景德镇中国陶瓷城、南昌香江商贸中心、郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、随州商贸中心、临沂五金机电城、苏州中国国际服装城等项目，并曾因此被评为2004年中国商业地产十大杰出操盘手之一。在操作这些从占地300亩到1500亩的各类专业市场的不断实践和思考总结中，我对中国专业市场的发展现状、存在问题、关键环节和发展趋势有了一些浅薄认识，可提供给业界做为参考，以抛砖引玉。
中国专业市场的现状与问题
中国的专业市场大多以批发为主。批发市场起源于80年代初期， 目前，全国已初步形成了以农副产品批发市场、小商品批发市场、建筑装饰材料市场、生产资料市场等为主的，包括皮革、五金、家居、食品、服装、纺织、电器、IT、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场。
经过近20年的发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。但在发展中也存在一些严重问题，如：
1、法制不健全，运作不规范，开发门槛低，盲目上马、无序竞争、假冒伪劣商品充斥的现象严重；
2、行政管理不规范，多头管理，政策混乱，监管不力，收费繁多，审批复杂，市场秩序混乱；
3、重复建设现象严重，不顾市场和商户的需求，导致恶性低层次竞争，如北京的建材市场、广州的服装市场、长三角的轻纺市场等；
4、选址不合理、定位不准确、规划不专业、设计不科学、功能配套不完善，招商、经营乏力，交通、安全、消防隐患多；
5、市场发展缺乏创新，重数量轻质量，管理落后，竞争意识、品牌意识薄弱，市场适应性慢，发展后劲不足；
6、部分市场管理人员和交易人员素质低，服务意识差，交易方式陈旧，不懂现代商贸物流，产品市场网络化和电子商务化建设缓慢。
这些问题都严重制约了中国专业市场的升级换代和长远发展。
专业市场成功开发运营的关键环节
根据多年来操作众多专业市场的经验来看，我认为一个专业市场的成功开发运营需要抓好以下几个关键环节：
1、开发模式。无论是专业市场还是综合市场、零售商场，做为商业项目，它们的开发模式是与住宅开发完全不同的，不能像住宅那样认为建好卖完就完事了，而要考虑到开发、定位、招商、经营等各个环节的因素和开发商、投资者、经营者、消费者等各个阶层的利益。其商业价值主要是在经营管理中才能体现和提升，操作运营要比住宅复杂很多，投资回报周期也较长，要有充足资金准备，最好开发前就能与一些大的商家达成进场意向，实行“订单式开发”，不能简单处理、卖完了事，做“甩手掌柜”，只顾眼前利益，缺乏长远规划和社会责任。
2、立项选址。现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”， 城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以在立项选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划，要科学研究，不能盲目上马、重复建设。政府也应科学规划引导，提高专业市场的综合批发辐射能力，改善环境、质量、秩序、服务。
3、定位规划。各类专业市场的经营业态、经营种类、功能配套、规划设计与综合市场、零售商场等有很大不同，因此在商业定位、规划设计方面应灵活调整、因地制宜，多听经营者和消费者的意见，定位清晰准确，商业规划设计、结构空间、交通动线科学合理，功能配套完善，软硬件齐备，减少交通、消防、安全隐患，避免住宅、商业混建混居，有条件的大型专业市场要建成集批发、零售、运输、仓储、展览、服务、行业培训、信息交流、电子商务为一体的一站式批发采购中心，并提供商务、工商、税务、金融、海关、进出口、餐饮、酒店、娱乐等综合服务，营造良好的经营、采购、服务环境。
4、招商运营。专业市场针对的是特殊专业/行业的经销商和特殊消费群体，因此其招商与一般的零售商场不同，除了要提前招商和走出去招商外，要经常面对商户、行业协会和各级政府，内地专业市场发展空间大，很多市场要直接面对农村市场，招商运营的手法要因此制宜，符合当地的特色和文化。专业市场的招商还要尽量避免零售商业买（投资者）、用（经营者）分离的现象，统一规划、统一招商，尽量以租为主，减少投资者的进入，既使销售也以招商带动销售，租赁和销售都要限制对象，以避免二次招商、开业不旺、开业后经营行业混乱和管理困难的局面，真正吸引有实力的生产厂家、专业经销商和代理商进驻，巩固经营者的进场信心，并根据招商情况及时调整业态、品种和功能。没有好的经营者进场，市场也很难做好、做旺和升值。
5、经营管理。这是专业市场能否繁荣兴旺、批发辐射能力能否形成、商业价值能否提升的最重要环节，也是投资开发商最容易忽略的环节。在专业市场顺利招商、租赁、销售完成后，要对市场开业和经营前期进行扶持和统一规范管理，积极组织开业、促销、展览、活动、推广和信息交流，规范市场秩序，改善经营环境，寻求政府、行业协会、各地商会的支持，迅速做旺做大市场，并根据市场发展及时调整业态、行业、功能、配套、服务、环境和经营管理策略，以大商贸、大流通、大物流整合提升当地的商贸经济，以现代化的经营管理旺一方市场、兴一方经济，造福一方人民。
中国专业市场的发展趋势
随着中国加入WTO后，商品流通市场逐渐对外开放，庞大的13亿人口的中国内地市场对国际性的外资流通大企业产生了巨大的吸引力，它们纷纷进军中国市场。例如，德国的欧倍德（OBI）、英国的百安居（B＆Q）、瑞典的宜家家居（IEKA）、法国的乐华梅兰（Leroy Merli）、美国的家德宝（HomeDepot）等世界著名建材超市企业已经进入中国的建材市场；而国际性的综合型大型零售超市如美国的沃尔玛、法国的家乐福、欧尚、日本的永旺等也在原有的基础上加大对中国市场的渗透力。这些世界500强企业的进入，以其先进的定位、规划、运营、管理理念和模式对尚处于发展中国家的中国的零售市场和专业市场将产生巨大的冲击和影响。根据对中国专业市场的分析研究，我认为中国专业市场的未来发展有以下几个趋势：
1、专业市场将向规模化和批发功能方向发展。从数据统计可以看出，我国的商品交易市场越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而综合市场则逐年萎缩。未来，在全国形成数十个象义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、永康中国科技五金城、武汉汉正街、郑州粮食批发市场、安庆光彩大市场等年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场是必然的，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向批发辐射功能，并逐渐把销售的末端留给零售商业和小型市场，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐减少和搬离市区。
2、专业化趋势越来越明显，分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，将迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，这必然是相当多的商品交易市场的发展方向。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多只是内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。
3、市场管理的逐渐规范化、现代化、法制化发展。网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。一些交易市场正在逐步摒弃原始的交易方式，运用多种现代化手段提供更为完善的服务，并通过规范化的管理，建立良好的市场形象，以提高交易市场的品牌价值。政府在商业规划、法制建设和管理方面也将越来越完善并与国际接轨。
4、批发市场交易方式将向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出干篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。
5、向品牌化、垄断化和优质化的产品集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近些年开展的百城万店无假货向批发市场延伸的活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量和诚信，在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象，将更加重视规划设计和品牌推广，千店一面、毫无特色的局面将改变。一些注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业批发市场竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和沟汰一批管理不规范、市场环境和秩序混乱的中小市场。
6、专业市场的体制和投资形式将向多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照有关政策的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场，并培育一批全国性的大批发商、大代理商，从而增强市场的竞争能力和批发辐射力，推动专业市场的进一步繁荣发展。
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