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加强房地产开发项目管理

来源:用户上传      作者: 郭凯

  提要 房地产开发项目是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动,房地产开发商要统筹资金、协调土地、规划、环保、质监、安检等多个业务部门,衔接好项目实施过程中的每一步。房地产项目开发的根本目标是开发适合市场的项目,实现销售赢利。项目管理方法主要是建立健全项目部,做好项目开发安排,控制好投资、进度、质量、安全目标,做好合同及信息管理、综合管理。
  关键词:投资回报风险;项目部开发安排;目标控制;合同和信息管理;综合管理
  中图分类号:F27 文献标识码:A
  房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发周期长、投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是开发适合市场的项目,实现销售赢利。房地产项目开发内部流程包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、市场定位、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理等十个方面。
  按照建设程序,房地产项目分为六个阶段:项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实施阶段、竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有:项目建议书和可行性研究的决策阶段;确定设计方案、初步设计、技术设计、施工图设计等设计阶段;规划、消防、质监等报建阶段;勘察、监理、施工、采购招标等施工准备阶段。销售策划工作随同项目开发进度展开。
  那么,如何做好房地产项目管理,达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果呢?本文结合山东青州的一个商业住宅项目的管理体验,谈谈几点看法。
  一、建立健全项目部,做好项目开发安排
  选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理,并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等专业人员作为项目管理成员,共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利,做好任务分工、工作流程、完成期限,将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排,编制和落实项目发展规划、销售策划等网络计划。首先,要做好前期工作,开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本,它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中,项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此,在前期工作中,经过详细客观的市场调研,该项目的开发定位为给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平方米5,000~8,000元的二至四室住宅户型,同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上,邀请知名设计单位进行设计。将4层以下设计成商铺、设备房、车库的裙楼部分,5层以上设计成6栋联排的高层塔楼。外立面采用铝合金窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式,都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价,又确保了质量和进度;其次,要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务;再次,要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险,是需要精心策划的。只有销售得好,开发的商业住宅楼才算是被市场认可,项目的赢利目标才能够实现。
  二、进度控制
  进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制定项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作性进度计划;其次,通过精细安排、狠抓落实,控制好办理可行性研究、设计图纸、规划许可证、施工许可证、项目开工、楼房预售、竣工交楼等关键工作的工期目标;再次,要及时预见、预控、发现和解决建设过程中的问题。对项目报建等难以控制的前期工作,需要充分准备、认真落实、密切配合,争取一次性通过。对于项目实施阶段中出现的可能影响进度的情况,要极力避免,并采取组织、管理、经济、技术等方面的措施,确保进度目标实现。为了缩短工期,可以采取应用领先技术、降低施工难度、加大成本投入等方法;最后,经研究确定,该项目的总工期两年多一点的时间。
  三、质量控制
  质量目标是要满足设计图纸、规范、规定及业主方质量要求。质量目标包括项目决策、设计、招标、施工、材料、设备等几方面。所以,应当建立质量控制体系,采取全面、全过程、全员的三全质量管理,事前、事中、事后三阶段质量管理。
  在项目建议书和可行性研究的决策阶段,进行客观、详实的调研工作。在设计阶段,要求进行限额限期设计,并且跟进设计工作,确保项目设计技术先进、经济实用,设计图纸满足施工要求。招标阶段,选择具备施工实力的合格的投标单位。施工阶段,审查监理规划、监理实施细则,监督监理单位的日常工作。督促好设计交底、图纸会审、施工组织设计等技术工作。控制好进场材料设备、样板工程质量。严格控制施工全过程的质量,重点监控质量控制点。管理好影响质量的五大要素,减少质量问题。竣工验收期间,加强检查整改;工程保修期间,及时做好维修服务工作。
  四、投资控制
  投资目标是减少项目总投资。项目总投资是由土地成本、项目前期开发成本、建筑安装施工成本、营销成本、财务成本、管理成本、有关税费等组成。为了减少项目总投资,提高住房性价比,很多房地产公司都采取“大规模快速开发,快速销售”的模式。项目部对投资控制的主要内容有:确定投资概算、投资回报率、投资回收期、工程预算,做好招标阶段工作,审批工程进度款,处理变更和索赔,参与拟订销售价格、审查竣工结算。只有开发适合市场销售的项目:严格控制各部分成本,做到尽量不高价拿地,预算不超概算,结算不超预算;严格控制变更和索赔等费用;精心策划销售,合理定价,及时完成销售任务,才能够实现项目投资盈利的目标。
  五、安全控制
  按照“安全第一,预防为主”的方针,督促监理和施工单位做好安全控制。要求施工单位建立健全安全生产保证体系,落实好安全管理制度、安全技术措施、安全预防措施、安全培训教育、安全检查及整改等工作;加强现场文明施工管理,包括工地场容场貌、材料堆放、封闭管理、现场防火、施工标牌、治安整治、生活设施、保健急救等方面工作。
  六、合同及信息管理
  合同管理的目的是确保合同履行,避免争议和索赔。合同是项目管理的主要依据。房地产开发企业应当建立严密、完善的合同体系,避免合同履行的风险。项目管理人员要熟悉合同文件,并对合同进行深入细致的研究,掌握合同的关键条款、存在的漏洞,提出完善措施。严格督促承包商履行合同,预防合同变更引起的争议和索赔。
  信息管理目的是通过信息传输,为项目建设提供增值服务。通过现场调查、召开会议、直接沟通、资料传送等多种形式,及时收集、传输、反馈、整理、汇总信息,确保信息管理规范、及时、准确、畅通。通常情况下,还应利用电脑辅助信息管理工作。
  七、综合管理
  根据该项目的具体特点,以项目建设程序和项目开发十个内部流程为主线,按照决策、计划、组织、协调、控制等五大管理职能,采取组织、管理、经济、技术等方面措施,进行有力、有序、有效的综合管理,确保项目开发目标实现。进行综合管理,需要建立完善的规章制度,提倡团队协作精神;合理分工、知人善任,对控制目标进行严格的目标管理;需要加强预见预控能力,加强沟通协调,及时处理好各种问题。
  八、结束语
  房地产项目开发是个资源整合的过程。企业要想在激烈的市场竞争中胜出,就需要准确做好项目定位,选择有实力的勘察、设计、施工、监理、营销单位,建设出适销的楼房产品,通过促销及时回笼资金,达到效益多、进度快、质量好、投资省的效果。在项目四大控制目标中,进度、质量、造价、安全的关系是可以相辅相成的。质量、造价、安全控制得好,工程进展就可以更顺利,实现进度目标就更有保障。如,珠江新城的商业住宅项目通过精心的管理,在两年内按期完成了开发和销售任务,实现了项目销售盈利的根本目标,就是一个很好的例证。事实证明,只要组建一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部,做到精心计划、积极管理、严格控制,是能够实现项目管理目标的。
  (作者单位:中国海洋大学)
  
  主要参考文献:
  [1]王祖和.项目质量管理[M].北京:机械工业出版社,2004.
  [2]李伟.项目管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地,2005.10.
  [3]陈曦.海南X房地产企业发展战略研究[D].重庆大学硕士学位论文,2005.


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