基于限额设计的房地产项目造价控制
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作者: 樊春阳 张东强 陈 爽 余龙娥
提要房地产项目造价控制有着区别于其他项目的特点,限额设计成为项目造价控制的主要手段。本文从限额设计的角度,探讨房地产项目造价控制的方法和可操作性,并提出相应建议。
关键词:房地产项目;限额设计;造价控制
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、引言
房地产项目建设过程包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四大阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。作为房地产开发商而言,要想有效控制投资就应从源头上做起,而控制工程造价的关键在于实施前准备的设计阶段。一般情况下,设计阶段对整个工程造价的影响程度约为85%以上,对项目总投资的影响程度约为70%以上。如果设计时考虑最多的是设计方案的安全性和美观性,而忽视节约建设成本的要求,没有进行优化设计,就必然导致设计保险系数偏大、建设工程造价指标高于市场平均造价指标的结果,因此必须采取有效措施,从源头控制,实施限额设计。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计、总概算控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。
二、房地产开发项目造价控制的特点
1、房地产项目来源的相对单一性决定了设计阶段进行造价控制更加有效。目前,我国房地产项目除经济适用住房外,土地的取得大都是通过招拍挂出让土地,在项目决策阶段的造价控制数据会因招拍挂行为产生的成交价格的变化而变化,从而使决策阶段的预测数据失真而影响项目造价的真实性。通过招拍挂取得土地后,土地成本和项目设计条件已经基本固定,项目实质已进入设计阶段,限额设计成为项目造价控制的主要手段。
2、“量价分离”提高了房地产项目造价对比分析的准确性。房地产项目涉及地域广泛,地方材料差别较大,即便是标准设计,造价的地域差别也很大。目前,工程计价由定额计价改为清单计价,计价方式的改革也改变了限额设计的额度,量的对比使限额设计有了更强的可操作性,由单纯的限价设计改为限量、限价设计,剔除了地材价差的影响,从而提高限额设计的准确性。
3、房地产项目功能相对简单化有利于运用限额设计进行造价控制。房地产项目无论是住宅、商业、办公,使用功能较之大型公共设施要单一得多,限额目标的设置和分解比较容易,限额设计的准确性和可操作性较其他项目容易满足。
三、房地产开发项目运用限额设计进行造价控制的方法
1、建立基于业主方的造价管理体系。业主方自身或聘用的造价中介机构将涉及整个房地产项目的全过程,经历整个造价控制循环,较之设计方的造价工程师更具事后控制和纠偏经验,设计限额的目标和分解更有针对性,因此必须建立基于业主方的造价管理体系,并参与限额设计目标和分解的控制。限额设计需讲究科学和实际,业主的高层领导和相关部门都应参与全过程监管。要充分重视设计变更的早期管理,业主方造价管理机构应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。
2、建立科学的限额设计指标控制体系。业主确认的限额设计指标,经项目经理或总设计师提出,经主管院长审批下达,其总额度一般只下达直接工程费的90%,以便项目经理或总设计师和室主任留有一定的调节指标。用完后,必须经批准才能调整。专业之间或专业内部节约下来的单项费用,未经批准不能相互平衡,自动调用。除直接费外,均得由费用控制造价工程师来协助项目经理或总设计师控制掌握。
3、建立科学的限额设计指标评价体系。根据“量价分离”原则,建立有量有价的限额设计指标评价体系,制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。既有价来评价整个项目的经济效果,又有量来具体评价分部分项工程的经济性,特别是平方钢含量、平方砼含量、平方模板含量等材料量、人工量的评价指标,可以剔除地域、时间差别,评价更为科学准确,更易确定限额设计的总体目标和分解目标。
4、建立限额设计的纵横双向控制体系。通过实施纵向控制,保证限额设计贯穿到各个设计阶段,而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序,使各个环节相互连接成有机的整体。在每个专业、每道工序中都要把限额设计作为重点工作内容,明确限额目标,实行工序管理。限额设计的纵向控制应注意以下几个环节:方案设计要重视方案选择,按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。初步设计应该是多方案比较的结果,是项目投资估算的进一步具体化。在初步设计阶段,对关键设备、工艺流程、总图方案、主要建筑和各种费用指标要提出技术经济评价,科学决策,以保证投资限额的实现。在施工图设计阶段,设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时,必须重新编制或修改初步设计及其概算。施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分,应在与概算书要求相一致的前提下,由设计和技术人员协商并经总设计师审定。施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上,各专业、各工序实施限额设计,以保证总限额的实现。加强设计变更管理,应严格控制变更的发生,对非发生不可的变更,应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之损失越大。
限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制,明确设计单位及其内部各专业科室以及设计人员的职责和相应的权力;实行在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上的奖惩制度。
四、结论与建议
房地产开发项目工程造价控制是一个系统工程,只有具备完善的工程造价控制体系、明确的工程造价控制流程和切实可行的工程造价控制措施,才能实现各项目的工程造价控制目标。限额设计是房地产项目造价控制的重要手段,有利于强化设计人员工程造价意识,扭转设计概预算本身的失控现象,可促使设计与造价控制形成有机的整体,克服相互脱节现象。通过工程限额设计来控制房地产项目投资是一个综合性问题,不能片面强调节约投资,正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关键环节。在保证工程设计要求的前提下,通过对设计方案的经济分析比较,用法规政策、市场竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计,有效地控制工程投资,节约投资资金,从而真正达到工程限额设计的效果。
(作者单位:1.南阳市房地产开发公司;2.河南四建股份有限公司;3.桐柏县城建局)
主要参考文献:
[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施.北京:计划出版社,2005.
[2]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.
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