房地产财务管理中关键环节的有效控制

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　　摘要：房地产行业的发展，受国家经济发展和政策的影响较大，为了促进房地产企业发展能够更快更好地适应市场发展需求和国家的政策规定，加强对房地产企业的管理，提升其财务管理水平十分必要。本文从房地产行业财务管理关键环节的有效控制涉及的问题和策略与大家进行探讨。
　　关键词：房地产;财务管理;关键环节;有效控制
　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A
　　房地产业是目前国内市场各个行业中收益、风险、资金需求相对较高的行业。一个房地产开发项目的收益和风险又与项目资金情况有着密不可分的关系，项目财务管理尤其是资金管理和税务筹划贯穿于整个项目的开发过程中，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争力，必须提升财务管理水平，实现房地产开发关键环节的有效控制。
　　1房地产财务管理关键环节概述
　　一个完整的房地产开发项目是从土地获取、项目立项、规划设计、开发建设、开盘销售到竣工验收、房屋交付，涉及到多方面多环节的管理把控，每个环节都很关键。其中房地产财务管理的关键，笔者从房地产资金管理、税务筹划、财务计划和风险管控这几个方面进行阐述。
　　1.1房地产企业资金管理
　　资金犹如企业的血液，贯穿于公司业务的各个环节，对于房地产企业来说，资金密集、需求量大、资金投入产出间隔周期相对较长，做好资金管理对房地产企业来说无疑是重要的。
　　说到房地产资金管理，就要把目光聚焦在土地成本上，因为除了以划拨方式取得的土地，其他获取方式都需要大额资金投入，此项资金在整个房地产开发过程中时间最先，占比最大。目前由于房地产市场融资政策趋紧，土地款基本由自有资金覆盖，取得外部金融机构的融资受限多、难度大。所以一个房地产项目的获取，不仅仅看可研指标是否可行，还要考虑企业本身资金情况，如果自有资金不足以支撑项目的取得，可以考虑成立联合体获取土地，以减轻资金压力。
　　后续房地产开发阶段可以利用外部融资，这个阶段的融资模式可选择性较大，股权、债权、基金和保险业资金等可以根据项目情况进行选择。
　　房地产销售回款管理，主要考虑加快项目开盘时间，在政策许可的条件下提前准备预售证件的办理，提前蓄客;针对目前的房地产销售资金监管，和政府管理部门进行沟通，努力降低单方监管额度，在每个监管节点足额提取超额资金，投入到项目中来或者归还项目融资，降低项目资金成本，提高资金使用效率。
　　1.2房地产企业税务筹划
　　房地产税务筹划，从土地取得至项目完工清算阶段，都需要财务人员予以重点关注，房地产行业是涉及税种多、税额大的行业。其中土地取得时的契税、印花税;开发阶段的城镇土地使用税;销售阶段的增值税、附加税费、土地增值税、印花税及企业所得税;自持时的房产税等等，可以说项目的各个阶段都和税务密不可分，其中很多税种可以在合同谈判、签订阶段就在法律法规许可的范围内进行筹划，项目综合税负高低直接影响项目的收益水平，也体现了财务人员的税务管理水平。
　　1.3房地产企业财务计划和风险管控
　　古语说：凡事预则立、不预则废。这句话虽偏激但也说明古人己经明白做事情是需要提前规划的。
　　房地产项目是从土地获取之前的可行性研究开始的，现在市场上土地的取得方式主要有：出让、转让和划拨。无论以哪种方式获得，其前期针对项目的可行性进行的市场调研、开发假设、现金流量预计等环节必不可少。
　　一般情况下土地转出方在房地产企业进入前对土地转出的预期价格是进行过测算的，他们留给房地产企业的利润空间基本在行业可接受的范围内。房地产企业取得土地相关资料数据后，将可考虑的市场因素、政策因素、自身管理因素等考虑进去利用自己的模型进行再次测算，这个时候很多项目为了能到达预期的收益需要将开发进度、销售进度、资金回笼等关键因素考虑的比较乐观，乐观测算是把双刃剑，对土地获取是有利的，对后续开发是有压力的。所以土地获取前的可行性研究是房地产企业的一项重要工作。
　　全盘开发方案是在项目获取后根据项目的实际情况在可研的基础上进行的修正，较可研更偏向于保守更切合实际。项目年度预算、季度预算等是根据项目的开发进展情况，对未来一定期间的预期，财务方面主要包括资产负债预计、利润预计、现金流预计、新签合同额、投资支付预计等。这些基础工作都需要在经过一定的审批流程后下发执行，并在执行期结束进行考核。所以全盘开发方案和全面预算工作会影响公司执行效果，影响企业领导人的业绩，需要企业各个业务部门参与并重视。做好预算规划，也是房地产企业财务管理工作的一项重点业务。
　　提前规划体现在现代企业管理中主要就是上述所说的做可研、做方案、做预算等，在做计划的过程中，同时对项目可能会发生的风险进行预期，在一定范围内进行高效防范和控制。房地产企业也不例外，在每个可研、方案和预算的过程中在企业成熟的模型中尽可能预计项目可能存在的风险，并提前做好预警及应急预案等风险防控措施，为项目顺利开展提供保障。
　　2房地产财务管理存在的问题分析
　　2.1财务管理制度不健全，缺少有效的管理办法
　　纵观世界房地产业的发展，我国房地产行业可以称得上起步较晚，这一因素导致了我国部分房地产企业存在财务管理制度不健全，缺少有效的管理办法，资本体系不完善等问题。这种制度体系的不完善，体现在企业运营中有自有资金、资本积累以及外部融资不匹配、不协调，房地产企业发展风险管控难度大等。
　　2.2财务人员的风险管理意识和自身素质有待加強
　　很多房地产企业在发展的过程中，把重心偏向于放在项目的成本管理和施工管理方面，而对企业财务管理不够重视，笔者分析了一下出现这种情况的原因与房地产企业的主管领导，很多是从成本和施工这两个业务板块晋升上来的有一定关系。而这种重视不足会在一定程度上造成企业财务管理人员的素质不高，进而影响企业的整体财务管理水平。 　　财务人员风险管理意识不强，一方面，企业管理层没有对财务管理有足够的重视，投入人力、物力、财力不足，人员薪资低，对财务人员的要求低、培训少;另一方面，财务人员财务知识不扎实，对专业的财务理论不够了解，对财务、税务政策不能及时掌握，不能满足房地产企业的财务管理的高要求;第三，如果缺乏相应的监督激励机制，则无法充分调动企业员工的自主性和积极性。
　　3房地产财务管理关键环节的有效控制策略分析
　　3.1建立健全财务管理制度，明确财务职责，提升财务人员素质
　　房地产企业要想高效开展财务管理工作，建立健全财务管理制度、优化财务管理流程、推进财务部门的相关改革是非常有必要的。那么，如何完善和优化制度、推进房地产企业财务改革？需要以下方面进行：第一，优化财务部门的职能，保证财务人员权利、义务，使其能够有效监督企业的财务运行;对财务人员进行合理分工，明确岗位职责，有效促进企业的各项财务工作在实施的过程中能够按照标准流程运行;第二，建立健全房地产企业各项财务管理制度，让财务事项的处理有据可依，让员工经过简单的培训可以熟悉财务管理的相关流程，将企业的财务管理制度化、标准化、流程化。从而降低企业的财务管理成本，增强企业的核心竞争力，为企业的良好发展创建强有力的保证。
　　对于房地产企业的财务管理而言，形成一支高质量、高素质的财务管理队伍，将会大大提升企业的财务管理效率。因此，提升财务人员的专业技能和综合素质，对实现高效的财务管理具有重要的意义：第一，提升意识是关键，只有思想上重视了，行动才会跟上，所以，作为财务管理人员，就要切实认识这项工作的重要性;第二，夯实财务管理基础，提升财务人员的专业技能，加强对财务管理人员的培训，让企业的财务管理人员能够准确地和及时地了解最新的财务管理知识，实现自身知识库的更新;第三，要想提升财务人员的综合素质，建立有效的奖惩措施及激励机制很有必要，根据财务管理人员对房地产企业财务管理的贡献，进行相应的奖励，调动起财务管理人员对工作的热情;有过失也要进行相应的惩罚，以提高财务人员的工作质量增强工作责任心;第四，房地产企业财务管理人员专业技术的提升和综合素质的增强，离不开房产企业领导层对财务管理的重视，要充分认识到财务人员是财务管理的核心。不定期地对财务人员进行知识和技能的培训，组织财务人员参加各种相关的交流会，开阔他们的视野，提高财务人员的业务能力和专业素养，促使本企业的财务管理人员在思想上能够与时俱进。
　　明确财务部门职责，财务人员要负责定期或不定期向总裁、董事局报告工作，提出财务运作、财务管理等方面的分析和建议;负责完善公司财务管理制度及会计监控机制，监督、检查公司财务运作和资金收支情况，并对公司财务活动的合法性进行监督;负责审核公司财务报告，对财务报告的真实性、完整性、公允性、及时性负责，配合监管部门、中介机构对公司财务报表的审计及其他审计工作;负责公司财务工作的合法性、真实性和有效性，及时发现和制止可能造成公司重大损失的经营行为;负责对股东大会、董事局批准的公司重大经营计划、方案的执行情况进行财务监督，定期向董事局报告经济情况和财务状况;负责与金融机构、税务机关、会计师事务所等部门的报告与沟通工作。
　　3.2强化财务计划、防控财务风险
　　强化企业财务计划，在项目运营的各个阶段根据实际的政策方向、经济环境，对企业财务工作进行合理的计划，其中最为重要的是资金筹划和税务筹划，做好这两方面对加强企业的财务管理内部控制来说有着至关重要的作用。房地产企业在发展的过程中，对于资金的筹划方式较多。这一环节也是最容易出现问题的环节，所以，要想实现有效的资金筹划，不仅需要房地产企业根据内外部条件的变化坚持投资回报稳定原则，而且还要在财务管理权限上加以明确建立正规筹资委员会等组织，在企业每制定一项资金方案时，都要从各个方面分析该方案对企业财务管理的影响、对企业综合收益的影响、对企业后续发展的影响等。运用适合的财务杠杆，避免财务压力，在重大资金支出时，要使用群体决策，最大限度地减少失误吲。保持做到以各项财务计划为目标，强化过程控制，做好事后考核这样一个完整的计划和管控闭环。
　　做好房地产企业财务风险防范，必须要清楚房地产企业财务管理的对象，包括资金运动及其规律，开发资金运动形成的财务关系;设立财务管理的目标，总体目标和具体目标;房地产企业财务管理的环境，例如经济体制环境、市场环境;树立正确的财务管理观念，明白资金的时间价值及风险。项目开发建设的全过程中，一切支付要取得增值税专用发票;调研过程中发生的费用采用合理的方法，计入开发成本;发生的业务招待费、广告费和业务宣传费按照国家税务总局公告处理合理核算“开办费”;劳务费应取得合法有效的原始凭证。做好以上基础的财务工作，为企业财务风险防控增加一道屏障。
　　3.3关注房地产企业资金管理
　　房地产的资金管理，主要涉及融资、投资和效益产出等环节，对于这几个房地产企业资金管理的关键环节，建议拓宽有效的融资渠道，建设有效的融资体系，加强企业资金管控，提高资金使用效率。这项工作对房地产企业来说是一个难啃的骨头，也是财务管理的关键环节。所以，要想建设有效的融资体系，就需要房产企业拓宽融资渠道。
　　第一，融资方面除了考虑常规的债权型融资以外，股权型融资方式也是房地产企业降低资金压力、减轻资金和运营风险的一个正确选择;第二，制定科学有效的资金管理体系，按照国家法律法规，规范资金管理体系，合理制定保障制度，制定战略性项目投资计划，有效控制投资失误现象。把控投资、融资等高风险活动，加强对己立项的在建项目资金使用情况的控制，对资金使用情况进行动态跟踪落实，确保各项资金的合理使用，有效控制项目成本的无序增长。
　　房地产开发项目容易受到外界因素的影响，例如，国家政策、社会需求等，房地产企业在开发项目时一般资金投入较大，同时，资金周转时间也较长，这就使得房地产企业比其他产业的投资风险更大。加强项目资金预算管理，需要财务部门了解项目建设的每个流程和环节，将资金收支尽量按照预算落实和管控以减少项目资金链风险。定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪、全面管控和及时汇报。房地产企业资金周转慢，需要企业财务部门和销售部门共同关注销售回款速度，确保销售回款按照计划落实，保证资金滚动以及再投资。只有这样，才能有效提升资金利用效率，缓解房产企业本身背负的债务压力。在进行债务清算时，要理清负债中的各项风险关系，防范财务风险的发生。
　　3.4优化房地产企业税务筹划方案
　　房地产企业一切税务筹划方案，都要以遵循诚信纳税、法制和成本效益的根本原则为基础，在企业日常开展的业务中贯彻税务筹划理念，从项目土地获取、土地出让、转让协议开始，到项目开发建设环节的成本合同，最后到项目开发产品预售、销售合同等各个环节中落实。随着房地产企业的发展和政府对房地产企业的政策把控，以及房地产企业本身资金投入大、资金占用时间长、综合税负重这些特点，让房地产企业利润空间变的越来越小。在税收法规政策允许的范围内开展一定的税务筹划，提高企业生存竞争力，越来越能体现一个财务管理人员的综合水平，税务筹划也是财务人员可以为企业实现效益提高的最重要的一项业务。
　　房地产开发过程中涉税种类多，可以筹划的税种以土地增值税专业技术要求高、可节税金额大，土地增值税筹划的关键是利用房地产企业加计20%扣除和普通标准住宅增值率不超过20%享受税收减免优惠这些政策，在房地产开发过程中需注意成本合同签订、成本分摊、在税额和增加成本提高产品品质方面进行权衡等事项。对于企业所得税，需要关注企业成本类发票取得时点和全案土地增值税清算补缴税款的抵扣。其他的税种主要关注税收优惠政策，最大程度使用税收优惠政策，目前很多房地产开发项目都被要求配建政策性保障房，这些政策房有的是可以适用不预征、小税种减免等相关政策的，需要财务管理人员对相关政策熟练掌握。一个房地产开发项目的最终收益情况，可能会因为项目的税务方案不同而有很大差异，所以做好房地产企业的税务筹划是财务人员必備的能力和素质。
　　4结束语
　　房地产企业财务管理是企业管理工作中的关键和重点，做好企业财务管理，实现财务管理关键环节的有效控制，是实现房地产企业长远发展，实现企业目标经济效益的重要基础。随着我国经济的快速发展，房地产相关政策的更新，财务管理将被提高到企业管理的新高度。房地产企业的发展，也要顺应这一大趋势，做好深化财务管理改革，完善财务制度流程，注重财务人员培养，做好计划和风险防控，优化资金管理和税务管理等方方面面才能够适应市场的发展和社会的进步。
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