试论房地产企业财务管理优化策略
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摘要：房地产行业是我国第三产业发展的重要组成，人们生活水平的提高，促使房地产交易日益活跃，对国民经济的贡献尤为突出。房地产行业属于资金密集型行业，对资金使用与管理要求较高，因此，该行业的财务管理显得尤为重要。基于此，本文对房地产企业财务管理现存问题进行研究分析，并示例若干优化策略，促进房地产行业的财务管理实现良好的运行，实现行业的健康发展。
关键词：房地产企业;成本管理;优化探索
一、房地产企业财务管理的意义及特点
（一）房地产企业财务管理的意义
房地产行业是我国重要的经济支柱，不仅推动了我国经济的快速发展，对城市化、工业化的发展也有着深远的影响，如何将房地产企业运营过程中的资金项目进行统一筹划与管理，并做到资金的合理利用，是房地产行业财务管理工作中的重中之重。将企业运营中涉及的所有资金项目进行统一的管理和筹划，充分提高企业的资金使用效率，是房地产企业财务管理工作的核心。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业与其他企业在财务管理中存在巨大差异。首先，房地产行业属于资金非常密集的行业，项目运营中需要有非常高的资金投入。其次，该行业投资周期长、资金回笼慢，在項目完成的过程中有着众多不确定因素，使其在财务管理方面存在非常大的难度，再次，房地产企业对土地的投入主要是通过招标的方式完成获取，而招标过程中，必须保证充足的资金才能满足行业需求，这就促使房地产企业与银行的关系来往更为紧密，相比其他企业，需要更为有力的资金管理办法。同时，相比其他行业而言，房地产企业对财务管理的要求更加严格。
二、房地产行业财务管理中存在的问题
（一）缺乏对财务管理的重视
房地产企业的财务管理工作面临的主要问题是财务管理制度流于形式，大多数房地产企业在开展财务管理工作中都存在收支审批流程不规范;审批手续不完整;费用开支没有标准等问题，造成了房地产企业实际费用支出与标准混乱的情况。一些企业为了节约成本，不愿尝试管理的改革，导致了行业财务管理工作无法顺利开展。
（二）融资渠道相对单一
房地产项目的开发，需要巨额资金的投入，动辄数亿的地价与建设费用，是房地产行业要面对的一个巨大考验。目前，房地产行业的主要融资渠道主要是内部融资以及外部融资。内部融资主要来自预售账款和企业自有资金。自有资金一般不低于投资项目的三成;另外，预售账款主要是房地产企业通过预售商品房获得的资金，一般占项目总投资的二至三成。而房地产企业的外部融资渠道主要有银行信用贷款、房地产债券，以及上市融资等，目前来看，房地产企业的主要融资渠道大多来自于银行信贷。由于贷款金额大，各大银行为房地产信贷设置了较高的门槛，增加了融资的难度，房地产企业的财务管理在其融资工作上有着非常大的影响，限制了房地产行业的发展。
（三）资金管理体系不健全
房地产行业的财务管理是一项系统化的工程，涉及到企业长远发展与投资项目建设等各个方面，部分房地产企业虽然按照相关要求完成了年度投资规划的制订，却并未对规划的目标进一步细化，各阶段计划也基本形同虚设，导致财务管理制度规范的约束性不足。使企业的财务管理工作无法对资金进行集中的管理与使用，随着时间的推移，资金使用存在巨大隐患。同时，一些房地产企业对资金管理的重视不足，没有相对完善的资金预算管理制度，极易出现费用超支的现象。在项目投资中的盲目与随意，一定程度上会导致企业陷入资金困境。
（四）财务管理工作过于被动
房地产行业作为我国经济体系的传统产业，财务管理等工作也较为传统，多数企业仍然采用相对消极的控制手段作为管理标准，对于预测方面以及调控方面还存在较大问题。房地产企业财务管理体系应根据实际情况进行相应的财务调整，从而有效降低企业的财务风险，为房地产企业的稳定发展提供保障，但是目前由于房地产财务管理缺乏主动性。财务管理的运营机制还只是沿用传统的管理模式，并没有对其进行创新，导致了房地产行业中财务管理工作处于被动状态。
三、房地产行业财务管理优化策略
（一）加强财务管理制度建设
房地产企业财务管理有效开展，无法脱离行之有效的财务管理制度，财务部门要加强相关培训工作，提高财务人员的专业水平与专业素质。同时，建立和完善财务管理制度，使各项财务管理工作有所依托，并对财务部门的职能进行强化，明确财务部门的地位，突出财务管理在企业管理中的核心作用。除此之外，要设置专业的财务管理部门，对企业财务相关的各项工作进行把控。并通过规范各项资金的支出，提高财务管理的效用。同时，将财务管理工作纳入考核机制，提高财务人员的主动性和积极性。并建立完善的内部审计制度，保证资金使用安全，实现财务管理人员对房地产企业财务状况的动态监控，推动房地产企业财务管理工作的进程。
（二）尝试拓宽融资渠道
房地产企业要尽可能减少对银行信贷的依赖，积极尝试其他融资渠道，获取成本更低的资金。比如中小型房地产企业，可以尝试联合开发模式，与其他开发企业结成战略同盟，得到另一方的资金支持，形成利益共享、风险共担的局面。其次是，民间融资也是一种行之有效的融资方式，房地产开发企业以略高于银行信贷的利率向民间企业发起贷款请求。其次，企业在融资的过程中要规避财务风险，保持企业的稳定运转。
除此之外，房地产企业要充分利用自身产业链中的有利资源，进一步与个渠道建立合作关系，比如延缓支付施工企业、材料供应商的应结费用，适当提高购房的首付等。近年来，众多金融机构的诞生，使房地产企业的贷款提供了更加便利，一些银行贷款没有获批的房地产企业，可以通过私募基金或信托等方式进行债权融资，逐步缓解短期资金压力。
（三）实行财务精细化、信息化管理
我国的房地产企业在财务管理细节上稍显不足，需要进一步细化财务管理的各项工作，进而提高财务管理实效性。房地产企业可以尝试采用精细化财务管理模式，全面掌握资金动态，使资金发挥最大效益。随着我国电子信息技术的日益完善，各行各业的财务管理工作都已经与电子信息技术进行了深度融合，房地产企业应该与时俱进，以信息技术带动财务管理能力的提高，大力发展财务管理信息技术。目前，我国信息化财务管理尚未广泛普及，缺乏系统的信息化管理平台，在此环境下，就需要房地产企业积极进步，在行业领域抢占先机，更好的带动财务管理水平的提高。
（四）建立健全资金管理体系
房地产企业需要建立健全符合当前经营情况的资金管理体系，首先，根据企业现状以及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上，对资金规划目标进行有效分解，依据项目开展进度制订资金使用的整体规划，并在项目进行过程中的资金使用情况进行严格把控，依照无计划不开支、有计划不超支的原则，对企业资金进行严格管理，同时，对于房地产企业来说，必须设置专门的台账，定期对各项专项资金的使用状况进行跟踪与管理，确保企业的资金得到规范的使用。
另外，房地产企业要保证利益最大化，除了对工程结算进行严格控制外，还要防止施工过程中的浪费，做好房地产企业的工程部门、财务部门对各个在建项目工程资金使用需求的优先级评估工作，控制工程成本支出。
四、结束语
作为第三产业的重要组成部分，房地产行业对社会经济影响巨大，如何做好财务管理，始终是房地产行业的关键内容，财务管理质量的提升，能够保证房地产行业的稳定运营，同时，也是房地产行业庞大资金需求的有力保障，希望本文的粗浅见解能够对房地产行业优化财务管理提供些许参考。
参考文献：
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