房地产企业创新融资策略研究

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　　摘要：近年来，中国房地产业发展迅速，一直处于国民经济的支柱地位。随着一系列调控政策的出台，使资金主要来自银行的房地产企业面临资金不足的困难，因此帮助房地产企业扩展新的融资渠道是首要问题。现以权衡理论等为基础，全面采用文献研究和规范研究方法，总结目前我国房地产企业融资的现状以及存在的许多问题。对此提出了商业物业抵押贷款；充分运用政策性融资；资产证券化融资；上市融资等创新融资策略。
　　关键词：房地产企业；创新融资；资本结构
　　中图分类号：F293.35 文献标识码：A
　　文章编号：1005-913X（2019）04-0105-03
　　Research on Innovative Financing Strategy of Real Estate Enterprises
　　Liu Lixin
　　（Harbin University of Commercial， Harbin 150028）
　　Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly and has been in the pillar position of the national economy. With the introduction of a series of regulatory policies， real estate enterprises with major banks are facing the difficulty of insufficient funds. Therefore， it is the first problem to help real estate enterprises expand new financing channels. Only in this way can the real estate industry continue to develop. Based on the theme of real estate financing and trade-off theory， literature research and standardized research methods are adopted comprehensively. This paper summarizes the current situation and many problems of real estate financing in China， and points out that China's real estate financing is facing the problems of single financing channel and unreasonable capital structure. On this basis， the causes of the problems are analyzed， and innovative financing strategies are put forward to promote the sustainable and stable development of the real estate industry.
　　Key words： Real estate enterprises； Financing； Capital structure；innovation
　　一、理论基础
　　（一）房地产企业的界定和特点
　　房地产企业从事房地产开发、经营和服务活动，独立经营和独立核算。房地产是指附着的土地、建筑物以及不可分割附着的各种权利。
　　房地产企业的特点，一是业务对象的固定性质。房地产企业的经营目标是房地产，这是固定的，不可移动的。二是资金和经营活动的人才密集。为了使房地产公司能够顺利运作，离不开大量的资金和人才。与此同时，房地产企业的管理还需要大量的人才，如建筑、经济分析和财务方面的人才。三是经营活动过程中的行业限制。在房地产企业经营过程中，将有更大的行业限制。一方面，进入房地产市场比较困难，因为需要大量的启动资金。另一方面，随着房地产业近年来的兴起，房地产企业的竞争日趋激烈。
　　（二）企业融资的概述
　　1.企业融资的涵义
　　企业融资是指以企业为主体的资本融合过程，是企业与内部联系的部门之间资金供需不平衡到平衡的过程。资金短缺时，以最低成本提高适当的时限和适当的资金数额。当资金过剩时，将以最低风险在适当时间获释，以实现供需平衡。
　　2.企业融资的影响因素
　　（1）内部因素。内部因素主要包括公司的盈利能力、公司规模和公司组织等因素。一般而言，房地产公司的融资将受到房地产公司组织和公司规模的限制。只有上市房地产公司才能进行股权融资。规模大、信誉好的房地产公司才可以满足债券融资条件。一般来说，房地产公司的盈利能力很强，这意味着其拥有强大的偿债能力和分红能力。
　　（2）外部因素。外部因素包括国家宏观调控政策、行业趋势和通胀水平等。在现代经济中，房地产融资与个人、房地产开发公司和相关经济部门有直接或间接的联系，这决定了房地产融资活动与客观的外部环境更紧密地联系在一起。
　　（三）企业融资理论的理论基础
　　崔英（2018）从主观的角度来分析，房地产融资具有很好的前景，但是在收益方面有些表现为短期特点，而有些表现为长期特点。为了更好地对房地产融资进行整合，应坚持按照多元化的模式来完成。宁晓鹏（2018）从房地产企业创新融资模式的必要性入手，分析了现阶段房地产企业主要融资方式，探索房地产多元化融资，以便有效解決实际工作中存在的问题。张汇（2018）认为房地产业作为市场经济的重要组成部分，在提升综合国力方面发挥着重要作用，2008年的经济危机后，房地产业取得了快速的发展，但也面临着越来越多的问题，最主要的是融资问题，基于房地产企业的融资特点，对创新融资方式进行深入研究。陈凯燕（2018）对债务融资来源结构的基本内容进行概述，从规模结构方面、期限结构方面、来源结构方面三个方面，对房地产企业债务融资存在的问题进行解析，并以此为依据，提出房地产企业债务融资结构优化对策。 　　二、房地产企业融资现状
　　（一）融资渠道单一
　　目前，中国的房地产融资渠道比较单一，银行信贷为主导，而融资方式如上市股票和债券的比例相对较小。房地产开发资金的70%来自银行贷款，而一些房地产企业甚至达到80%。房地产开发的三个阶段主要有征地的前期、建设和销售阶段，每一阶段与银行业金融支持是分不开的。国家出台了一系列政策来改善当前的局面，但是短期内仍然无法改变。房地产企业采用这种融资方式无疑会增加银行的信贷风险，一旦公司未能偿还到期的贷款，银行将成为风险的主要承担者。
　　（二）资本结构不合理
　　房地产企业的资金需求量大，依靠自身的资金积累是远远不够的，这就需要企业通过借款、上市股票、发行债券等来满足企业的资金需求，企业有一半的借款的80%是不受法律保护的高利息的民间借贷，这会造成企业资本结构的不合理。为了不断提高公司的价值，中国的房地产公司需要不断优化资本结构，以确保房地产企业的持续、健康发展。
　　（三）直接融资难度加大
　　房地产企业可以通过发行股票的方式进行融资，发行股票融资的资金成本低，从而优化企业的资本结构。但很大一部分公司不能满足上市要求。1994年，中国证券监督管理委员会还不接受房地产企业的上市申请，直到2001年才接受。中国债券融资也发展非常缓慢，这主要是因为政府要求银行为企业担保，并且审批程序十分复杂。以此来为小型和中型房企融资设置障碍，通常只有大型国有企业和上市公司可以采用这种方式。由于主要发行人的严格要求和中国债券市场的不完善，利用债券融资的方式也难以实现。因此，房地产企业想要直接融资需要跨越许多障碍。
　　（四）企业融资水平差异大
　　随着中国改革开放和一系列经济体制改革，国有企业和集体企业数量急剧减少，民营企业数量不断增加。回顾中国房地产企业的融资水平，高端企业资金充足，低端企业资金紧缺。银行不愿意与低端企业进行资本交换。境外的房地产企业有丰厚的资金，并且具有较好的房地产市场，而境内对外资企业的限制太多，目前境内的外资企业还是较少。此外，中国的区域发展不平衡，中西部地区经济落后地区与中南海地区有很大差异。在经济发达地区，融资渠道畅通无阻，很容易获得资金支持，在经济落后地区，融资渠道狭窄，难以获得足够的资金支持。
　　三、房地产企业融资存在问题的成因分析
　　（一）金融体系建设滞后
　　金融体系的核心作用是将资金的供求进行整合，最大限度的将资金从供给方传递到需求方。目前，我国金融体系发展缓慢，资金融通渠道并不畅通。一方面，资金需求方得不到所需的资金。另一方面，投资者寻找不到适合的投资项目。与发达国家相比，中国的房地产金融市场并不完善，缺乏金融创新工具，无论是向房地产公司贷款还是个人住房贷款，仍然处于原有的抵押、质押模式，而不是根据具体情况设计合理的融资方式。
　　（二）融资限制因素多
　　融资不仅是为了满足公司的资本需求，本质上是一种以资本供求形式表达的资源配置过程。作为典型的资金密集型行业，房地产需要大量的资金支持。自有资金不能满足资金需求，资金主要来自于企业外部。然而，中国目前的金融体系建设不完整，立法不健全。中国的房地产企业融资主要依赖于银行信贷。其他的融资方式因为政策和金融体系的原因受到很大影响，发展是比较困难的。
　　（三）融资立法体系不健全
　　目前中国房地产市场与房企融资相关的法律法规还没有正式出台，相关的法律法规都是针对具体的房地产，尚未形成统一的法律法规，导致房地产融资无法可依，中国目前的房地产业主要借鉴西方的融资方式。因此，加强房地产和房地产金融相关法律法规的建设有助于提高市场效率。
　　（四）银行贷款方式及金融创新太少
　　目前，中国房地产企业的资金主要來自银行贷款，而银行现有的贷款模式都是短期贷款，这与房地产公司较长的发展周期不一致。与此同时，中国房地产金融创新的缺乏工具和融资渠道有限，很难筹集到足够的资金。因此，中国的房地产目前急需拓展融资渠道和融资方式，加快金融创新的步伐，尽快制定金融创新工具。
　　四、创新融资策略
　　（一）创新融资策略的内容
　　房地产企业传统的融资方式主要包括信贷融资、自有资金、股权融资和信托融资等。通过对房地产行业的现状分析，传统的融资模式已远远不能满足资金需求。基于房地产行业具有极强的金融属性，资产负债表上的每一个项目都可以进行融资，提出了具体的创新融资策略，主要包括商业物业抵押贷款、充分运用政策性融资、资产证券化融资和上市融资。
　　（二）创新融资策略的具体应用
　　1.商业物业抵押贷款
　　商业物业抵押贷款的最底层资产是非流动资产，包括写字楼、酒店、商场和物流园区。当商业物业的价值在上升，发行CMBS从而获得更多的资金。当商业物业价值呈现下降趋势，可以发行CMBS来稳定地资金成本。
　　2.充分运用政策性融资
　　国家宏观调控的目的是为了让住房量充足，居民有房可住，减少危房、棚户区的住房等。对符合国家产业政策、区域政策的项目会给予资金补贴，房地产企业应紧追国家政策进行相关房地产项目的开发。国家不仅对符合政策性住房项目提供融资支持，同时也降低了审批程序和融资成本，房地产企业应充分利用这一政策来融资。
　　3.资产证券化融资
　　房地产融资政策不断收紧，通过信贷和债权融资的难度加大，所以可以从其他方面入手，从银行表内外来看，并没有对应收账款的尾款支付方式有所限制，资产证券化融资可以作为企业融资的突破口。
　　4.上市融资
　　具有上市资格的房地产企业主要通过发行股票的方式进行融资。上市融资包括发行股票融资和借壳上市进行融资。目前，证券市场严格的监管和上市的过程是复杂的。注册系统改革后，该种融资方式可以被探索。
　　五、结论
　　由于我国房地产业受国家财政政策影响较大，目前中国房地产公司融资主要依靠银行贷款。但是，面对房地产市场竞争日益激烈，多元化融资和创新融资是必然趋势。基于国内外先进理论和研究经验，提出房地产创新融资策略，这对于我国房地产业乃至整个金融体系都是意义深远的。由于研究水平和数据的限制，许多方面考虑的不足，在今后的工作和学习中，会继续深入研究。
　　参考文献：
　　[1] 崔 英.房地产融资的多元化探析[J].纳税，2018（3）.
　　[2] 宁晓鹏.新形势下房地产企业融资方式探析[J].中国国际财经，2018（3）.
　　[3] 张 汇.房地产企业融资特征与融资方式创新[J].经贸实践，2018（3）.
　　[4] 陈凯燕.试析房地产投资房地产企业债务融资来源结构优化[J].财会学习，2018（8）.
　　[责任编辑：王功巧]
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