我国房地产企业债务融资问题及对策建议
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【摘要】房地产是推动我国国民经济发展的重要支柱产业。随着宏观调控政策的不断深化，金融门槛的加高，资本实力逐渐成为房地产行业的核心竞争力，房地产企业要想提高资本实力，最重要的一点就是要构建健全的融资体系，通过融资获得更多的资金支持。债务融资作为房地产融资的重要形式，面临着严峻的问题亟需解决。本文针对我国当前房地产的融资现状，分析房地产企业债务融资存在的问题，并提出了相关的优化我国房地产企业债务融资的建议，促进房地产企业的持续健康发展，更好地为我国国民经济服务。
【关键词】房地产企业 债务融资 金融体系 创新
房地产业作为国民经济的重要组成部分，其持续健康发展对于促进经济发展，促进就业有重要的意义。房地产是一种资金密集型产业，房地产开发其实就是一种资金转化的过程，其投资成本高，资金回笼周期长，因此，房地产企业通过各种融资渠道，形成资金优势，对促进房地产发展有重要的意义。近年来，随着通货膨胀以及货币紧缩政策等，金融市场面临着日益严峻的形势，融资难成为制约房地产企业发展的首要因素。房地产债务融资，以个人或机构作为企业债权人的形式，通过债券、票据或资金形式投资房地产企业，从而获得本息收入。在这样的形势下，房地产企业更应该深刻认识当前的融资情况，并分析债务融资的相关问题，解决融资瓶颈，创新融资渠道，走出融资困境，是当前房地产企业面临的重要课题。
一、房地产企业融资现状
自2016年以来，国家为加大楼市调控力度，出台了城市限购令，提升了银行按揭利率，公司债收紧、海外发债受限，房地产企业融资收紧已成时代的主题。受宏观调控政策深化的影响，自2016年末以来，房地产销售面积及金额均呈现明显的下降趋势，一些房地产企业增加土地投资，为了提升营业额度，增加净利润速，加快资金回流，房地产企业受资本、成本、监管等因素制约，面临着前所未有的困境，截止到2018年，还有大量房地产信托也面临还款期的问题，在此过程中，违约、借新还旧频频出现，房地产企业只得以新发可转换债券来维持金融市场的和谐，据相关统计，在发债最热的时候，再一周之内曾有二十家以上的房地产企业发债，一些房地产企业甚至一个月发债多达三次。在这样严峻的形势下，很多房地产企业高财务杠杆难以维持，融资成为当前房地产企业急需解决的问题，房地产金融市场应该创建良好的投资环境，保证投资资金链的安全可靠，增强防范和抵御财务风险能力。
二、房地产企业债务融资存在的主要问题
（一）融资成本高，融资渠道单一
房地产企业资金需求量比较大，频率也相对较高，融资的成本也比较高，程序也相对复杂，融资申请下来之后，需要提交各种材料，耗费大量的时间、人力、物力。加上担保抵押在实际操作流程中受阻，造成的成本难以估计，直接阻碍了房地产企业的发展。此外，我国常见的债务融资有两种形式，银行贷款和债券。但在实际融资过程中，大部分房地产企业主要依靠银行贷款，银行贷款在房地产债务中占有重要的地位。从我国长期融资来源来看，银行贷款资金占了50%，甚至更多。房地产企业融资大部分依赖于银行资金，这种单一的融资渠道，容易造成资金链断裂等风险，金融行业将会受到威胁，不利于金融机构的稳定发展，不利于房地产业的长期发展。
（二）房地产企业内部控制不合理，信用风险高
目前，很多房地产企业内部控制不合理，管理人员不重视企业内部的控制与管理，风控管理能力薄弱，缺乏完善的会计体系，公司治理结构不科学，没有建立内部监督体制，直接制约了房地产企业的融资能力。另一方面，由于我国大部分房地产企业规模小，因此，企业管理层不重视防范风险，应对风险能力不足，薄弱的风险防范能力间接削弱了房地产企业的融资能力，出现不良资产，造成高信用风险，一些企业甚至存在无法偿还贷款而跑路的现象。
（三）房地产企业相关的融资法律体系不健全
在现实生活中，我国针对房地产企业融资的相关法律法规缺乏，没有形成完善的房地产金融法规法律体系。我国早在2003年出台《中华人民共和国中小企业促进法》，在一定程度上改变了中小企业长期以来法律的缺失，顿时对一些信贷人权利保护体系、信用担保体系、贷款以及金融机构等没有相关的配套完善;而后，国家又相继出台《公司法》和《担保法》，这两部法律相对《促进法》得到了完善，提出了房地产企业融资的相关规定，但这是对融资的界定不清，难以实行对房地产企业的有效监管。在经济较发达的地区，通过市场调节资金而我国则是通过行政手段来调节金融，自实行“限购”政策以来，限制了一部分资金进入房地产业，也直接影响了房地产企业的融资房地产企业融资相关的法律法规的缺失，无法有效消除资金借贷者与资金使用者之间的障碍，融资难将长期制约房地产企业的发展。
（四）房地产企业缺乏融资方面的专业人才
在实际操作过程中，房地产企业的融资具有一定的专业性，需要根据房地产企业的实际能力，通过项目规模等现状对资金资产进行计算，比较融资成本，选择合适的融资方式，债务融资也如此。通过专业精通财务的人才，参与到房地产企业的投资、资本市场运作等项目中。然而，由于我国房地产金融起步晚，缺乏房地产融资前并没有进行这些的估算，使得房地产企业融资往往是根据企业负责人的意志而选择融资，很多房地产企业只注重规模，不考虑自身的资金需求，认为贷到的钱越多越好。这种盲目的融资，直接导致资金闲置或资金回笼难题，给企业带来财务风险。
三、優化我国房地产企业债务融资的对策
（一）政府积极引导，拓宽和创新融资渠道
针对目前金融机构作为房地产企业债务融资的主要渠道，首先，政府应该积极引导，统一规划、管理和监督金融机构，为房地产企业的发展制定相关的发展策略、调查研究、资金扶持等，完善社会服务功能体系，建立创造优质信贷资产的激励机制。其次，发展房地产信托业务。结合我国的实际国情，借鉴国外发达国家的成功经验，投资者将资金委托给第三方信托公司，由信托公司投资给房地产企业的一种融资方式。最后，拓宽房和创新房地产企业的融资渠道，建立多元化的房地产金融体系。例如，发展房地产投资信托基金。以房地产企业自有住房为基础资产，有效降低房地产企业租赁投资周期，推动租赁市场的规模化发展，提高房源供给，减少对企业财务状况的依赖性。 （二）强化房地产企业内部控制，完善融资风险防控体系
作为高效的现代企业，一方面，房地产企业应该强化内部控制，包括建立健全的财务会计体系，加强企业治理结构，提高财务管理人员的风险防范意识，加强内部监督，提高企业的信用等级，从而有效化解风险，提高经营效率，扩大融资渠道。一方面，在房地产开发项目的投融资测算阶段，企业就需要对资金状况和融资能力进行评估，统筹规划现金流，保障项目资金需求以实现项目的预期目标。开发项目投资主要来源于内源融资、股权融资和债权融资，项目投融资规模和周期涉及房地产企业的资本结构决策，重点要考虑偿债能力和风险承受能力。另一方面，由于债务融资是高风险的融资，因此，完善房地产融资风险防控体系，包括金融创新风险和信贷风险机制。实现房地产企业投融资风险监控和房贷风险一体化，严格把控抵押担保，全面管控抵押/质押担保资产的审批、评估和保管工作，有效降低融资风险。
（三）完善房地产企业融资的法律法规体系
完善的法律体系为房地产企业融资提供了保障。我国虽然出台了很多法律体系对资金支持、市场开拓、社会服务等方面做出了相关规定，例如《促进法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等。这些法律在实施过程中还有一些细节不够完善，一些支持和扶持政策并没有落到实处，因此，政府应该要借鉴国内外成熟市场的融资法律制度，明确房地产融资的范围和违约后果，建立适合我国国情的担保抵押制度，有针对性地完善房地产企业融资的相关法律法规，灵活房地产企業担保抵押贷款制度，简化不动产的担保程序，增强房地产企业的融资能力。此外，政府还应该制定《房地产企业信用担保法》，以信用作为担保，规范房地产企业的融资与经营行为，防范风险，限制房地产企业的不良融资与经营行为，促进房地产企业持续、健康发展。
（四）加强房地产债务融资专业人才建设
事实上，房地产企业若想在经济发展中占有重要的一席之地，那么必须扩大融资，不断提高融资能力，必须加强房地产债务融资专业人才建设。由于房地产金融复杂多变，债务融资经营风险大，涉及范围广，不仅仅涉及房地产市场，而且还包括资本市场的运作等，不仅要求债务融资人才熟悉房地产市场，而且还要求精通财务、金融、法律等多个跨行业知识，因此，培养一批高素质专业的房地产债务融资人才，能够提高房地产企业融资效益，避免盲目投资，使房地产企业在房地产市场和资本市场同时占有竞争优势。
四、总结
房地产企业作为我国国民经济支柱的重要产业之一，保持房地产市场的持续健康发展，是发展国民经济的关键，债务融资已经成为房地产企业发展的重中之重。作为政府部门，应该积极完善房地产相关的法律法规，为房地产融资创造良好的、和谐的融资环境。作为房地产企业，应该正视其债务融资中所面临的困境，积极探索多元化的融资渠道，加强企业内部的控制管理，培养更多的房地产融资专业人才。只有这样，才能促进房地产企业的良好发展，使房地产企业经济更好地为我国国民经济建设服务。
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