房地产销售代理企业财务管理的相关研究
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摘要：本文对房地产销售代理企业在财务管理中存在的主要问题进行分析，以此为依据，提出加大对财务管理的重视程度，提高管理水平、在销售过程中进行目标管理、保证财务数据准确性等有效措施，旨在房地产销售代理企业通过加强财务管理的工作，为企业创造更高的经济效益，实现可持续发展。
关键词：房地产销售代理;财务管理;财务数据;目标管理
目前，我国的经济体制不断的改革，各种依附于房地产企业的销售代理企业也受到了一定的影响。由于行业内的同行较多，导致市场竞争愈发激烈，对于房地产销售代理的管理制度也不完善，加上中介行业本身就具有的问题，导致房地产销售代理业的成本支出较大，盈利能力较差。因此，房地产销售应当明确自身的工作职责，从提高自身专业水平入手，在实际的管理过程中做好企业的财务管理工作，及时发现问题的根源，提出有效的解决措施，从而促进行业的健康发展。
一、房地产销售代理企业在财务管理中存在的主要问题
（一）经营者财务管理意识不强
首先，大多数房地产销售代理企业的经营者普遍都存在重视销售业绩，轻视财务管理工作的现象。在房地产销售的合同签订过程或重大的经营决策中，都没有积极听取财务人员的意见，认为财务部门的主要工作职能就是简单的记账工作，只是让财务人员进行财务报账或制定财务报表等工作，没有意识到财务工作的重要性，企业的重大决策缺乏有力的依据。其主要原因还是因为房地产销售代理企业经营者的现代化管理意识不强，进而对企业的发展造成一定的影响[1]。
（二）营改增对销售代理企业的影响
虽然营改增的实施对于房地产销售代理企业来说，能够有效的推动企业的发展，但同时造成了一定的不利影响，甚至加重负担较高的税收负担会在一定程度上增加企业的经营压力，长此以往会造成较为恶劣的影响。例如，虽然营改增后减少了税收名目，由于销售代理企业的融资渠道有限，导致企业要背负的利息成本较高。另外，对于营改增政策后的业务抵扣问题，也对销售代理企业造成一定的影响。房地产销售代理企业的项目开发周期较长，需要缴纳的税收费用也相对较高。如教育配置、供电配套、政府规费、营业税等，都是开发业必须支付的费用。在项目还未完工时就需要缴纳增值税的现象时常发生，进而对企业的长远发展造成一定的影响。
（三）财务管理职能的实际效用不大
首先，就房地产销售代理企业的实际状况进行分析，普遍存在财务管理职能实际效用不大的现象，主要的工作职能停留在会计核算中，缺乏企业的经营决策、财务风险预测及财务管控工作能力，无法保证财务数据的真实性、准确性，进而无法为企业的重大决策提供依据，在房地产销售代理企业内部，没有建立严格的财务核算制度，没有贯彻相应的会计核算程序，导致会计资料及数据的可靠性不强。其主要原因表现在以下两个方面：①管理者对于财务管理的定位不高，只是进行对日常工作的会计核算，对于财务管理的智能要求较低。②许多财务工作人员没有明确自身的工作职责，导致风险问题发生时没有人承担责任，进而影响企业的实际经济收益。
二、提高房地产销售代理企业财务管理水平的有效措施
（一）加大对财务管理的重视程度，提高管理水平
房地产销售代理企业的领导者要意识到财务管理的重要性，在实际的运营过程中，将企业的销售与财务费用直接挂钩，加大对财务部门的管理力度，在涉及到企业重大决策的过程中，要积极听取财务人员的意见，让财务人员为企业的房产销售工作进行严格的把关，不断的调整费用支出，并制定完善的财务内控管理制度。针对有些企业担心成本过高，不敢投入的现象，逐步健全机制，通过对销售情况及企业状况的分析，利用以下两种方式，有效的提高求财务管理水平。①对销售收入的数额进行考核，让销售人员将工作的重心放在销售过程中，避免考虑费用的问题。②对支出的费用进行管理，对于必要的费用，要制定合理的计划，逐步完善费用考核机制[2]。
另外，要想有效防止费用没有节制的现象，就要进行以下几个方面的规定：①对费用的性质进行划分，例如，广告费、固定费用及变动费用等，尤其是变动费用不仅包括业务费，还包含与销售部有关的费用，固定费用由管理人员的工资及房租等等。②根据费用的差异，制定不同的控制方法及费率，根据合同规定进行定额控制，变动费率要根据企业的实际状况进行确定。③加强预算管理，主要就是为了解决费用结构的问题，通过加强预算管理的工作，能够对费用结构进行实时监控，并对其实际用途进行较为深入的分析。
（二）在销售过程中进行目标管理
在房地产销售代理企业的实际销售过程中，要注重以下几个关键点：①利润目标②资金占用目标③价值目标。相关的工作人员要根据以上三个目标，开展相应的管理工作，要保证对这三个目标统筹兼顾。要想进一步确定销售目标，就要通过开展预算管理的工作，结合企业的实际情况，明确措施，并在企业内部落实绩效考核制度。通过预算管理的工作，才能够将风险防范工作做在事前，对于财务风险能够及时洞察，使实际情况与预算管理不会存在较大的差异，进而使工作人员都能够明确自身的基本职责，为企业的经营发展奠定稳固的基础。另外，在房地产企业内部落实绩效考核的工作，将销售代理人员的利益与企业的财务管理工作直接挂钩，进而有效的激发员工的积极性，进而提高工作效率[3]。
（三）对一手房代理项目定位及利润测算，减少财务风险
首先，一手房与二手房不同，一手房大多未完工，导致期房的质量无法保证，若销售代理企业在选择楼盘时出现失误，一手房的质量若出现问题就会对企业的利润及口碑等造成一定的影响。其次，与二手房相比，一手房的代理费用结算周期较长，导致资金回收的风险较高。因此，在进行一手房代理项目的过程中，要明确自身的定位，不要仅仅为了提高業务量，不注重开发商的选择，进而给企业的发展造成一定的影响，相关的工作人员应当与信誉良好的开发商进行合作。另外，一手房代理项目的开展会带来一系列的问题，例如，业务调整、资源分配等等，企业要将处理一手房业务与二手房业务之间的资源分配作为基础，根据实际的情况进行分析，逐步构建新型的财务管理体系。 以某销售代理企业为例，该企业经过长时间的发展，积累了大量的房源，并且一二手房的消费者具有互為潜在顾客的关系，在一手房代理项目的开展过程中，可以将一手房源与二手房源进行匹配，实现资源共享，进而获得更高的业绩。经过近几年的市场扩张与政府政策的变化，导致二手房市场低迷，成交量不高，对于企业内部的测算不够精确，内部资源也没有得到合理的利用。而一手房代理项目的开展能够有效的解决这一问题，从根本上解决资源闲置的情况。
（四）保证财务数据质量
首先，市场的财务管理工作需要依靠数据说话，相关的财务工作人员及销售管理人员都应当明确数据处理的基本流程，并做好原始记录，日常等级与数据的总结整合。营销负责人要加强与财务部门管理人员之间的协调与沟通，对于房地产销售代理企业的实际销售情况要做到心中有数，进而有效的提高房地产销售代理企业的业绩。与此同时，企业的预算管理、费用开支及预算管理工作，都需要准确的财务数据，若财务数据不及时、不准确，就会导致费用开支缺乏相应的保障，进而对企业的后续工作开展造成阻碍。因此，相关的工作人员要不断的加强数据的管控力度，不断的完善报表工作的制定流程，进而为财务管理的工作开展奠定稳固的基础[4]。
（五）营改增后对成本管理、税务筹划的应对措施
房地产销售代理企业务必要提前做好财务核算准备，在一定程度上提高成本管理质量与财务核算水平。通过精细化的财务核算有效的开展税务筹划的工作，不断的强化税收管控。在营改增政策下，房地产销售代理企业要保证项目的进项税能够得到抵扣，对企业的费用支出尽可能的取得进项发票。项目进行合理的评估，并为房地产销售代理企业争取一定的税收减免，加强对于成本管理模式的调整，利用营改增，使企业的经济效益不断提高。
（六）加强绩效考核工作
在房地产销售代理企业的财务管理过程中，要注重加强绩效考核工作，对于销售代理人员的工作效率及成果进行考核，因为销售代理的业绩直观的表现了企业的实际运营状况以及资金回收状况，相关的管理人员要将员工的绩效考核工作与企业的财务管理结合，将员工的实际利益与企业的发展直接挂钩，从根本上激发员工的工作积极性。可以采取以下两种方式：
1.绩效工资模式。取消销售代理的基本底薪，在不改变企业成本的前提下，根据员工的绩效考核结果进行收入分配，要对各种指标进行考核，这种模式能够使员工及时发现自身的问题，进而有效的提高工作效率。
2.底薪+绩效工资+团队提成。将销售的总提成划分为绩效工资与团队提成两个部分，进而激发员工的团队意识，缩小工资差异，逐步构建稳定的财务环境，为房地产销售企业创造更高的经济效益。
三、结束语
综上所述，本文主要阐述了房地产销售代理企业在财务管理中存在的主要问题，相关的销售代理工作人员要及时找出问题的薄弱环节，逐步转变原有的管理模式，在一定程度上提高房地产专业水平与营销能力，及时洞察市场环境的变化，才能够将专业分工的优势发挥到最大化，管理者要意识到强化企业财务管理的重要性，逐步完善相关的规章制度，有效的提高销售代理人员的工作质量与效率，进而实现经济效益最大化。
参考文献：
[1]于晶.我国房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].财经界（学术版），2018 （21）：72-73.
[2]王溯.如何强化企业财务管理中的内部控制工作[J].中国乡镇企业会计，2018 （10）：230-231.
[3]马媛.房地产企业财务管理风险及防范措施研究[J].现代国企研究，2018 （18）：49.
[4]陈夏萍.新形势下房地产企业财务管理的问题与对策分析[J].财会学习，2018 （23）：44-45.
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