试论投资性房地产资产减值实务操作难点及策略

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　　[摘要]房地产投资是社会近几年来比较火热的投资项目。资产减值的判定以及核算是企业投资房地产财务核算的重要组成部分。但是在其实际操作的过程中，相关人员对于投资房地产价值的估算方面存在很多难点。本文就投资性房地产减值是实务操作方面存在的难点进行解析，并提供相应的策略。
　　[关键词]房地产投资 资产减值 实务操作 难点 概述
　　近几年，房地产投资发展迅速，成为我国国民经济的重要支柱。很多企业纷纷对房地产进行投资，且价值不菲，从而对房地产财务的核算要求相对比较严格。因此，企业可以对所持有的房地产投资项目单独设立部门进行价值估算，以便更直观的体现企业对于房地产投资方面的价值。
　　一、房地产投资的基本概述
　　（一）房地产投资的基本概念
　　投资性项目主要是为了获取一定的收益。而房地产投资获取收益的范围比较广，主要包括土地使用权的出租，增值后进行转让的土地使用权，房地产的出租等。企业通过对这些资产采用房地产科目进行核算，根据相关规则，投资性的房地产必须进行独立的核算以及单独的计量。
　　（二）房地产投资的基本特征
　　第一，投资房地产的主要目的是为了进行增值，通过市场从中赚取一定的差价，而并非直接用于出售。
　　第二，房地产投资想要获取收益其中会经历很长的时间，为此对于房地产后续相关费用问题需要提前考虑。
　　第三，房地产的投资主要是为了获取租金以及一定增值资产，因此，在会计核算的过程中，对于这类资产应该使用实质大于形式的相关原则。
　　（三）投资房地产对于企业的影响
　　我国房地产行业发展迅速，已经成为国民经济的重要组成部分，对当今社会的发展也做出了重要的贡献。房地产行业主要是以土地和建筑为经营的对象，从而衍生的装修、开发、建设也丰富了我国的第三产业。从21世纪以来，我国已经拥有了十多万的房地产企业，有些企业也拥有多家的房地产投资项目，各个企业对于房地产之间的竞争也是相对的激烈，但是由于政策的相关影响，市场行情的不断波动，房地产投资的市场也产生了一定的影响。对此这就要求企业相关财务人员及时的了解房地产发展的市场动向，对企业相关房地产资产减值项目进行准备的核算，及时减少企业由于政策原因市场波动所造成的相关损失，为此对企业的相关财务人员的要求也越来越高。
　　二、计量资产减值的基本操作
　　（一）资产减值的基本概述
　　资产减值是指资金能回收的金额低于其账面所持有的价值。对于房地产投资而言，即使在市场的不断变化下，房地产本身的价值出现的变化，对于投资者而言所拥有的房地产就也就产生了变化。而资产减值的变化就在于房地产价值出现一定的贬值，其所降低的价格远远低于初始投资的价格，中间所产生的差价就是资产减值的金额。
　　（一）资产减值的判断
　　房地产投资存在一定的风险，因此，会计人员每个期末及时对于资产减值的测试尤为重要。如发现房地产投资的某一个项目中出现了贬值的迹象，需要估算可能造成的损失，以及能及时收回的资产，相反，资产未发生贬值，则无需估算回收金额。
　　（二）资产减值测试的方法
　　如若是单项资产，可以通过独立核算进行测试，对于这类资产所出现的减值部分以及可回收部分可以进行獨立的核算。如若是资产组合，企业资产不能进行单独核算，就需要以资产组合的方式进行核算，当该类资产组合发生减值时，以资产组合的方式进行相关金额的回收。
　　（三）会计人员在期末确定减值的金额
　　可回收金额即是指用公允的相关价格减去处置房产之后的净额。或者是公允价格减去未来的可能价值。这两种计算结果只要有一种超过原投资金额，就说明资金是盈利的。反正就需要将资产价格减至可回收范围。
　　三、房地产资产减值实务操作的难点
　　（一）房地产资产的公允价值的不确定性
　　按照会计准则的方法，相关公允价值需要用以下顺序进行判定，首先确定房地产公平的销售交易的价格;其次在不断变化的市场中的相关价格;最后以房地产相关信息进行估算，进行房地产资产核算的方法多种多样。但是现实中其公允价值却很难进行估算。由于市场的变动性，同类资产在不同的市场下都会存在不同的价格。而资产的价值受到很多因素的影响，企业很难在市场中找到一样的资产。即使通过相关的合同进行价格的约定，但是企业实际考虑的因素很多，所以其公允价格也并不准确。虽然，中介对于房地产方面专业性较强，但是频繁的估算价格会造成一定的成本。
　　（二）资产组合计提方面存在很多的问题
　　对于难以利用单项计提方式进行核算的资产，就需要利用资产组合的方式进行核算。房地产投资项目所属的资产组作为减值准备的资产。但是据目前相关形式来看，很多企业很难确定资产组以及资产进行分类。而由于很多财务会计人员自身业务水平不够高，对于单项资产难以进行减值计提，因此，往往会选择最简单的账面处理方式。当相关财务人员进行资产组分类确定时，所进行划分的方法不同，从而导致相关企业不能准确且直观的观察到投资的项目是否发生了减值现象。而很多的因素都会导致企业在资产组计提方面遇到问题，比如所存在的很多不确定的因素比例的计提，相关金额的确认。
　　（三）会计相关人员的职业判断力不强
　　外界市场的环境在不断的发生变化，对企业在其经营过程中所造成的影响也不同。因此，企业在生产经营的过程中存在很多不确定的因素。对于财务人员更应该及时关注外界相关实际情况，对于外在条件的改变运用自己专业的知识进行合理的判断。对于计算资产减值的过程中所存在的计提方法和计提的相关比例应该考虑自身的实际情况。当然计提过程中存在的不确定性，并不能真实的反应投资资产的实际情况。而仅仅是通过会计人员自身的专业知识去判定投资的资产是否发生减值或者投资的资产是否存在增值，都是不太准确的。而往往财务人员偏向于办公室，对市场的相关情况不太了解，导致不能及时掌握市场的相关变动，对资产的减值估算过于随意，没有一定的专业度。 　　四、投资性房地产资产减值实务操作的相关策略
　　（一）加大监督与管理
　　加大对财务信息的真实性和完整性进行监督和管理，有利于维护会计相关准则的权威。对此，企业和个人应积极的配合进行管理，对于相关违规行为一定要予以惩戒，树立良好会计相关风气。
　　（二）对相关房地产市场机制进行不断的完善
　　房地产投资项目的资产减值计量方式是通过在原有的历史基础成交价格上完成的，因此具有一定实务操作性和相关导向性。而市场机制的不断完善，对于房地产公开、透明、准确的市场价格，更有利于企业充分的掌握投资资产的公允价值。
　　（三）完善企业财务报表制度
　　企业财务相关人员一定要遵守职业道德，对于财务报告的相关数据一定要符合真实的情况，以及保证数据的完整性，而对于一些重要关键性的事项，重要事项的纰漏一定不能出现差错，导致漏项或者虚报的情况。对于相关财务报表一定要有一定的依据论证其真实性，确保不是由于工作人员自我判断才制作的报表。另外投资者，决策者等相关人员都会利用这些数据，报表对企业未来的发展进行规划。企业战略的制定不仅仅与企业的发展方向有关，更与企业工作人员密切相关，因此，相关财务数据的准确性，真实性，尤为重要。
　　而很多企业对于资产减值之后准备的计提程序和方法并没有做强制的要求，仅仅是对计提的结论进行关注，这就要求企业制定严密相关制度，在计提资产减值时从企业自身的角度出发，进行计提程序，选择恰当的计提方法，对于企业存在的这种现状，最终可以在财务报告中进行的披露。
　　（四）加强企业资减值的管理工作
　　企业内部资产的有效管理，有利于促进企业良好的发展。对于企业发展过程中，会计资料的真实性，合法性在企业中有着不可忽略的作用。虽然企业可以通过会计准则来规范资产减值，但是各个企业仍然需要对内部结构进行有效的控制和管理，尤其需要完善对于资产管理与资产价值估算方面。当然每个企业有每个企业自身不同的情况，因此对于其他企业的管理办法可以参考，但也要结合自身企业的实际内部管理，从内部控制中加强对资产增值进行管理，使得企业的相关资产与实际价值相符合。
　　（五）加强财务工作人员相关培训
　　企业财务人员的专业知识对企业的业务核算有着重要的影响。会计人员专业水准的高低直接导致了财务的真实性和完整性，以及相关决策者根据财务披露做出的相关规划，最终可能阻碍整个企业的正常运营以及发展。因此，企业对于财务人员一定要有一定的要求和规划，对相關财务人员定期的开展税务以及核算等方面的相关培训，提高财务人员的专业水准。当然对于行政类的财务人员不应该仅仅满足于财务核算，更应该踏足于市场，了解企业的重要业务以及市场的相关动向。对房地产的相关市场动向以及投资房地产实际的使用情况进行一个走访，最终提高企业财务人员的房地产市场分析能力以及资产核算的相关真实性、准确性。
　　综上所述，房地产行业依旧是当今社会炙手可热的投资项目，因此，很多城市的大企业的纷纷插足房地产市场进行投资，所持有的房地产项目也开始日益增多，对财务相关人员的专业性要求也越来越高。而为了能够在不断波动的市场中真实准确的反应投资者投资房地产的相关价值，就必须完善市场机制，加大外部的监管力度。对于企业自身而言，也要对其内部进行有效的控制。使得各个部门之间能够相互协调，保证财务报表数据的准确性，从而为企业投资提供相关的真实财务数据。这样才有利于企业正常的运转，在社会的不断推动下，稳步的提高自身在行业中的经济实力以及经济地位。
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