商业银行个人住房贷款风险防范

来源:用户上传      作者: 龚玲铃

　　提要个人住房贷款是我国银行住房金融业务的重要支撑点，有着广阔的发展空间。但是，如果在目前相对欠缺的风险管理体制下进行个人住房贷款的快速扩张，商业银行必将承担巨大的风险。因此，本文分析了个人住房贷款的风险，提出了防范风险的对策。
　　
　　一、个人住房贷款特点
　　
　　个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：一是贷款对象特殊。个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细规定；二是贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款；三是贷款数量较大。对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的；四是贷款期限较长；五是偿还方式特殊。
　　个人住房贷款所具有的特点决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。
　　
　　二、个人住房贷款风险分析
　　
　　（一）宏观经济环境
　　1、经济周期风险。个人住房贷款普遍期限较长，其安全性是建立在城镇居民人均可支配收入能够稳定增长的基础上。由于个人收入的稳定性始终受制于宏观经济大背景，个人还款能力和意愿的变化难以准确预料。当经济周期处于扩张时，个人收入水平增加，还款能力较强，银行面临的风险较小；当经济周期处于衰退阶段，还款能力降低，伴随房价下跌，变现能力下降，不良债权增加，带来银行流动性风险，将危及信贷资金的安全。
　　2、利率风险。当经济周期初入衰退期时，有还款能力的人会借低利率还高利率，增加银行的利率风险。由于银行借短贷长的经营特点，成本收益不配比，利率变动给银行带来收益损失。而没有还款能力的人则会增加银行的信用风险。
　　3、行业的政策性风险。目前，我国个别城市存在房地产投资“过热”及价格虚高的现象，随着国家采取一系列稳定房价的政策措施，效应逐步显现，房地产泡沫一旦破灭，风险将极可能转嫁到银行业。
　　（二）开发商的风险
　　1、经营风险。如开发商实力较弱，或对市场前景把握不准，销售欠佳，导致楼盘烂尾，最终将带来经营风险转嫁给银行。
　　2、诚信风险。主要表现为假按揭，开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金，通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。造成的危害：一是增加了银行经营风险；二是导致商品房在市场价格上的贬值，再次出售实际是第二次交易，损害了真正购房人的合法权益；三是合同主体是虚假的，产权办理中实际购房人与登记购房人不一致，导致产权纠纷。
　　（三）购房借款人的风险
　　1、贷款条件风险。这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。目前，银行一般所采用的各种还款方式偿还贷款本金的速度有所差别。采用到期一次性还本付息的方式与按月还款方式相比，由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多。
　　2、诚信风险。能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大，申请者可以根据自己想购买的住房在单位开出相应的收入证明，甚至连拍卖、倒闭的企业或事业单位的下岗职工仍能开出相应的收入证明。有的购房者利用银行间信息不对称，其收入证明一式多份，在不同的银行取得贷款，在多处购房。
　　3、还款能力风险。个人住房贷款其还款期限相对较长，在这段时间中，个人资信状况面临着很大的不确定性，因家庭、工作、健康等原因造成个人支付能力下降等情况很容易发生，极可能转换为银行的贷款风险。
　　4、投机风险。购房人主要用于投资需求，而当房地产市场投机过度时，将带动房屋价格持续上涨，导致供求失衡，产生房地产泡沫。一旦银行对房地产投机者发放贷款，将使银行承担相当大的金融风险，如果控制不力，就可能引发金融动荡。
　　（四）银行自身的风险
　　1、银行自身风险。全过程监管控制存在薄弱环节，风险管理机制不健全；同时贷款涉及面广，管理成本大，难以对购房人信用情况作出准确全面的评估。
　　2、贷款比例过大风险。房地产销售现阶段主要依靠银行提供按揭支持，由于投资购房所占用的银行信贷资金风险容易受收入预期、经济预期的影响，对宏观经济金融环境变动的敏感度相对大些。
　　3、银行流动性风险。目前，商业银行发放的个人住房贷款普遍期限在10年以上30年以下，属于中长期贷款，由于商业银行借短贷长的经营特点，存在资产负债期限的错配，而我国各商业银行在流动性风险管理和利率管理上，对这个缺口如何控制没有科学的掌握标准和严格的管理要求，可能引发流动性风险管理。
　　（五）法律法规不完善的风险。一是期房贷款中的预登记问题：由于预登记在法律上不等同于抵押登记，故预登记对银行而言实际上是抵押落空，只能起到防止开发商重复售房套取贷款资金的作用；二是备案制度建立不完善，部分地区尚未建立，钻空子多，一房多卖；三是管理部门之间存在脱节，管理空挡。如一套已经抵押的房产在进行转贷时必须先注销原抵押登记再办理新抵押登记，存在真空和断层；四是抵押物处置困难。如抵押物产权问题所造成的风险，抵押物处分引起的风险，即借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款而产生的风险。
　　
　　三、防范风险的对策
　　
　　（一）政府各主管部门、人民银行、银监局应进一步加强宏观调控，完善房地产市场法律法规体系
　　1、加强宏观调控力度。充分利用金融、税收、利率、土地等手段，调控市场需求，优化市场结构，建立完善房地产景气监测体系，避免房地产市场大起大落，促进房地产市场健康持续稳定增长。
　　2、抓好项目审查关，严格按揭贷款额度审批制度。为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额又确保银行信贷资金安全，就必须力争做到三个万无一失：开发商资质信誉万无一失，按揭项目各项必备手续万无一失，抵押登记程序万无一失。同时，规范按揭保险市场：针对抵押物(房产)的灭失风险扩大保险责任，如借款人意外伤害、身故、伤残等，完善价值评估体系，加强房地产市场法律法规制度建设，为银行处置抵押物提供法律依据。
　　3、改善个人信用风险的识别与评估环境。着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。
　　（二）商业银行应强化内部管理，努力防范金融风险。在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色。它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。因而，加强银行内部信贷管理是防范个人住房贷款风险的重点所在。
　　1、加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。
　　2、完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。
　　3、重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪；对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理；对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度，特别要注意诉讼时效的问题。
　　4、提高住房信贷业务人员素质，强化其责任感。
　　（三）加快产品创新，推出住房抵押贷款证券化、住房抵押贷款保险、合约互换等新品种，规避贷款风险。如住房抵押贷款证券化，通过以银行住房抵押贷款为基础发行证券，将不可流动的金融资产转化为可流通的证券，从而降低银行自身的诸多风险，提高资产的流动性，并且完善了银行的资产负债结构，解决由于贷款的期限过长以至于缺乏流动性和不能满足期限的配比原则而引起的流动性问题，实现风险分散与风险的转移。■

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