房地产业政策性垄断探究

来源:用户上传      作者: 孙作青 刘亚臣

　　一、房地产业政策性垄断的起因
　　对于政策性垄断,是指“国家基于社会经济总体和长远利益及政治、国防、外贸和其它国计民生等方面的政策性考虑,对于某些特定行业、特定主体和特定行为的垄断予以法律规制的例外许可,或法律规定予以鼓励和扶助,或实行国家垄断。”政策性垄断不同于普通经济行为的垄断。普通经济行为垄断的产品生产者和价格制定者具有同一性,以通过控制产量来操纵价格,进而实现利润最大化的目的。政策性垄断因为公共政策取向的影响,其生产者与定价者分离,无利润最大化的目的,以成本的控制来影响产品价格的制定。政策性垄断也不同于行政垄断。行政垄断的终极目的是为了地方、行业或者部门的利益,与政策性垄断的公共利益倾向截然相反。行政性垄断的存在破坏了统一、自由竞争的市场秩序,而政策性垄断恰恰对维护公正、有序的自由竞争市场有利。
　　房地产业政策性垄断起因于房地产市场的失灵。传统的市场失灵理论认为:完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式;但在现实经济中,由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域,仅仅依靠市场价格机制来配置资源无法实现效率――帕累托最优,于是便出现了市场失灵。“现代广义的市场失灵理论又在狭义市场失灵理论的基础上认为市场不能解决的社会公平和经济稳定问题也需要政府出面化解,从而使得政府的调控边界突破了传统的市场失灵的领域而大大扩张。”目前,我国房地产市场由于注册资本以及专业从业人员的要求已经形成市场进入的壁垒;由于房地产开发商与普通购房者的优弱势地位,房地产市场已经形成信息不对称;由于房地产与人民生活息息相关,房地产已经具有准公共物品属性;另外由于房地产存在区域垄断以及房地产价格的过快上涨影响了社会的公平和经济的稳定等因素,房地场市场已经存在市场失灵,需要政府进行干预。政府对房地产业进行干预可以采取直接接管或者价格管制两种形式,这两种干预形式都可以归结为政策性垄断。
　　二、房地产业政策性垄断的利弊分析
　　对房地产业进行政策性垄断,可以有效的解决房地产市场失灵现象,有利于加强对房地产业的宏观调控,促进房地产业的健康发展,降低房地产业的成本,发挥规模效益,降低房地产价格,并有效的保障房地产生产质量的安全。但是房地产业进行政策性垄断也必然会产生一定的突出问题。
　　(一)房地产开放发商经营者成本最小化与利润最大化的矛盾
　　对房地产业实行政策性垄断后,当前房地产价格可以按照上期(比如是上年)房地产的成本加上一定的利润后进行测算,上期成本越低则当前房地产的价格越低,如此以来降低房地产的成本尽管可以减少普通大众的购房付出,却无助于房地产开发商切身利益的提高,反倒会提高其工作努力的代价而又降低其利润,在这种情况下,房地产开发商成本最小化与其利润最大化发生矛盾,成本最小化不再是房地产开发商追求的目标,房地产开发商的经营无法进行有效的激励,进而会造成房地产经营者懒散、松懈、工作效率低下的局面。
　　(二)房地产开发商私人利益与社会公共利益的矛盾
　　由于实行政策性垄断后,房地产市场基本不存在竞争,生产成本的依据只能由房地产开发商自身提供,于是,房地产开发商为了提高自身的利润和减轻为增加自身的利润而要付出的工作代价,房地产开发商会采取虚报上期成本的手段,进而使得房地产的价格高于正常价格,从而危害到普通民众的利益。
　　综上可知,尽管政策性垄断解决了房地产市场的失灵问题,但是因为政府对房地产业进行政策性价格管制,以上期成本为导向进行规制房地产经营者的利润,由此造成房地产经营者利润最大化和成本最小化的矛盾以及房地产经营者私人利益和普通公民公共利益的矛盾,因此,房地产业进行政府垄断又陷入了“政府失灵”的困局。
　　三、房地产业政策性垄断中“政府失灵”的解决方法
　　由于房地产进行政策性垄断后,预期利润的确定性比较强,这一低风险特征使其极具投标吸引力。因此,如果在房地产业政策性垄断后引进有效的经营权投标竞争机制,可以有效的解决房地产业政策性垄断的“政府失灵”现象。
　　(一)形成政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式
　　房地产的开发与经营无论是资本还是风险都较大,因此单纯政府投资或者房地产开发商投资都难以承受,另一方面单纯由房地产开发商投资房地产的公共倾向也很难保证。因此以政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式,全部投资者进行共同分红,不仅可以将房地产开发的成本和风险进行分散,而且有利于进行资本的筹集和房地产公共倾向的保证。这不仅可以有效的解决目前地方政府靠土地财政吃饭的现象,而且有利于规制房地产开发商的暴利,并且可以引导众多房地产投机者的资本的良性流动,避免房地产投机行为。
　　(二)房地产开发商以最优成本形式进行投标经营
　　房地产开发以众多房地产开发商以成本报价的形式进行投标经营,由成本最低的报价者取得房地产开发的资格,这一方面不仅有利于激发房地产开发商努力提高生产效率,降低房地产开发的成本,稳定房地产的价格;另一方面以标书的约束可以保障房地产开发的质量。
　　(三)赋予政府对房地产的定价权
　　由于房地产具有准公共物品的属性,为了保障房地产政策性垄断的公共倾向性,因此房地产的最终定价权仍该赋予政府。引入价格听证制度,在吸收普通民众对房地产价格的现实承受能力的基础上,参照房地产开发商以最优成本中标后经营所成的房地产加成一定的利润进行定价,从而实现普通购房者、政府、房地产开发商以及其他投资主体利益共享。
　　对于房地产业,由于市场进入的壁垒、房地产市场的信息不对称、房地产的准公共物品属性以及房地产存在区域垄断以及房地产价格的过快上涨对社会公平和经济稳定的不利影响,房地产市场已经存在市场失灵,需要政府采取直接接管或者价格管制的政策性垄断形式进行干预。形成政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式,房地产开发商以最优成本形式进行投标经营,赋予政府对房地产的定价权的综合模式可以保证房地产公共政策的倾向性,分散房地产开发的成本和风险,有效地筹集资本;解决目前地方政府土地财政的短期行为,规制房地产开发商的暴利,抑制房地产的投机行为。
　　(作者单位:沈阳建筑大学管理学院)

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