房地产业互联网金融的运营模式分析

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　　摘要：房地产业作为高成本行业，对资金流动的需求量大，互联网金融有利于提高房地产资金的使用效率，改变传统的房地产运营模式。本文总结了互联网金融环境下房地产的三种创新运营模式，对每种模式分别从参与主体、运营流程和主要特点三方面进行了分析。对于房地产企业借助互联网金融手段进行业务创新具有一定的参考价值。
　　关键词：互联网金融;房地产;运营模式
　　引言
　　2015年是房地产的互联网元年，我国房地产业开始依托互联网金融，积极探索和培育新的运营模式。在万科、绿地、万达、当代置业等大型房地产企业的推动下，房企积极探索“互联网金融+”下的各种转型。本文总结了互联网金融环境下房地产的三种创新运营模式，对每种模式分别从参与主体、运营流程和主要特点三方面进行了分析。
　　1、房地产互联网金融发展概况
　　目前，中国前五十强房地产企业中已有近半数通过各种方式进入互联网金融领域。万科、万达、碧桂园和保利地产等几家知名房地产开发商，都将其视为自身转型或业务延伸的方向。随着互联网金融房地产的兴起，企业可以利用在线平台收集人流量和客户需求等大数据，使商业地产能够在管理过程中优化结构，增加实力。2015年，平安好房联合数十家知名房企共同成立中国房地产联盟。2016年，绿地集团成立绿地金融，设立互联网金融事业部，参股东方证券、广发证券、上海农商行，控股盘锦银行。2017年，世联行发布“祥云战略”，上线房地产金融APP“世联集”。
　　互联网金融进入房地产产业链中各个环节，通过开发多元化的创新产品对房地产业产生深远的影响，催生出三种新房地产运营模式：互联网金融平台主导模式、开发商主导模式和商业银行主导模式。
　　2、互联网金融平台主导的模式
　　2.1 参与主体
　　参与主体包括互联网金融平台、合作房地产企业、资本监管机构和投资者。互联网金融平台从开发切入，连通线上和线下资源，打造房地产金融资产流通平台。在房屋开发与建设环节，互联网金融平台可提供个性化房屋定制服务，通过互联网技术实现家居设备统一协调管理，房地产企业负责解决房源问题，投资者可以参与房屋设计。在房屋销售环节，互联网金融平台为买家提供折扣和贷款，通过开发金融产品从中获益，并委托监管机构托管资金。而房企则达到促进销售和快速去库存的目的，得到意向客户。投资人可以用较少的钱投资房地产，获得投资回报。
　　2.2 运营流程
　　互联网金融平台和房企提前锁定购房群体，让大众投资人进行认购，或将购买条款中加入有关金融产品的信息，许可购买一定数量的产品，投资人可选择行使优惠购房权进行认购、委托、包销或放弃行使权。其最大优势在于挖掘潜在客户，可完成提前蓄客，并且拿客户购房资金作为开发资金，用众筹的方式直接在线上卖房，降低中间融资、营销端的成本。该模式可满足客户对资金和住房的双重需求，以及互联网金融市场对于高質量资产的需要，是互联网金融与房地产行业的结合。
　　该模式的典型代表案例是无忧我房网联手当代置业和北辰打造的“当代北辰COCOMOMA”项目。以北京当代北辰的商业公寓做标的，有三档认筹款供客户认购，每位客户可认购多份并享受优先购房权，定制自己的户型和朝向。该项目上线后在短期内售罄，累计2440万元。
　　2.3 主要特点，
　　这种模式适用于融资难、成本高的房地产企业，通过在项目建设阶段搜寻低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也有利于提前锁定一批购房意向人群。互联网金融平台在线上为用户提供成本价购房的渠道，并且让用户参与产品的规划和设计，使得开发出的产品更加个性化。线下依托实体为用户提供全面的住宅产品体验。此模式将投资者分为两类，即理财型和购房型，投资者既可参与投资，也可以投资并购房，互联网房地产金融的迅速发展正在进一步改变房地产行业消费者的消费习惯。
　　3、房地产商主导的模式
　　3.1 参与主体
　　参与主体包括房地产项目开发企业、中小型房企、大众投资者、互联网金融公司和保险公司等。这种模式是以开发商为首，利用互联网金融开发自己的房地产金融产品。通常是针对企业转型，包括把重资产往轻资产运作、设立产业基金、探索资产证券化等，还有一个目的是协助自身公司的营销领域，并满足自有地产项目的日常经营周转，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。
　　3.2 运营流程
　　投资者通过第三方互联网风险渠道购买房地产商所开发的产品，收益由保险公司提供本息保证。房地产企业在获得资金后，一方面投入到自有项目中建设，另一方面作为中小型房企的融资平台，在识别项目质量后开放给投资者，解决中小型房地产企业的财务困难。这种模式依赖于房地产企业的品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。
　　该模式的典型代表案例是绿地集团携手蚂蚁金服和平安陆金所打造的“绿地地产宝”。上线第一期是绿地自有的棚户区改造项目，认购资金从2万元起，在上线半小时内即告售罄。
　　3.3 主要特点
　　大型房地产企业开发这种运营模式的项目不仅是为了解决房屋销售的问题，更主要的是展开在互联网金融领域的布局，从而实现企业轻资产运作。在互联网金融的创新大潮下，房地产金融完全存在被改造、被颠覆的可能性，传统的房地产企业要想在互联网金融领域占据一席之地，仍需要自己搭建平台，在这个过程中借助网络平台建构一个生态圈，为房地产行业找到新模式和新方向。
　　4、商业银行主导的模式
　　4.1 参与主体
　　参与者主要包括商业银行、互联网金融资产端、合作伙伴房地产公司以及大众购房者。该模式是以商业银行为主导，即银行利用自身的行业化金融优势，与互联网金融平台和房地产商融合优质资源，对资金实行严格监管。通过互联网创新产品的生产和销售终端，提供一站式定制化的房地产金融服务。 　　4.2 运营流程
　　精通地产金融的银行机构在整个运营流程中不仅负责提供行业和专业支持，还通过出资注册旗下的互联网金融平台提供产品和信息服务的支持。房地产企业则提供具体的地产项目支撑，投入工程款开发建设，使购房者顺利置业。目前，互联网金融进入房地产市场存在一定的乱象，一些平台自身的资质和能力无法兑现对消费者的承诺，从而导致消费者遭受重大的损失。而商业银行则有能力在整个过程中实施严格的多层次、全方位的监管，以确保购房者的利益。
　　该模式的典型代表案例是“民生e房-万民宝”，是由中国民生银行的地产事业部和民生易贷联合万科集团推出的项目，以购买产品的方式对接广州天河智慧城的万科米酷楼盘。该项目充分发挥了商业银行的优势，缩短贷款周期，从而降低成本，取得了实现自住和投资属性上的统一。
　　4.3 主要特點
　　该模式与传统银行金融模式相比，审批流程更加简单，提高了资金的使用率和周转率，提升了货币的流动性，缩短整个交易过程链，为工程建设提供了稳定的资金流，使商业银行、购房者和住房建设者都获得最佳化收益。在当前互联网金融大环境下，许多地产项目背后都存在着无法回避的市场风险。
　　而这种模式可以通过商业银行对整个地产项目的运营进行严格监管，有效规避风险，为发起者和投资者双方搭建起信任的桥梁，有利于促进互联网金融和房地产企业的长远发展。
　　5、结论
　　互联网金融为房地产提供了从售前到售后服务的深度解决方案，创新出三种各具优势的运营模式。对于开发商而言，房屋以投资产品的形式出现，得到了大规模的资金解决方案和最终的销售金融解决方案，能借助互联网金融实现企业战略转型。互联网金融平台则利用房地产金融做理财投资的思路给了买家购房优惠，也为公众提供了一个更加稳定的投资渠道。对于商业银行来说，则是以房产为桥梁影响房地产互联网金融平台的运作。
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