论商业银行个人住房按揭贷款风险与防范
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作者: 魏京萍
摘要:随着房价不断上涨,国家宏观调控的力度也不断加大,特别是受全球性经济滑坡的冲击,我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显现,住房按揭贷款的风险控制和管理问题也摆在了我们面前。本文对个人住房按揭贷款的发展状况及成因进行分析,并提出相应的防范措施。
关键词:商业银行 个人住房按揭贷款 风险 防范
近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,商业银行住房按揭贷款已成为国家解决居民住房消费的重要金融工具,也是居民购房置业必不可少的金融工具。各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展,随着这一业务规模的不断扩大,住房按揭贷款风险逐步显现,对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施,对保障贷款安全,防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。
一、我国个人住房按揭贷款的发展状况
我国个人住房信贷业务的发展经历了以下几个发展阶段:第一个阶段:1995年―1998年为初步发展阶段,在这期间,中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》,1998年7月,国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,商业银行也积极调整信贷结构,逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点,完善相关制度办法,为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。第二阶段:1998年―2000年为快速发展阶段,在此期间,人民银行先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件,1999年,人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%。第三个阶段:2001年为规范个人住房贷款业务阶段,人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象,下发《关于规范住房金融业务的通知》。第四阶段,2003年至今,通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段,银行业监督管理委员会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力。目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%,住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。
二、我国商业银行个人住房按揭贷款存在的风险分析
(一)借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂,主要有:一是依照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定,商业银行商品房按揭贷款的最高期限为30年,借款期间,借款人的收入、健康、婚姻等状况的任何变化都可能对按揭贷款的安全回收产生影响。二是在住房贷款业务中,普遍存在着个人实际信息与商业银行所了解的个人信息不相符的问题,借款人收人证明水分较大。三是个人住房贷款业务实行浮动利率制度,贷款者在利率上升周期中就可能出现违约现象,同样会给银行带来风险。
(二)银行自身引发的风险。近年来,住房按揭贷款在我国发展迅速,各家商业银行也都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务而大力发展;一是为了大量吸引客户,各银行都在尽量地简化贷款审批手续、加快贷款发放的速度,银行在向客户提供便利的贷款手续的同时,却忽视了完善和规范贷款的相关手续,形成了信贷风险。二是少数银行内部人员利用职权以贷谋私,发放人情贷款或降低贷款条件为关系人办理“假按揭”,致使贷款损失。三是银行从业人员法律意识不强,缺乏控制和防范风险的经验,在业务操作中难免会存在不合规、不合法情况,在合同文本中也难免存在漏洞,对住房贷款资料的审查不严,甚至会出现违章违规操作现象,使个人住房贷款合同得不到法律保护,从而使银行面临着由操作风险导致的法律风险。
(三)开发商引发的风险。开发商引发的风险是银行在按揭贷款中的最大的风险源。表现为:一是开发商存在欺诈行为。由于开发商缺乏流动资金。为达到筹集大量资金的目的,开发商会向多人要求提供保证金。开发商收取购房人保证金后,通常向购房人编造保证金是代银行收取并已存放在银行。由于购房人不熟悉按揭流程,不了解开发商骗取保证金私自占有的情形,所以会直接向银行索要,从而在银行和购房者之间产生矛盾和纠纷,对银行利益造成不良影响。二是开发商延期交付房产。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用,甚至楼盘“烂尾”,致使购房合同无法履行时,购房者会依据合同法的相关规定要求解除房屋买卖合同,同时会停止向银行归还贷款。此时,银行己将贷款全部发放,由此导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。三是开发商用“零按揭”的方式套用银行信用。在销售中,如果购房者无力支付首付款导致合同无法签订或开发商为达到自己的某种利益,开发商会向购房者出具虚假的首付款证明,导致购房者没有支付任何款项就取得贷款,“零按揭”不但违背了按揭的基本条件,而且增加了银行贷款的风险。
三、商业银行个人住房按揭贷款风险防范措施
针对目前我国个人住房按揭贷款业务的状况,为保持个人住房按揭贷款业务的健康发展,强化个人住房按揭贷款业务的风险管理,应重点采取以下防范措施:
(一)加强风险防范的意识,严把贷款审批关。由于我国个人住房按揭贷款起步晚,个人住房按揭贷款对风险的认识不够深刻、全面,且风险防范意识较低,对风险的管理不够重视。因此,有效控制个人住房按揭贷款风险,一是要从思想上给予重视增强风险防范意识。二是在行动上严把贷款审批关,从源头上防控风险。由于按揭申请人获得贷款的成功率较高,假个贷、假按揭案件时有发生,必须严把贷款审批关,严格审查按揭人资质,严格执行首付规定,以防止出现为争揽客户,竞相降低标准等各种违反信贷准入原则的现象,从源头上防控风险,确保新发放贷款的质量。
(二)健全和完善银行内部控制制度。完善内部控制制度主要在于健全和完善“审贷分离”制度。 “审贷分离”其基本的内容是把贷款的评审工作与贷款的发放和回收工作分开。不得集中在同一个部门办理。真正形成审贷、放贷、检查相互监督、相互制约的分离机制。但是从贷款管理的全过程来看,现行的“审贷分离”管理体制仍有欠缺,有待于进一步健全完善。
(三)建立有效的商业银行激励机制。不论是提高商业银行的竞争力, 还是对经营风险实现控制, 人的因素都起到至关重要的作用,信贷风险管理本质上是对人的管理,信贷风险管理人员的综合素质在银行信贷风险管理中起关键性的作用。所以通过建立科学、合理、切实可行的人才吸引、培养、开发、激励、保全的整体性战略,保证人员配备的真正到位,也是减低商业银行经营风险、提高商业银行综合实力和竞争力的重要保障。
(四)加快个人住房按揭贷款证券化进程。个人住房按揭贷款证券化是指商业银行将住房按揭贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具,其主要作用有:一是 有利于拓宽商业银行的融资渠道;二是有利于降低商业银行的经营风险;三是有利于提高商业银行的盈利能力;四是有利于加强商业银行的资本管理;五是有利于完善中央银行的宏观金融调控六是有利于推动我国资本市场的发展;各商业银行应该积极发展个人住房按揭贷款证券化、发行抵押贷款债券、引进抵押贷款投资者,以降低银行的经营风险。
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(1)陈冉,银行个人住房按揭贷款风险控制研究[D].电子科技大学,2006.4
(2)姚恒纪,封家驷.个人住房贷款的风险及防范[J].现代金融,2008.7
(3)林航琳,个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技,2009.7
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