我国楼市发展趋势
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作者: 崔 鑫
摘要: 中国楼市从1998年发展到今日,历尽了数十个春秋,房价从最初的缓慢增长阶段发展到现在的逐步调整阶段,从2009年楼市的发展趋势看,市场的调整态势仍将延续。不过与此同时,国家和地方政府对房地产市场的支持力度却将进一步加大。在房价进一步回归理性的同时,改善性需求将推动市场成交量的回升。相信在未来的几年内,中国的楼市将会给我国人民带来新的曙光。
关键词:楼市发展;房地产;房价
中国楼市的盛宴是从1998年住房制度改革推行之际开始的,最初人们对于楼房的需求远远大于供给,房价小幅上升,就像筵席一般先上吊人胃口的“冷拼凉菜”一样,使房地产开发商味觉受到了刺激,于是便试探性地加大投资。2003年“非典”结束之时,一道道热菜被呈了上来,高昂的房价令开发商兴奋不已,推杯换盏、狼吞虎咽、买地贷款、投资步伐加大。到了2006年,鲍鱼、龙虾等主打菜端了上来,房价一天一个样地往上窜,开发商大快朵颐,数钱数得手腕子都酸了。
2007年对中国楼市来说是最不寻常的一年。2007年上半年,房价继续高歌猛进,消食健胃汤上来了,开发商剔着牙,抚着滚圆的肚子,笑逐颜开,盘算着继续加大买地投资的力度。就在这一年,有数十位地产商挤进了福布斯富人排行榜的前100位。据央行资料显示:“2003年至2006年,全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到2007年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%,新建商品住房销售价格同比上涨10.6%。”
然而天下没有不散的筵席,2007年下半年,楼市交易开始萎缩,深圳、广州、上海、北京等一线城市的房价上行受阻。
2008年全国性的转折年,这一年的楼市被赋予了非常多的使命。如果从中央政府继续实施宏观调控,央行收紧房地产开发贷款及规范个人信贷管理等金融措施来看,资金将成为各房地产公司的生存之本。所以,2008年被称之为房地产的金融元年。
中国楼市的发展趋势到底如何,房价何以打着滚儿向上翻?房屋既有一般商品的属性,也有其特殊性。像其他商品一样,房价主要取决于市场的供给与需求状况,但是住房是居民的生活必需品,政府有保障公民“住有所居”的社会职责。
供给与需求有如此大的矛盾,正常情况下应该是价格下降去寻求二者的平衡点,何以价格不降反升而营造出一种虚假的平衡呢?
一、货币分房的政策导向形成这样一种带有社会潮流性的理念,即家家都应拥有属于自己产权的房屋。由此居民不得不舍弃其他应有的消费,而甘心情愿地当“房奴”,紧衣缩食也要购得一套写在自己名下的房子。与此对照,英美等发达国家只有50%左右的人拥有自己的房子,其余均为租房者。
二、收入差距的扩大,形成了一批以炒房逐利为目标的投机者,这其中也包括国外涌进来的“热钱”,政府没有相应的法律政策及时对其进行有效的约束。
三、房地产商暗中勾结,采取囤积、惜售、虚构成本等手段,联手抬高房价,政府缺乏强有力的调控手段,对于违法违规的行为(如采取欺骗手段套取银行贷款、对消费者进行虚假宣传等)打击和惩治不力。
四、在房价上涨中地方政府也是利益的获得者,大多数地方政府对房价的高涨只是听之任之。可增加地方税收也可抬高地价,获取土地买卖的丰厚差价收入。
五、房地产理论滞后。如:在不怎么发达的国家房地产产业是否应作为经济发展的支柱产业?在解决居民“住有所居”问题上国家如何发挥其“社会管理、公共服务”的职能?国家对于住房这种特殊商品的价格快速上涨如何进行有效调控?令人愤慨的是,理论界有些人还为房价的高涨摇唇鼓舌,为发誓要当“坚强”的房地产商鼓劲打气,试图为高房价杜撰出一套能够“忽悠”公众的理论来。
当然,房价上涨也有其合理成分,主要在于经济持续增长,促进了城市化进程的加速,加大了城市住房的需求;城镇居民收入水平的不断提高,改善住房条件已成为趋向性的消费;住房公积金制度及购房贷款方法的实施,为居民购房创造了条件;通货膨胀的加剧,特别是生产资料和土地价格的升攀,使住房建筑成本节节上升。这些因素都会成为房价上涨的推动力量,但上涨幅度一般应与国内生产总值的增长大致同步。
然而发展到2009年,中国楼市处在一个震荡的特殊节点上,人们如同走在阴暗的、随时可能坍塌的时空隧道里,依稀看到远处微弱的光亮,却因为不了解周边的信息和不足的自信,恐慌的甚至无法向前迈动一步,更别说是奔跑。楼市的走势跟是一个几乎无法预测的学问。中国是一个大国,不同的行政区域,不同的城市,甚至同一个城市不同的地段,不同的生活环境,都会导致价格的截然不同,成交量的千差万别。
进入2009年,政府救市力度将进一步加大,在各种因素影响下,市场成交量将稳步回升,在2009年下半年,楼市价格有望平稳,而因为供给需求的关系,在2010年,中国楼市有望迎来新一轮爆发式增长。
第一、成交量回升,价格理性回归
中国现在楼市供过于求的局面已经形成,但供过于求不是需求太少,而是有效需求太少,广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入和理得区间,通过合理调控市场,必然呈现供求两旺的局面。
第二、投资下降,融资手段各显神通
资金重压之下,企业融资路径将各显神通。2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂,已经通过各种方式大幅提高持有资金量,如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等,通过故事发行公司债等方式融资已经成为开发企业的一个重要资金来源。
2009年,国家将加强企业债发行的力度,企业债和公司债利息一般高于银行存款利息,而安全性又较高,对于房地产投资者也是一个低风险投资选择,必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说,应该更好的利用这个机会,通过发行企业债获得充足的资金。但对于部分中小房地产企业来说,不具备股市融资的资格和能力,金融机构为避险又加强对这些企业的贷款管理,2009年资金将相当吃紧。
第三、自住购房强劲增长
随着中国经济的发展,居民收入水平提高,进一步改善住房条件已经列入了很多市民的日程,但由于房价过高,以及交易费用等原因,很多改善型需求并不能得到满足。预见2009年国家将进一步出台鼓励改善自住型购房的政策,降低交易成本,不仅通过市场,同时也通过保障性住房,满足改善型购房的需求,改善型购房将成为市场生力军。
第四、退房断供成隐患,土地财政模式显危机
由于市场逐渐转向供过于求,按照经济规律,价格就需要做向下的调整。这也正是一些理性开发商的选择,全国新建商品住宅价格环比自2008年8月连续下降,正是这种理性行为的表现。但房价的调整,涉及到方方面面的利益,部分开发商的降价促销由于引发了与老客户的矛盾而困难重重,进而引发了一些购房者的断供、退房等问题。
退房风波关系到社会治安问题,地方政府既要维护社会稳定,也要维持正常市场秩序。但简单的维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外,部分购房者选择断供,使金融机构面临坏账风险,所以银行要高度关注房价深度下滑带来的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。
无论市场如何发展,我们必须认识到目前房地产市场的调整,有国际国内经济大环境的影响,同时也要看到,中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要,特别是房地产行业要健康发展,必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看,楼市已经处于“冬季”,但中国房地产市场内在需求的旺盛,以及经过政府及时准确的政策和各方面的努力,完全可以使房地产市场不出现大起大落,可以说虽然到了“冬季”,但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压,保护有利于房地产市场健康发展的因素,打压不利因素,所以也可以说这个“冬天”是杀灭细菌酝酿生机的冬天,而不是毁灭灾难性的冬天。
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