灰色预测模型在房地产投资预测中的应用

来源:用户上传      作者: 徐枞巍　郑　华　仇恒成

　　 【摘要】本文简要介绍了灰色预测方法GM（1，1）模型的构造与模型检验。通过对合肥地区近年来房地产开发投资数据的分析，建立了GM（1，1）模型，经模型检验，该预测模型可靠，分析结果具有一定的参考价值。
　　【关键词】灰色预测 GM（1，1）模型 房地产开发投资
　　
　　一、引言
　　
　　房地产行业在当今中国社会经济生活中占着举足轻重的地位，根据国家统计局的统计数据，
　　自1998年以来，我国的房地产行业进入了其生长曲线的高度发展期，在2003年首次突破万亿大关，至2006年全国完成房地产开发投资达到19382亿元。同时，据国家统计局最新数据显示，2007年1~9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3%，预计2007年全国全年完成房地产开发投资有望首次突破两万亿大关。合肥地区的房地产投资也在快速的增长，至2006年达到了历史新高280.64亿元。据合肥统计局的最新数据显示，2007年1~9月份，合肥地区完成房地产开发投资达270.61亿元，同比增长37.1%，接近于2006年全年开发投资总额，本文利用近年来合肥地区房地产开发投资的数据（见表1），通过建立GM（1，1）模型，对2007年及以后几年合肥地区房地产投资的发展趋势进行了分析。
　　
　　二、灰色预测模型GM（1，1）的原理与构造
　　
　　灰色系统（grey system）理论是我国学者邓聚龙教授首先提出来的，该理论在预测领域中发挥着越来越重要的作用。灰色系统即信息不够充分的系统，其重要特征是系统的因素不确定或因素之间不具有确定的关系。房地产投资所受影响因素众多，适合于用灰色系统理论进行预测与分析。灰色预测模型GM（1，1）是灰色系统理论中的预测模型之一，它具有要求样本数据少（一般有4个数据模型即可构建）、运算方便、短期预测精度高等特点，目前已广泛运用于工业、农业、军事等社会经济生活的各个领域。
　　由于直接对原数据序列建模误差较大，因此对原数据序列进行平移变换，但是经检验发现建立的模型精度并没有显著改善，再用其他方式对原序列变换后重新建立模型，经检验发现所得模型精度仍然没有显著提高。因此我们作了2000年到2006年的折线图（见图1），用直线分别把2000年到2002年，2003年到2006年的数据连接起来，发现两条直线的斜率有着较大的差异，因此尝试去除2000年到2002年的数据后重新建立模型，计算得到综合评定模型精度很好，所有年份的相对误差都低于0.1，因此预测结果可信度较高。由上述模型得出的2007年房地产投资
　　
　　 四、结 论
　　
　　通过对前面计算结果的分析，我们可以得到如下结论。
　　 1、合肥地区房地产开发投资额将继续增加
　　根据模型的预测结果，2007年房地产投资额为399.39亿元，2008年房地产投资额为556.45亿元。据最新数据显示，2007年1~9月份，合肥地区完成房地产开发投资已达270.61亿元，尽管自2005年以来国家不断制定和出台了一系列严格的土地管理政策、产业政策、金融政策与财政政策来实施对经济的宏观调控，2007年来更是数次加息，但是从短期看这些措施都很难遏止住房地产热的继续，今后几年房地产热仍将持续，房地产开发投资的总量仍将不断增加。
　　 2、合肥地区房地产开发投资额增长率趋于平稳，并有小幅度的波动
　　由图2我们可以清晰地看到近些年来合肥地区房地产开发投资增长率的变化情况。在2002至2003年间房地产的开发投资额达到了惊人的124%的增长率，而当时正是房地产在中国的最热时期，之后的几年开始回落，大致稳定在40%左右，但这仍是一个相当快的速度。据统计显示，自2000以来合肥地区GDP增长率大致在16%，可见房地产的开发投资增长率是GDP增长率的2倍多。
　　综上所述，如果没有更多有效的调控措施的出台与实施，今后几年合肥地区的房地产开发投资仍将持续快速地增长，房地产热仍将继续。
　　
　　【参考文献】
　　[1] 邓聚龙：灰色系统基本方法[M].华中科技大学出版社，2005.
　　[2] 牛凤瑞：中国房地产发展报告NO.2[R].社会科学文献出版社，2005.
　　[3] 毛广雄、谭峰：灰色系统分析及应用[J].数学的实践与认识，2005(2).
　　[4] 朱天明、朱德开：合肥房地产市场现状与趋势[J].华东经济管理，2006（12）.
　　注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

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