浅议个人住房贷款风险及防控
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作者: 王海莉
[关键词]个人住房;贷款风险;风险防控措施
如何识别和有效防范个人住房贷款风险,成为各商业银行都在研究和思考的现实课题。认真审视分析个人住房贷款的风险将会有效地降低和防范个人住房贷款风险的发生。下面简单分析个人住房贷款已出现的风险。
一、借款人的风险
1.客观风险
购房者由于收入水平下降,无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷,最长还款期限要持续30年左右,在这段时间中个人资信状况面临着很多的不确定性。个人支付能力下降的情况很容易发生,往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层,这种中长期内的风险尤其值得关注。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使得贷款者承担了相当大比率的利率风险,这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。
2.主观风险
购房者因主观原因故意不归还贷款。借款人守约归还贷款不仅受还款能力影响,更要受到还款意愿制约。购房者可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。现在,有很多借款人根本不具备按期还款的能力,其通过伪造个人信用资料骗取银行的贷款购买房屋,再将该房屋出租,以租金收入还贷,一旦房屋无法出租,借款人也就无力继续还款,给银行带来风险。
二、贷款人操作风险
操作风险是指银行经办业务的各个环节由于违规操作或管理不力造成的风险。
1.贷前风险
贷前调查人员因而对借款人的调查不细致,未能掌握借款人的准确信息,仅仅关注借款人的职业和工薪收入证明情况,放松了对借款人其他方面的调查。有的银行信贷经办人员对借款申请书内容的真实性都未进行核实,对借款人的经营能力和情况了解不细,致使借款人轻松地获得大大超过其还款能力的借款。
2.贷后风险
贷后跟踪检查落实不到位,有的银行对借款人没有责任到人,致使贷后监控机制难以落实,贷款逾期后也不能及时加以催收并采取相应的保全措施,导致风险进一步扩大。
面对纷繁复杂、层出不穷的个人住房贷款风险,笔者认为应从在贷前和贷后两个环节上下大力管理,有的放矢地加以防范。
一、健立健全并充分利用个人征信机制,严把贷前审核准入关
个人征信制度的不完善不健全,使得商业银行在开展个人银行业务时存在着严重的信息不对称,增加了个人银行业务的成本。同时,个人征信制度的不完善还使得商业银行的个人银行业务面临较高的信用风险。个人信用风险主要来源于个人的履约能力和履约意愿两方面。而个人的履约意愿很大程度上取决于个人品格,而这种品格很难以科学的方法加以计量,一般只能根据过去的信用记录和经验对其进行评价。在个人历史信用资料缺乏的情况下,这种评价就很难进行。为了避免个人信用风险导致的坏账风险,减少银行损失的可能性,银行在办理个人银行业务时制定了较为严格的条款,对个人银行业务的拓展较为谨慎,对个人信贷客户的审查较为细致。
由此可见,要保障个人住房贷款稳健经营,就必须在全国范围内尽快建立健全并完善联网的个人征信制度,降低个人银行业务的成本和风险,改善该业务的盈利能力,并最终提升我国商业银行的市场竞争力。
二、强化功能,创新手段,加大贷后管理力度
在大力发展个人住房贷款业务的同时,要加强和完善贷后管理工作,注意纠正和克服“重贷前,轻贷后”的管理倾向。各商业银行要通过细致、深入的贷后管理工作,努力将个人贷款的风险控制关口前移,将隐患化解在萌芽阶段。
1.明确贷款管理职责,加强贷后管理手段
个人住房贷款期限长,严格的贷后管理有利于银行贷款质量的提高。建立健全贷后管理工作,建立贷后催收责任制,实行跟踪管理,通过对还款人还款过程的监督、检查,有利于及时发现隐患,提醒和督促借款人及时履行还款义务,保证逾期贷款的及时收回,从而降低贷款风险。 已在银行办理个人住房贷款业务的客户,应指定专人跟进,及时和充分了解客户的个人财务情况和个人资信情况,尽早的发现风险隐患,并及时采取贷款保全措施。
2.增加科技含量,创新收贷手段,严把贷后管理关
提高贷后管理的科技含量,通过技术手段对贷款进行自动分类,利用相关业务系统,按照监测标准,建立级别风险预警机制,将贷款核算系统与个人住房贷款客户经理连接起来,对个人住房进行动态监管,使贷后管理人员能一目了然地了解情况,为贷后管理人员及时采取措施准备条件,使客户经理在第一时间掌握贷款的实时状态,为即时清收赢得先机。取收、履行担保责任、提起诉讼等不同方式进行摧收贷款。
3.因户制宜,多管齐下
针对借款人实际善采取不清的清收措施:对借款人短期无恶意违约行为,及时电话催收,逐步追讨欠款。对还款意愿良好能力下降还款压力增加的客户,在控制风险的前提下,可以采取展期的方式,减轻还款压力;对于少数恶意拖欠及明显还款能力的借款人,及时通知保证人履行担保责任和提起诉讼及时收回贷款本息。
收稿日期:2010-07-21□
(编辑/永安)
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