构建理性互动的房地产金融链
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作者: 许峻桦
摘要：房地产金融作为地产行业的重要调控杠杆而备受社会各界关注。本文回顾了我国房地产金融调控的互动历程，在试图分析房地产金融运行模式和现状的基础上，探究制约我国房地产金融发展的主要因素，并提出构建理性互动的房地产金融链的政策建议，以期促进并实现我国房地产金融事业的理性繁荣与良性互动。
关键词：房地产；金融链；理性；互动
随着改革的不断深入和城镇化建设步伐的进一步加快，我国房地产业一路高歌猛进，得到飞速发展，拥有广阔的发展空间和欣欣向荣的市场前景。然而，作为资金密集型行业，则更多需要的是理性的金融支持与政策调控约束，需要形成理性繁荣与良性互动的房地产金融链。金融和房地产的理性互动是金融体系与房地产业共同稳健成长的重要保障。
一、我国房地产金融调控的“互动”历程
1.1998－2002年，金融业大力支持房地产市场发展。我国房地产金融市场在这一阶段的政策调控重点是积极扶助并大力支持房地产行业的发展。1998年，中国人民银行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是在推行住房改革之后，央行的第一个明确支持房地产发展的金融政策。
2.2003－2007年，房地产宏观金融调控从市场预警转向“抑制”收紧。2003年，央行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，拉响了宏观金融调控的预警。04年9月，银监会发布《商业银行房地产信贷风险管理指引》，针对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理做出详细规定。2005年，将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。此后，房地产金融的调控导向更加趋“紧”，重点抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策，随着“国六条”、“国十五条”的相继颁布和2007年的6次加息，商业银行的流动性进一步收紧。
3.2008－2009年，从“抑制过热”转为“稳健”再至“松绑”。2008年，受全球金融危机的影响，我国房地产市场经历了一个短暂的调整期。国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”。9月，央行开始下调存款准备金率并5次降息。09年初，为刺激房市，央行发布《关于扩大商业性住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，商业银行加大了住房贷款投放力度。这期间房地产金融的调控特点是加大土地供给，整顿市场秩序。
4.2010年以来，新一轮房地产调控的号角再次吹响。其实，在09年下半年，地产泡沫已然呈现，房价又开始了新一轮的快速上涨，2010年3月份70个大中城市房屋销售价格指数同比涨幅高达11.7‰房价再度引起全社会的高度关注。国家为防止泡沫扩大，遏制房价过快上涨颁布了一系列调控政策。随之，四大商业银行跟进，开始执行二套房贷政策，正式拉开新一轮房地产金融的调控序幕。自2010年1月至2011年4月，央行10次上调存款准备金率，强力收紧银根，以抑制地产泡沫的进一步扩大。
二、我国房地产金融的现状分析
1.我国房地产金融的组合模式
时下，“信托＋银行＋证券化”是中国房地产金融的主流组合模式。
(1)银行信贷仍是地产融资的主渠道。银行在未来10－20年仍然是中国地产行业的主要融资渠道，这是由中国特殊的金融环境所决定的。银行信贷是以银行向房地产企业或者购房居民发放贷款的方式，直接或间接地为房地产业提供资金支持。目前，中国金融业的总资产约72万亿人民币，其中商业银行65万亿元，保险业4万亿元，信托业2万亿元，证券公司仅有1万亿元人民币。因而，我国房地产业95％以上的金融资金来自于商业银行信贷资金。
(2)信托融资是地产创新的主流。信托具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，它可以做资产业务、基金管理、承销证券，还可以做货币资产业务。此外，信托公司还有一个最重要的功能，也是其他金融机构所不具备的，即可以直接投资。尤其是2007年3月1日后，信托机构的自由资本只能投资金融业和地产行业。
(3)私募股权投资基金(PE)是地产金融又一重要融资渠道。目前，做PE有三种模式可供选择，一种是创投模式，一种是有限合伙模式，还有就是信托模式。其中，地产投资信托(REITS)是未来地产金融发展的一个重要方向，指以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
2.我国房地产金融的运行现状
(1)我国的房地产金融体系尚不完备，单一银行体系难以支撑中国整个房地产金融。纵观国际上发达国家房地产金融的发展历程，完备的房地产金融体系应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国的房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场，而二级市场尚不存在，因此中国房地产金融依然尚不完备。
(2)房地产开发信贷受到严控，但贷款规模仍不断扩大，危及金融安全。近几年来，我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大，对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在2010年“新国十条”出台，国家调控力度空前的环境下，各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年，多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年。目前，除了国家宏观调控和股市低迷给房地产企业带来的巨大压力外，人们购房意愿的下降也使房地产行业的经营风险空前加剧。受第二套房贷新攻以及银根紧缩的影响，社会对房地产行业的看空气氛导致民间资金及热钱同时看空地产，地产商融资形势更为严峻。同样，房地产业的调整给与其紧密关联的金融业带来金融安全的新命题。如何让庞大规模的房地产贷款在房价的理性调整中平稳着陆，获得资金安全保障，也是金融业管理者们所必须时常思考的问题。事实上，进入2008年以来，银行系统一直在高度关注华南和华东房价的向下波动。按照通常的理论计算，房价跌幅只要不超过贷款首付比例，银行的风险并不是太高，但银行担心的是这种趋势的非理性发展。
(3)融资方式呈现多元，但房地产金融市场还有待健全。随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求，我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大，融资方式日益多元的发展过程。2006－2010年间就有近百亿美元私募基金投资我国内地房市。2007年全国房地产的典当业务均量占比曾一度达到60％。此外，在房地产开发信贷受到严格控制的同时，房地产信托融资成为许
多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款，规模超过350亿元，而2009年全年规模也仅为327亿元。但是，目前房地产金融市场还有待健全和进一步完善。主要表现在融资工具简单、中介配套机构不完备、住房抵押贷款市场化进程缓慢等方面，这些方面阻碍了金融业与房地产业的密切结合，使房地产金融市场失去了应有的活力，而且不利于运用有关金融运行机制对房地产业发展进行宏观调控。
三、对策建议：构建理性繁荣与良性互动的房地产金融链
1.积极推行REITS，实现房地产金融链的组合与优化。REITS(房地产投资信托基金)是中国未来房地产金融发展的一个方向。在国际上，REITS大部分是公募并上市流通，它主要的目的是通过分红的形式与投资者分红。RETIS募集形式比较自由，采取专业化操作，有可预测的现金流，且是多种组合，可以分散风险。RETIS使美国房地产从私人资本支撑转化为公众资本支撑，并成为一个大众产业。目前，房地产投资基金的强大的生命力在我国也已开始呈现，将极有可能是我国走出房地产调控、反弹、再调控、再反弹恶性循环的根本解决之道。房地产基金可动员巨额的社会资金参与城市化进程和房地产开发，增加供给存量，缓和供求矛盾，从而平抑房价，降低城市化的经济和社会资本。在增加房地产基金的同时，促进行业分工细化，使房地产投资基金在自身发展中从私募走向公募，丰富金融市场，分享金融收益，减少盲目性，增加理性投资需求，促进行业健康、精细、平稳发展。
2.加强房地产金融的风险管理，有力引导房地产市场的产业结构调整。房地产金融是一种专业性很强的金融服务项目，需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中、资金来源短期性和资金运用长期性之间的矛盾。以上矛盾如果处理不好就有可能引发巨大的金融风险，甚至出现金融动荡。90年代日本金融动荡以及97年开始的东南亚金融危机以及正在进行的全球性金融危机，均与房地产金融风险紧密相关。因此，我国房地产金融机构必须充分认识到加强房地产金融管理的重要性，建立完善的风险防范机制。此外，金融机构还须有效运用信贷资金投放工具，有力引导房地产市场的产业结构。通过信贷利率调整，对房地产市场实现有效地宏观调控。尤其是在房地产市场发展过热有引发泡沫经济危险之前，及时调控投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金规模与结构比例，以最大程度降低金融风险。
3.坚持差别化的住房信贷政策，大力支持合理的自住型购房。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，大力支持合理的自主型购房。通过按揭政策导向，将房地产市场建设成为一个以消费为主的市场，在技术层面上，需要建立一套全国联网的住房登记信息系统，以保证政策的可操作性。但在执行尺度上，宜宽严相济，对改善性住房需求应循引善导，不能一棍子打死。与国外比，我国住房按揭贷款市场还有很大的发展空间，这也表明我国住房消费的潜在动力很足。2010年全年个人购房贷款(包括个人商业用房贷款和个人住房贷款)新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4‰
4.大力发展替代性储蓄工具，合理引导社会资金投资投向。在地产行业蓬勃发展的这十年，房价不断上涨并仍有持续翘尾上扬之势。其中，流动性增加是推动楼市的一个不可小觑的重要原因。流动性过多，人们必然会产生强烈的通胀预期，也必然会引致较多资金进入楼市以保值增值，从而推升房价短期过快上涨，这并不是好事。因此，我们可以通过房地产基金、REITS、项目收益债券等金融工具吸收社会资金投资到房地产开发。但仅有这些工具还不够，还需发展替代性储蓄工具，以供不同偏好的投资者进行选择。其好处在于让该来的资金来，该走的资金走，各行其道，避免过于宽松的流动性对楼市一哄而上，也可以防止收紧流动性时对楼市造成的不必要伤害。
5.进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，努力打造良好的投融资平台。国外的房地产资金来源的构成一般是40％的房地产基金和40％的私募基金，而剩下的20％才是银行贷款，但我国房地产资金构成中银行贷款占比平均都在50％以上，最高的达到了71％，融资渠道单一成了制约我国房地产金融发展的一个瓶颈，积极拓宽融资渠道迫在眉睫。首先，要积极推动资本市场的发育，鼓励开发企业通过上市、房地产信托、股权合作、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。其次，努力创造良好的投融资环境，积极引进外资。第三，要推进房地产抵押贷款证券化进程。这样可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性，降低金融风险，为投资者提供一种重要的投资渠道。
6.创新地产金融服务方式，促进房地产市场稳健发展。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务，我们应建立和完善房地产金融市场，加快金融创新步伐，不断提高房地产金融的服务水平。在探讨和理顺政策性房改金融业务，提高中低收入者的购房有效需求的同时，建立和完善个人住房抵押贷款的金融服务机制，为购房者提供信贷资金支持；积极开拓房地产保险业务，为购房者和贷款人提供财产和信用保险，化解金融风险；运用资本市场解决房地产市场的资金来源问题，以促进房地产市场的良性发展。
参考文献：
[1]缪燕燕：《房价过快上涨背景下的房地产金融创新》，《房地产金融》2010.07
[2]王明国
王春梅：《基于金融发展理论的我国房地产金融体系的改革与完善》，《北京工商大学学报(社会科学版)》2009.04.33－57
[3]许冀艺《借助信托业构建我国房地产金融生态链》，《企业经济》2005.04，121－122
[4]李向英：《浅析我国房地产金融的风险与防范》，《产业研究》
[5]孙飞：《中国房地产金融链的组合与优化》，《城市住宅》，2010.01
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