浅析房地产投资的风险防范

来源:用户上传      作者: 张美丽

　　摘要：随着我国经济不断发展和改革开放的持续深入，城市化进程不断完善，房地产业起到了举足轻重的作用。房地产业的发展对于经济建设的推动作用是显而易见的，但作为一种高风险高回报的投资工具，其中蕴含的投资风险不言而喻。若不正视这些风险，将导致房地产业的畸形发展。作为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展直接影响到国家经济的可持续发展。因此有必要对房地产投资风险及其防范措施做出系统性研究。
　　关键词：房地产投资；投资风险；风险分析；防范措施
　　
　　投资活动过程中，收益与风险并存，特别是处在经济转型时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
　　
　　一、房地产投资风险的定义与特征
　　
　　1　房地产投资风险
　　房地产投资风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。
　　
　　2　房地产投资风险的特征
　　鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特点，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：
　　多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。
　　变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不同于存款、国债等可以随时变现。
　　补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。
　　激励性：利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。
　　
　　二、房地产投资风险的分类
　　
　　房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：经济风险、政策风险、社会风险、市场风险、经营管理风险、自然条件风险等。
　　
　　三、房地产投资风险的防范措施
　　
　　1　进行充分市场调查，作出正确的项目决策
　　市场调查不仅要对房地产市场的供求状况进行调查和分析，同时也要对房地产的社会需求和城市建设规划有着正确的认识和形势判断。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。
　　
　　2　关注政策导向，掌握投资时机
　　我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还应主动与当地政府和各级主管部门保持联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。
　　
　　3　合理利用供应链和营销渠道，规避市场风险
　　在原材料供应方面，要预防上游供应商提供的材料价格上涨，投资者在与供应商和施工方在签署合同时，应对材料价格作出明确的限制规定或采用固定价格的方式，尽量使市场价格因素导致的风险转移。在营销渠道方面，要加大宣传力度，采用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。
　　
　　4　强化保险意识，合理规避自然风险
　　房地产保险以房屋及建筑物的安全为标的，投资者可以将地震、水灾等不可抗拒因素带来的自然风险转移到保险公司，从而有效规避自然风险。
　　
　　5
　　优化投资组合，防范财务风险
　　房地产投资周期长、风险高，各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。投资者可以合理选择不同的投资组合方案，统观全局，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范财务风险。
　　
　　6　提高管理水平，防范经营竞争风险
　　一是清晰的市场定位，找准竞争对手并系统分析各竞争对手之间优缺点，找出与对手相比投资项目的差异点，做到有的放矢；二是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主动权，获得较好的市场占有率，在竞争中处于有利地位，利用这种有利地位来限制其他竞争对手；三是健全质量监管机制，做到从投资项目开始到结束全过程质量管理，全过程控制质量问题的出现，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。
　　
　　四、结论
　　
　　房地产行业是一个集合性较强的行业。正是因为这种显著特性，才使得房地产的开发融会了较多的资源，集成了较大的人力物力，聚集了巨大的社会财富。因此合理的进行房地产开发投资，把握好当前国内大力推进城市化进程这个契机，将会更好的推动经济的发展和社会的进步。与此同时，商业房地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政策等，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承受能力，及时有效的防范和规避风险。
　　
　　参考文献：
　　[1]赵雪红：城市房地产投资风险管理研究[D].山东大学.2006.
　　[2]吕绍成：房地产投资风险分析及预警系统研究[D].武汉大学.2004.
　　[3]张宁宁：房地产投资风险分析[D].鞍山科技大学.2006.
　　[4]朱爱琴：我国房地产投资风险识别及控制[J].商业时代.2006.36.

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