西安城中村改造悄然提速

来源:用户上传      作者: 周　励

　　
　　城中村改造进入全面发展阶段
　　
　　有学者说，中国许多城市在发展中，伴随着外延式扩张的深入，内涵式城市化被提到重要议事日程，对人居环境及人口素质较低的城中村改造，已成为推进城市化的重要环节。可以说，城中村的城市化与实现城市现代化的战略目标紧密相关，因而，城中村改造势在必行。
　　西安市和我国许多城市一样，曾经多年的外延式扩张发展，造就了众多的“都市化的村庄”。它们基本上都具有以下特点：村民基本无地可种；村民的经济收入主要以房屋出租为主；城中村市政公用设施、市容园林等城市基础设施建设薄弱，居住环境恶劣；村庄建设无序发展，农民房屋随意加高扩建，“黑窄密，脏乱差”问题突出，消防安全隐患大；许多低收入流动人口拥入其中。这些“陈年旧疤”式的城中村严重影响了西安市的整体形象和城市发展。
　　由此，西安市政府从2002年开始，为完善城市功能、提升城市品位和人居环境，决心对城中村进行改造。
　　据陕西省房地产研究会会长、长安大学城市经济研究所所长、教授王升学介绍：2002年至2005年，西安市城中村改造算是起步阶段，2005年至2007年是探索阶段。在此期间，2005年8月11日，西安市政府下发的《西安市人民政府关于加快城中村改造工作的意见》具有转折性意义。此文件明确提出，鼓励国内外资金投资参与城中村改造项目，这与以前的“自筹资金，自我改造”模式相比，发生了本质的变化，有力地促进了城中村改造的发展进程。
　　尤其是随着2006年局级建制的西安市城中村改造办公室的组建以及2007年《西安市城中村改造管理办法》的正式实施，西安逐渐探索出了一条以“政府主导、市场运作、改制先行、改建跟进、整村拆除”为改造原则的“西安模式”，使城中村改造呈现出了一派勃勃生机，从2008年开始进入了新一轮的启动和全面发展阶段。
　　
　　《管理办法》成标志性文件
　　
　　2007年10月20日，《西安市城中村改造管理办法》正式出台。据了解，该《管理办法》是目前国内首个以政府规范性文件形式发布实施的城中村改造办法。
　　西北政法大学经济法学院院长、教授强力对此评价，该《管理办法》在制度设计方面有重大理论突破，主要是确立了“政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造”的原则；在利益协调上，侧重对村民利益的保护，兼顾农民、村集体、开发商、政府各方，体现“实事求是，量力而行”的精神。其根本意义在于奠定了西安市城中村改造的政策法律基础，使西安市城中村改造拥有了一个切实可行的制度环境，推进了“改造”走上规范、有序、合法、科学发展的快车道，成为“改造”进入全面实施阶段的标志性文件。
　　记者了解到，西安市城中村改造办公室现在已经接受建设、房产等相关部门的委托，规划、国土等部门在这里设立派出机构，因此城中村改造的所有手续都可以在这里办理，使工作效率明显提高。另外，对开发商而言，城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费。对村民来说，在房屋拆迁和安置上也有了法律保障。
　　
　　106个村已列入改造计划
　　
　　目前，西安市城中村改造工程，是指新城区、雁塔区、莲湖区、碑林区、未央区、灞桥区这六个城市中心区，不包括临潼区、长安区和阎良区，此范围共有城中村407个，占地面积100平方公里；人均耕地在0.3亩以下的城中村就有286个，直接涉及村民人口37万人，据估计间接影响数百万人，远远超过城中村民人数。
　　据西安市城中村改造办公室常务副主任贺登峰介绍，目前，全市列入改造计划共有106个村，其中二环以内57个，加上上个世纪80年代农转非的都市村庄15个，共计72个，这也是目前的重点改造区域，其农业人口约有2.5万户、8.98万人。并且已有40个村的改造工作方案已通过审查予以批复，有32个村相继进入了改造建设的实施阶段。
　　目前，西安市累计完成旧村拆除220万平方米，完成新建200万平方米，完成投资46亿元；9个村完成了旧村整体拆除工作；结束了62个村2.3万户、6万余人的农转居工作；开展了63个村的集体资产清产核资和经济体制改革工作。其中，30个村完成了清产核资工作，5个村进行了经济体制改革工作。
　　
　　存在的问题不容忽视
　　
　　城中村改造是一项极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。其工作难度和艰巨性可想而知。
　　西安市城中村改造工作进行7年，已取得了一定成绩。但西安市城中村改造办公室常务主任贺登峰对此并不满足，他在总结去年前10个月的工作时认为：西安市城市改造中还存在一些问题，主要是建新不拆旧，特别是整村拆除力度不够。在2007年整村拆除中只有碑林区的仁义村、星火村、黄雁村，雁塔区的辛家坡村。另外，新区建设的面积中，集中安置面积较小，开发面积较大，不符合城中村改造的基本原则和精神。其次，各种建设手续办理差，由于土地周转周期长，一些改造法规没有出台等因素的影响，一些村干部法制观念淡薄，急于求成，造成违法建设。当然还有对重点村引导和指导作用发挥不够，出现了“重中不重”的现象，忽视了二环以内72个村和二环以外批复方案24个村重点工作的管理。特别是各区普遍存在“重有形改造，轻无形改造”现象，在无形改造工作中，经济体制改革和撤村建社区工作相对滞后，应该引起足够的重视。
　　
　　如何确保“改造”有序发展
　　
　　在城中村改造过程中，西安市政府明确要求，一方面，要做到改造与建设有序发展，另一方面要保证群众利益、改善人居环境、提高群众生活质量，解决好村民的拆迁安置以及长远的生计问题。
　　这两点要求，正是这项系统工程备受社会各界关注的焦点和难点。如何切实有序地进行发展？对此，西安市副市长岳华峰提出了自己的意见：
　　他说，首先要强化政府在改造中的主导作用，统一负责招商引资、拆迁安置等工作，并积极吸纳有利于发展的先进机制和经验，确保拆迁的有序进行。要做到“人员、经费、场地”三落实，各区区委、区政府应尽快单设机构，配齐配强城改办领导和工作人员，建设一支能力强、素质高、善打硬仗、能打胜仗的干部队伍，为城中村改造提供强有力的组织保障。
　　第二，抓好土地转性的突破和无形改造工作。城中村改造土地转性问题，是制约城中村改造的瓶颈之一。据了解，西安市城改办已经向市政府写了专题报告，并向省国土资源厅进行汇报，可望早日实现突破。
　　同时要培养典型，抓好示范村建设。他强调要加快发展，就需要善于抓重点、抓关键，以达到事半功倍的效果。树立榜样，抓好示范村建设，推进和带动城中村改造工作的规范化和有序发展。
　　并且要加大执法力度，促进城中村改造健康发展，在改造过程中，由于监督不力等原因，违规建房、售房现象普遍存在，特别是假借城中村改造之名，行违法房地产开发之实的情况愈演愈烈。为了打击违法建设行为，近期将准备在全市范围内进行一次联合执法大检查。
　　此外，他还强调，要搞好城中村改造工作，还要重视广大群众的认识问题，做好宣传，让人们进一步正确、客观地认识城改。
　　
　　2008年的工作目标
　　
　　记者了解到，2008年西安市城中村改造的工作目标具体而明确。据贺登峰介绍，计划将拆除旧村100万平方米，建设新区100万平方米，确保一年内完成10个旧村整村拆除；在无形改造方面，完成二环内全部经济体制改革和30个村农转居工作，以及15个村经济体制改革工作、15个村的撤村建居工作。

　　同时，还要进一步完善和明确城中村改造的“西安模式”，将无形改造和有形改造进行得更彻底，使村民完全融入大都市化生活当中。
　　今后几年，西安市城中村改造总的工作思路是：一年打基础，两年见效果，三年大见成效，通过四五年的不懈努力，使西安市的城中村改造工作在全国副省级城市乃至大中城市中，达到一流水平。
　　祭台村村委会主任彪百龙告诉记者，这几年西安市成功的城中村改造实施，让村民们减少了许多顾虑，并且逐渐意识到，“改造”将极大提升西安的城市品位，能极大地改善自身生活环境，改造区还能成为城区经济的一方投资热土，带动社会就业，在完成市民身份的转变中获得更多的社会保障。他兴奋地说：“城中村改造给我们村带来了重大的历史机遇。”
　　我们有理由相信，西安市城中村改造必然会进一步地有序发展，城市化建设将更完善，明天的西安会更美丽。
　　
　　链接
　　《西安市城中村改造管理办法》共8章49条，高度概括了城中村改造的所有事项，进一步明确了“改造”的指导思想、工作原则、组织机构，特别是对社会一直关注的土地政策、拆迁管理、群众安置，以及优惠政策等问题做出了明确清晰的指导。主要表现在以下几个方面：
　　范围：城中心的村将全部改造
　　西安市政府按照城市化要求，对城中村进行综合改造。“改造”实行计划管理，管理工作由西安市城中村改造办公室负责。西安市二环路以内的城中村将全部纳入改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入改造计划。
　　原则：要充分听取村民意见
　　对于城中村改造方案，有关部门将统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。
　　由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，其集体土地转为国有土地。城中村改造成功后，将设立社区居民委员会。
　　就业：统一纳入城市就业范围
　　城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，优先用于安排原村民。
　　城中村改制后，原村民依法参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。
　　权益：可自主选择安置补偿方式
　　实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除、优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。
　　城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。
　　房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。
　　约束：过渡期限不得超过30个月
　　城中村改造方安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造方按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。
　　（注：城中村“有形改造”是指城中村转变为现代化文明小区。“无形改造”是指农业户口转变为非农业户口，村委会转变为社区居委会，农村集体经济转变为城市混合经济或股份经济，集体土地转变为国有土地等。）

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