基于房地产开发项目管理的研究
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摘要：随着我国经济的快速发展以及城市化进程的加快,房地产开发项目越来越多,现场管理是房地产开发项目成功的关键。而现场管理是指对建筑场地进行科学安排,合理使用,并与各种环境保持协调关系。结合多年的实际工作经验,本文分别从房地产开发项目管理的规划阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工后的业务管理阶段阐述了房地产开发项目管理存在的问题以及对应的措施。
关键字：项目管理，规划管理，设计管理，施工管理，物业服务
引言
房地产开发项目管理是指依照客观的经济规律以及房地产的发展形势，对房地产的项目开发有效的分析、计划、组织、协调和开发的系统管理措施。房地产开发项目管理是其开发整个过程的管理，通常是从项目规划、项目的可行性研究、项目的定位、项目的工程设计、以及施工到竣工交付后的维护和物业服务整个过程中的管理。在城市化进程飞快的今天，所有房地产的开发都需要此过程。
房地产开发项目的规划管理
房地产开发项目管理的第一个步是规划管理。在这一阶段是通过分析建筑所要达到的目标，确定建筑规划方案。规范方案在整个房地产开发中是最为关键的阶段之一，关系着整个项目的成败，因此必须做好项目方案的可行性和可靠性分析，需要做到如下几点：
做好市场调查
营销策划部分别从建筑的地理位置、建筑户型规模以及需求做好市场调查，然后根据调查报告，研究建筑的地理位置是否合理，规划的建筑户型规模是否符合大多数客户的需求。
与规划部门积极沟通
及时的与规划部门沟通，通过规划部门对相关知识和政策的了解，根据相关的规定，确定出最佳的规划指标。
方案规划通过相关的招标投标法进行
在招标过程中以建筑平面布局、户型模型以及建筑的立体效果等做选择。
房地产开发项目的设计管理
在房地产开发项目中设计理念的新颖程度、设计结构的规范性、建筑布局的适用性、对供水系统、供电系统以及智能安防系统的规划合理性都会影响到开发的项目。在房地产竞争激烈的今天，要想在此行业有一席之地，房地产开发商必须从设计开始，做到设计的产品让顾客满意。在规划管理方面房地产应该做好如下几方面：
设计单位的选择
不能因为节约资金找设计能力差的设计单位，设计的质量关系着整个项目的发展，况且在设计投资占整个项目投资的很小一部分，因此要根据相关的建设施工质量管理条例和招标法进行选择设计单位。保证这些中标的单位设计出来的成果安全、经济、新颖、施工方便等。招标时可以根据招标单位的能力选择。
合理安排设计单位工作的进度
在设计质量能够保证的前提下可以提高设计单位的工作效率，但不能一时图时间上的超越而忽视了设计的质量。
随时与设计单位沟通
项目开发商应该随时和设计单位沟通，让设计人员明确设计的要求以及希望达到的目标。随时了解设计理念以及设计进度，及时的解决设计过程中出现的问题，遇到设计问题时与设计人员同时探讨研究。保证设计出让自己满意、将来让顾客满意的成果。
房地产开发项目的施工管理
施工管理是合理的使用建筑场地，并进行科学的安排，使各方面的效率达到最优化。房地产开发施工管理所追求的目标是：安全有序、规范场容、整洁卫生、文明作业。
合理按照总平面设计布置施工现场
合理的布置施工现场能使机械设备、物资材料、人工劳动力实现最佳的配合，施工现场会显得标准化、秩序化、规范化。在施工准备、正式施工、竣工验收和养护管理等"四个阶段中，合理按照总平面设计布置施工现场贯穿于其中，且我们要根据实际的各种状况，不断地改进现场的布置方案。这个过程是一个动态的过程，伴随着施工阶段的不同，总设计方案的改进，要不断修改、补充、调整来保证施工现场的布置能满足现有阶段的需要。最后就是按照既定的计划实施，并根据具体情况采取不同应急措施。
目视管理
利用各种视觉信息来感知并组织施工现场的工作活动。在施工现场，目视管理便于项目工作人员进行自我控制与自我管理，这个过程也贯穿于现场施工的四个阶段中。在施工现场的适当的位置设置各种规章制度，标准细则等来加强工作人员的自我约束。利用各种明显的警示标志来区分安全区域与危险区域，及相应场地应注意的安全问题，预防事故的发生。施工现场可进行分区，相应责任人负责该片区的管理，并挂牌展示，这样便于监督。责任人在自己管理的片区也要及时宣传安全施工等信息，可在宣传时选择LED显示屏等现代信息传递方式来提高视觉效果，并定期检查工程及时反馈检查信息，将隐患扼杀在萌芽状态。
奖惩措施
制定相应的奖惩措施，对工作人员进行交底。对于严格按照规定，安全施工并积极配合检查监管人员工作的人员给予奖励；对于违反规定，给企业造成不良影响的工作人员给予书面批评和物质惩罚。在奖惩过程中一定遵循公平、公正、公开的原则，定期的检查之后，对于评定结果进行公示，目的在于让施工人员形成工作的好与坏是有很大的差别的观念。这样逐渐建立的理念会使项目现场更加的文明和安全。
施工现场定期召开安全、文明例会
施工现场总负责人应定期的组织开展管理人员的安全、文明例会，以书面的形式做好每次会议的记录。参会人员不仅要对前一段的工作进行相应的总结，且要提出其中出现的问题和相应的合理化建议。采取层层渗透的方式，由参会人员逐级向下级传递会议精神与所制定的措施，务必使工作人员能够意识到自身的价值和责任。
提高项目管理人员的各种素质
施工现场的管理行为和相应措施是由人完成和制定的，所以项目管理人员的素质在很大程度上决定项目管理的质量。管理人员必须要掌握一定的法律知识，以便在需要的时候利用法律武器维护公司的权益；其次应具备一定的前瞻性和大局观，能够预见不良施工过程造成的严重后果，并且任何时候都要以公司的为核心考虑问题；再者一些基本的技术问题要有所了解，以备在相应技术人员未到位时维持局面，防止现场混乱；最后就是一定要具备很强的协调能力，使现场各部门能够有序的完成自己的工作并且与其他部门紧密协作。
房地产开发项目竣工后的项目管理
房地产开发项目竣工后的项目管理主要是业务服务。要求营销人员和客户服务人员提前做好工作，积极的和业务管理公司沟通，了解掌握小区内部业务管理需要的设备和管理的房间分配等。营销在项目开发中有着重要的作用，项目经理要正确的把握营销理念，与相应的部门（如公司智能部门）积极的合作，增强产品在市场中的推广。
总结
我国的房地产产业已经进入了一个竞争特殊的阶段，市场的规模在不断的扩大，房地产企业之间的竞争异常的激烈。在这种形式下，房地产开发项目管理作为房地产开发主要部分，在项目的成功与否中起着关键的作用。本文从房地产开发项目的规划管理、设计管理再到施工的现场管理以及施工后的业务服务阐述了房地产项目管理中存在的问题，并根据对应的问题提出了相应的措施。在房地产开发过程中开发商作为整个项目开发过程中的组织者，是项目管理的核心，所以开发商应该广泛的采集各个参与单位的信息以及市场信息，以项目的开发为中心，组建项目管理组织，同时进行规范化得运营，才能实现项目的成功完成和各个参与单位的共赢。
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