创意地产发展研究

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　　摘要：创意地产是房地产业的一种门类,又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业。它以泛地产为理念，进行创意产业运营，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住区。 创意地产的灵魂是创造意义，注重时尚、文脉、体验的经营。国内创意地产试点取得了较大的成功。
　　1创意地产的提出
　　创意地产的概念可以定义为：泛地产+创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势。创意地产依托创意产业。
　　自本世纪初起，房地产商开发了与创意产业甚至包括与时尚消费创意相关的一批房地产项目，如被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地，北京中关村创意产业先导基地的标志性项目第三级文化主题商场等。这可以视为创意地产的第一种类型：创意商铺。
　　2004年上半年，北京峻峰华亭推出错层创意空间，定位于为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。2005年上半年，上海海上海创意LOFT开盘销售。这些可以视为创意地产的第二种类型：创意办公楼。
　　2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的18家创意产业场所授牌为“创意产业集聚区”；在这前后，全国各地也都出现了各种形式的创意产业场所，这可以看作创意地产的第三种类型：创意园区。
　　创意地产在实践中发生、发育和发展，因此需要理论的关注和研究。2005年12月出版的《房地产世界》杂志上发表的笔者《当商业地产遇上创意产业――创意地产解码》和《上海时尚地标：外滩3号经营方略》，是文献检索中可以查到的最早的中国创意地产探索性理论文章，创意地产的名词也由此而来。
　　2创意地产的发展方向
　　目前创意地产正在以崭新的面貌快速发展壮大，创意地产可以通过对老建筑历史、文化、建筑风格等资源的发掘，发现开发价值；结合创意产业和房地产业的发展方向来考察创意地产的发展方向，可以分为以下三个方面：
　　2.1泛地产的发展方向
　　泛地产的概念比较宽泛，目前在国内，一种比较通用的理解方式是指“泛地产就是将狭义的房地产开发置于更广的空间上进行全面的定位、规划、设计与开发，满足人们日常活动和消费层次日益多元化及高级化需求的地产开发新趋势”。因此，在地产开发阶段就引入泛地产的开发理念，可以在更大程度上实现创意地产为创意产业发展提供最舒适发展空间的作用。
　　2.2产业集群的发展方向
　　1990年迈克尔・波特在《国家竞争优势》一书首先提出产业集群(Industrial Cluster)一词。他指出“产业集群指的是在特定区域中，具有竞争与合作关系，且在地理集中，有交互关联性的企业、专业化供应商、服务供应商、金融机构、相关产业的厂商及其他相关机构等组成的群体。”开拓各自的思维，以便产生更好的创意，从而促进各个企业的共同进步、发展壮大，反过来，产业集群的优势愈加明显．更好的促进创意地产的发展。
　　2.3完整产业链的发展方向
　　创意地产作为创意产业的物质空间承载者，应力求集约化经营和规范化发展。形成完整的房地产行业产业链。把创意的思想贯穿房地产项目的策划、规划、设计、建造、营销和物业管理等各环节，从而用创意带动整个创意地产行业健康、稳定、有序的发展。
　　3创意地产的发展形态
　　创意地产可以利用旧厂房、老洋房和老仓库特有的建筑风格和历史底蕴，在改造中结合创意产业的需求，注入时尚、个性的建筑元素，吸引创意产业企业的入驻。此外，创意地产也可以是新建的建筑项目。具体来讲，目前国内创意地产可以分为以下两种发展形态：
　　3.1老旧建筑改造后的创意地产
　　目前，老旧建筑改造的创意地产类型是创意地产的主要类型。创意产业的行业特点需要足够大的创意空间作硬件支撑，旧有的厂房、仓库大多可以满足这一要求，二者可以很好的结合，重新发挥旧厂房、仓库可利用价值的同时，满足创意产业的发展，实现创意产业、房地产的双赢。
　　首先，创意地产项目可以提供良好的工作环境。与写字楼相比，旧厂房、老洋房和老仓库，在层高、开间大小、通风采光性能等方面具有较大的优势，一般都具有较佳的空间环境，而创意产业从业人员通常需要长时间置身办公场所进行创作工作，旧厂房、老洋房和旧仓库的宽阔空间环境可以很大程度上保证工作人员的身心健康。
　　其次，创意地产可以实现对优秀历史文化建筑的保护。现在的新天地作为一个休闲、娱乐的好去处，吸引着来自国内外的大量游客，使得新天地在发挥其建筑物实用价值的同时，带来了巨大的经济效益和无形的社会效益，“没去过新天地，就等于没有到过上海”成为国内外很多游客的共识。
　　3.2新建的创意地产
　　新建的创意地产项目，由于在建造之前就融入了现代化的建造思想，可以满足时下最先进的消费理念，跟随时代前沿的设计思想，满足时尚的消费需求，实现以下目的：吸引城市高层人士、时尚人士和有独特艺术需求的人士，参与到创意地产所提供的艺术沙龙、餐厅、酒吧、酒店、时尚活动和时尚发布会等活动中来，最终形成超人气的旅游购物、休闲娱乐为一体的产业集群，甚至成为城市的休闲娱乐新地标。
　　新建的创意地产项目可以按照所提供的服务功能分为单一功能式和综合功能式创意地产产品。该项目在开发初期就引入了现代时尚的建设元素，使得该项目可以最大程度满足人们休闲娱乐的需求，可贵的是此项目借鉴商业地产的运作方式，产生了极大的商业价值。
　　4 创意地产的无限商机
　　据统计资料显永，全世界创意产业每天创造的产值达220亿美元．井正5％左右的速度递增。创意产业，也正进人高速发展的轨道。特别是在创意产业基地或者集聚区建设和运作方式上的创新，更为商业地产发展带来了新机遇。
　　结束语
　　随着创产业的发展，城市周围地段也将升值。创意产业拉动的是一种“粘质性”的效应。与创意企业的结合使地产行业将面临着更多的机遇．所以作为西部心脏的重庆就应该抓住时机。大力发展创意产业。

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