中西部地区小城市房地产投资风险分析

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　　 金融危机改变了中国房地产的格局，国企及几家上市房地产企业以雄厚的资本实力占领了一、二线城市，迫使大部份民营房企大量进入了三、四线城市。对于我们来说，根据格局的变化，只能向中西部地区的四、五线城市及小城镇发展。尽管这些地区的房地产市场具有很大的发展空间，但我们在投资过程中，更加需要提防来自各方面的风险，尤其是政策上的风险与法律上的风险，必须坚持“不冒政策风险，只冒市场风险”的投资原则，以实现“和谐发展、做稳做实”企业发展理念。我总结的主要风险有以下五种：
　　当地政府的失信风险
　　 在四、五线城市及小城镇的城市化过程中，每届政府的更替对房地产政策的连续性造成一定的影响，一些官员的失信更是让一些外地房地产投资商损失巨大。在这些地区由于经济不发达，政府官员的观念比较陈旧，法律意识淡薄，操作的随意性很大，往往不守招商引资时的承诺，形成“关门打狗”的局面。
　　 对于投资者而言，在与政府部门前期谈判时要做好谈判纪要，签署正式协议并要求政府部门即使换届，也要保持政策的一致性；在决定进入这个市场时，需要考察一下当地主要官员的任期及诚信程度。当然最保险的和聪明的方法提一个项目在当届领导任期内完成。
　　旧城改造的拆迁风险
　　 在旧城改造、城中村改造项目中，拆迁安置及补偿不可避免。如果我们对征地与拆迁工作没有引起足够的重视，那么在遇到困难后会造成措手不及，并陷入遥遥无期的说服动员工作中，贻误了预定工期。
　　 我们的征地与拆迁工作离不开当地政府与基层组织的帮助，以当地政府为强有力的后盾，加上当地村或街道说服动员的配合，采用合法的手段及灵活的策略一定能把征地与拆迁工作做好。尤其是要运用法律手段把拆迁中可能带来的法律纠纷及早消除。
　　 我个人认为尽量不要参与旧城的开发，虽然利润高一点，政策上可以利用的空间多一点；但如果操作不好，很容易陷在其中而无法脱身。加之目前国家又出台了关于搬迁方面的政策，拆迁工作更加难搞。最好还是通过土地招拍挂市场取得土地的开发权，虽然土地成本提高了，但是由于当地的地价本身比较低，对楼面地价影响不是很大；这样有一个好处是减少麻烦，可以加快开发进程。
　　联合开发中的合作风险
　　 在中西部地区投资房地产时，由于在当地融资非常困难，往往采用与其他当地企业或个人共同出资或一方出地一方出钱的方式。而在这样的合作关系中往往埋藏着潜在的矛盾。要想避免矛盾的发生，就应该亲兄弟明算帐，必须先制订好游戏规则，在合作之前，签订细致的合同并严格遵守。
　　融资不畅的资金链风险
　　 在中西部四、五线城市及小城镇中，银行体系主要以国有四大行为主，其他商业银行几乎没有。当地银行基本上不会对外来房地产企业进行金融支持；即使支持，办事效率很低、节奏很慢；而且隐性的财务成本非常高。在办理按揭贷款时，你别指望一个星期能办好，一般都要超过一个月，所以在资金安排中必须留有余地。
　　 因此在这些城市进行房地产投资之前，先要了解当地金融环境，对于金融环境不好、金融体系不健全的地区，尽量使用自有资金进行投资，确保资金链不出现问题。
　　对市场需求分析错误的风险
　　 四、五线城市及小城镇做房地产的一个难题还是地方经济基础薄弱，甚至没有成型的支柱产业和产业链，人们的消费观念相对落后，收入少消费能力不强。因此，我们在投资之前要做好充分的市场调查，包括当地的民众习惯和风土人情等。
　　 房产的营销和广告一定要结合当地的现状。如果在一个从来没见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城市，大城市买期房和炒概念的手法一定会碰得头破血流。让购买者身临其境才是最高的营销境界和操盘思路；在四、五线城市及小城镇，产品的口碑相传影响力强大。
　　 在产品设计中必须考虑当地老百姓的收入水平和承受能力，不要过分追求住宅的品位与档次，最好设计一些小户型的房子，因为小户型的房子一定比大户型高档次的房子好销；在户型设计中房间小点不要紧，但数量一定要多点，因为大部分消费者来自农村，人口多，常常几家人凑在一起购买一套房子，因此不能光讲究舒适。
　　 当然富地方有穷人，穷地方有富人，我们也可以做高端的产品，客户群体为高端客户，做这样的产品就必须讲究品位、环境等。

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