以科学创新构建我国住房金融“生态系统”(下)

来源:用户上传      作者: 井深

　　三、美国住房金融创新的经验、教训
　　
　　(一)住房消费与金融有着紧密关系
　　从美国的经验看，虽然住房消费市场和金融市场是两个单独的市场，但是两者是互为需要的。
　　住房消费市场需要大量流动性的支撑才能得以发展，一套住房的售价对于购买者来说往往是巨额支出，如果没有金融，仅靠购买者家庭的积累，也许几十年之后人们才能改善自己的住房条件。只有金融将大量资金引入，人们住房消费升级速度才能加快。住房作为民生问题的重要组成部分，解决得越好，社会成员的幸福感和满意度越高。
　　金融市场的资金是有成本的，只有加速流动才能创造价值。住房消费市场不仅资金需求量大，而且还有住房作为抵押，对金融市场来说是优先选择项。同时，一旦把住房消费金融做好，还可带动住房建设开发贷款等一系列金融业务。所以，一般情况下住房消费金融在整个金融市场中占有较大份额。截至2008年年底，美国一级市场抵押贷款余额14.7万亿美元，是美国国内生产总值的10.2％，占金融机构资产总额的10.3％。
　　所以，从美国的经验来看，随着民众收入水平的逐步提高，对消费升级的渴求也在提升。住房作为消费升级的重要部分，越来越受到民众的关注，要解决住房消费问题，必然通过金融资源。同时，住房信贷市场稳定的现金回流和收益对金融机构也产生曰益增强的吸引力。所以，住房消费市场和金融市场在社会经济发展到一定水平、市场经济逐步完善的情况下，会自然地紧密结合在一起。
　　
　　(二)改善中低收入人群住房条件需要进行住房金融创新
　　为满足中低收入人群改善住房条件的需求，美国政府也是绞尽脑汁。政府在注重发挥市场作用的同时，通过间接投入干预住房市场。政府对低收入家庭提供救助，保证其基本住房需求。1937年实施公共住房项目，直接建造公共住房提供给低收入家庭，但低收入家庭的集中居住带来了高犯罪率、设施维护不足等问题，促使政府调整公共住房政策，改变政府补贴方式，转为向低收入家庭发放住房券，直接在租赁市场租房，依靠租赁市场解决住房问题。在主要由市场发挥作用的住房金融领域，发放贷款的机构都是私营公司，贷款利率也由市场决定，但政府通过提供保险与担保和组建全国性抵押贷款机构等方式，促进住房金融市场发展，保证绝大部分家庭都能获得抵押贷款，提高购房能力。
　　同时，金融市场也进行了巨大创新。一方面，经济学界的探索创新为住房金融创新奠定了理论支持；另一方面，信息技术的突飞猛进为住房金融创新提供了技术手段。金融市场是利益驱动的典型代表，金融机构集中了一大批精英人才，以金融衍生产品为代表的创新产品纷纷出笼。
　　在政府和市场联合推动创新、共同作用下，美国住房金融“生态系统”才得以建立和发展。
　　
　　(三)主流经济思想应提供正确的理论指导
　　美国经济界主流思想认为，金融市场是经济的大脑，它应该分配资本，同时也管理风险。在这种思想下，政府只应对金融有最少限度的干预。十多年前亚洲金融危机时，自由市场主义信奉者给出的药方就是“政府不应干预市场”。
　　但实际结果是：1　2007年和2008年，美联储先后向金融系统注资2620亿美元，并在2007年8月到2008年6月连续u次降息，将联邦基金利率从5.26％降到2％，2009年10月降至0.12％。2　重组金融机构，除雷曼兄弟控股公司破产外，其余四大投资银行已并入商业银行，接受美联储监管。投资银行已在美国消失。3　2007年4月，联邦众议院通过立法，拨款3000亿美元，为可能失去住房家庭提供再融资补贴，凡2008年前首次购买住房家庭可以享受8000美元的退税优惠。2009年2月，联邦政府宣布730亿美元援助计划，帮助900万家庭与贷款机构重新签定贷款合同，避免住房被强制拍卖。
　　对于“两房”(Fannie Mae、Freddie Mae)，首先，于2008年组建联邦住房金融管理局(FHFA)，统一监管抵押贷款二级市场，监督“两房”业务运营；其次，2008年9月，联邦政府接管“两房”，截至目前，以购买股票方式分别向两房注资约1450亿美元，恢复市场对“两房”的信心，政府还给予“两房”2012年底前各2000亿美元注资的承诺：最后，政府购买“两房”超过1.4万亿美元的债券，成为最大持有人。至此，不想过多干预的政府，最后进行了最大限度的干预。这对美国主流经济界，不能不说是理论上的失败。
　　
　　(四)政府对住房金融“生态系统”不同时期应采取不同策略
　　2010年7月2l曰，美国总统奥巴马签署了《多德－弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》，法案设计了新的监管框架防范系统性金融风险，同时要求各金融机构充分披露信息，保护消费者免受欺诈。但对于“两房”改革，美国政府还在进行政策论证和选择。这验证了我们中国的古话，“亡羊补牢，为时已晚”。
　　在当时推进建立住房金融的“生态系统”时，政府应充分发挥金融市场的逐利特征，给予其宽松的环境，使“两面市场”的资源和需求能够顺利交叉反复满足，使‘生态系统”建立并发展。因为，这时住房金融的“生态系统”不仅为“两面市场”的参与者创造新价值，同时也为整个社会创造新价值。我们可以说，此时“两面市场”的参与者创造新价值是真实、正向的，因为住房价格有所升高是适度创新引起的正常市场表现。
　　但当住房金融“生态系统”发展起来之后，政府就应立即采取评估策略。住房金融“生态系统”的“两面市场”由于利益驱动，资源不断交换，“生态系统”的规模不断增大，引入的资金也在不断膨胀。此外，从单一视角来看，《社区再投资法》、1986年《税制改革法案》、《金融服务现代化法案》以及美联储对利率的调整等都是针对当时具有现实意义的问题。并经过深思熟虑的政策。但是，一旦把这些政策作为整个住房金融“生态系统”中的一个组成部分，就会发现它们对“生态系统”之中的其他部分以及这些部分之间都会进行相互影响，这种影响所产生的后果也需要政府进行评估。
　　所以政府应实时评估住房金融“生态系统”是否在为“两面市场”的参与者以及整个社会创造新价值(或者不损害整个社会价值)。如果答案为“是”，继续进行实时评估；如果是“否”，说明此时“两面市场”的参与者创造新价值是虚假、负向的，必须采取措施，限制“两面市场”交换资源的“平台”，甚至完全切断“两面市场”。因为住房金融“生态系统”发展是交叉网络效应，一旦错失时机，很难补救。这也正是“两面市场”的“生态系统”特殊之处。
　　
　　四、构建我国和谐住房金融“生态系统”的关键。
　　
　　(一)住房金融人才储备
　　人才是最主要的资源，若要建立住房金融“生态系统”必须做好人才储备。这里所讲的人才

是两类：一是企业人才的储备，二是政府人才的储备。
　　企业应该储备金融、住房等业务的创新人才，这些人才是源创新的来源，这些人才的点子在各项条件的支持下，才能产生源创新。当然，企业会因为逐利的驱动自觉地培养和收集人才，市场机制会自觉调剂这些人才资源到对应的企业。
　　从美国的经验来看，政府的人才储备非常重要。政府人才资源的储备重点在于培养和发掘如下技能：首先，搭建符合源创新产生“平台”的能力。在住房消费领域减少交易成本，充分发挥市场机制的作用。其次，能够敏锐发现企业源创新的能力，在其符合社会整体利益时给予政策上的配合。再次，评估已有政府相关政策对一项创新综合影响的能力。最后，评估住房金融“生态系统”创造新价值与社会整体利益的能力。这类人才不仅要洞悉民众的需求、政府政策内涵，还要非常熟悉现代住房金融知识，尤其是深入了解最新金融理论和金融产品。美国的教训告诉我们，逐利的企业不可能进行对社会负责的风险控制，必须由政府进行同步监管。现代金融衍生产品越来越复杂，只有顶尖的专业人才才能了解其中的内涵。并且，由于金融产品创新非常迅速，会导致住房金融“生态系统”瞬息万变，初始对整个社会利益有益的“生态系统”发展到一定程度后可能转为对社会有害。政府必须拥有一支专业的人才队伍，保证住房金融“生态系统”和谐运转。
　　
　　(二)创新金融手段解决中低收入家庭住房问题
　　美国金融危机表明，按照美国的住房金融创新方法难以解决中低收入家庭住房问题，购买和租赁是住房消费的两种基本方式。由于买房具有程度不同的投资因素，支付成本一般大于租房，因此，租房是中低收入家庭解决住房问题的7，要方式。目前，美国住房自有率约为65％，1/3家庭通过租房解决居住问题，而且城市越大，租房比例越高。最近几年，我国住房价格持续上涨，已远远超出中低收入家庭支付能力，北京、卜海等大城市的房价，已经接近美国的价格水平，矛盾十分突出。除继续控制住房价格外，还必须采取有效措施，大力发展租赁住房，满足中低收入家庭居住需求。
　　就住房金融“生态系统”的建立而言，好的“生态系统”需要“两面市场”共同作用，相互提供资源和需求。而低收入家庭无法保证稳定的资金回流，对住房金融“生态系统”来说是“不合格”的市场参与者，会使得资金使用方和资金供给方之间无法形成资源双边交换，在资金过度使用而无法归还时必然引起流动性危机，极易导致“生态系统”的崩溃。由于住房金融“生态系统”影响巨大，最终，政府不得不提供流动性对其进行“输血”，成为“最后托底者”。所以，应控制中等收入人群的贷款条件，并将低收入人群引导至租赁住房市场，保持住房金融市场“生态系统”健康运转。
　　在为中低收入家庭提供住房保障时，也可以进行金融创新，其中一个思路是在我国引入房地产投资信托(REITs)。多渠道筹措资金进行公共租赁住房建设，解决中低收入家庭住房问题，资金的来源既可以是住房公积金，也叮以是民营资本投资。
　　
　　(三)发挥中国住房公积金政策性住房金融作用
　　解决中低收入家庭住房问题，关键是提高家庭住房支付能力。住房公积金制度实行强制缴存、长期积累、定向使用、低存低贷，是提高住房支付能力的有效措施。与商业银行自营性住房贷款的逐利性不同，住房公积金具有社会公平特征，是一项政策性住房金融制度，本应承担更多的保障住房金融“生态系统”稳定性功能。截至2009年年底，全国住房公积金归集总额2.61万亿元，余额1.46万亿元，个人贷款总额1.48万亿元，余额8800亿元。如能在保证安全前提下，不断提高这笔巨额资金的使用效率，将对建立住房保障体系、实现住有所居目标发挥重要作用。
　　目前，虽然住房公积金全国整体使用率并不高，但是在一些大中城市由于公积金缴存覆盖面较广、房地产交易活跃，发放的住房公积金贷款已占当地住房消费贷款总额的30％左右。考虑到住房公积金贷款的优惠利率，一般缴存人在支付完首付后会优先使用公积金贷款，之后再申请商业住房贷款，所以公积金控制了相当大的贷款市场，公积金政策的调整对住房金融消费起着重要的作用。由于住房公积金管理机构被定位于不以盈利为目的的事业单位，相比商业住房贷款的逐利性，住房公积金还带有社会公平性，所以可以利用住房公积金平衡住房消费金融市场，这也是与美国不同的具有中国特色的政策性住房金融机制创新。建议采取三项措施，加快完善住房公积金制度。一是实现住房公积金对制度参与人全过程住房保障，在住房公积金发放优惠利率贷款的基础上，增加住房公积金对保障性住房建设的功能。二是增加解决流动性问题的手段。一方面，建立全国住房公积金资金调剂平台，解决城市之间资金流动问题：另一方面，建立类似美国FHLBS的抵押贷款二级市场，化解流动性风险。三是集中部分全国住房公积金流动性资金，建立干预基金，在部分住房消费价格增长过快的城市建设批量公共租赁住房，平抑当地住房价格。
　　
　　(四)几个需重点关注的词
　　1　杠杆率。如果住房消费贷款的首付比是20％，这就意味着，贷款人自己付20万元，申请贷款80万元，享受100万元的住房，杠杆率为5。金融本身就是管理风险的行业，有一定的杠杆率是正常的，但是如果杠杆率过高，正常的金融业务就会变成一场赌博。美国商业银行杠杆率(负债与资本金比率)为8～12，投资银行为25～40，“两房”杠杆率最高时达到62。目前，随着美国住房金融整体杠杆率的降低，银行从较多的非流动性资产回到较多的流动性资产。杠杆倍数越小，风险就越小，金融业就会更专注风险管理，不只是关注市场风险，也关注操作风险。无法具体说哪一个杠杆率是最合适的，但是如果一个行业的杠杆率在一段时间之内有较大变化就必须引起政府的注意。
　　2　“大而不能倒”，所谓“大而不能倒”一般意义上我们认为是机构太大而不能倒，其实更重要的是指如果一个公司倒闭了，可能造成国内经济、全球经济的重大影响。在当今全球化经营环境下，一个不够大的公司不可能支撑全球业务格局。所以，单就银行业来讲，扩大服务范围、增强效率、提升竞争力是一种趋势，不可避免地存在混业经营的要求，我们同时要认识到虽然监管会牺牲效率和提高成本，但这是为整个社会经济稳定必须付出的代价。所以银行必须在控制杠杆率的前提下，选择合适的规模，形成效率与安全平衡的和谐局面。
　　3　金融衍生品。必须将金融衍生品纳入清算系统进行监管，如果政府监管部门没有清楚地理解一项金融衍生品的风险，就不应放行该项金融衍生品进入市场。所谓“非理性繁荣”(irra―tional exuberance)是市场风险根源的观点是不对的，其实也许是市场各个参与者故意忽略金融衍生品风险、同时执着追求利润的非理性叠加才是真正的根源。在此时，应把金融衍生品纳入政府监管范围，将其风险评价作为政府的责任，而不是由评级机构去评估。
　　
　　齐婧　责任编辑

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