“自动续期”不等于无偿使用

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　　2007年10月1日起实施的《物权法》第149条中规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”(以下简称“自动续期”)。这一规定给了人们无限遐想，也引起了一些争论。如有的人认为，自动续期就等于不再经过批准，只要房子不倒就可以无限期使用；还有的认为，自动续期就是不需要再缴纳延期使用土地的出让金等费用了；更有部分开发商出于营销目的，宣扬认为自动续期就等于无限期使用，购买了一套房子就等于永久拥有一块土地，等等。从我国土地使用制度改革的实践和管理实际来看，以上理解具有很大的片面性。
　　首先，从我国土地制度改革的实践来看，认为自动续期等于房子不倒就可以不再缴纳土地出让金无限期使用是不正确的。发端于上个世纪80年代至今仍在不断深化的土地使用制度改革，核心就是变国有土地无偿无限期使用为有偿有限期使用，利用市场机制更为有效地配置土地资源。这一改革不仅使人们重新认识到了土地的商品属性，更进一步深刻地认识到了土地的资产价值。这一改革与从实物福利分配逐步向货币工资分配转变的住房制度改革共同奠定了我国房地产市场起步和发展的基石。如果实行不再缴纳土地出让金无限期使用的自动续期，则意味着土地使用制度又回到了计划经济时期“无限期无偿”使用土地的状况，这可能导致人们土地商品意识的灭失，进而失去拥有土地资产的价值，无疑与改革的方向背道而驰，与人们拥有土地“恒产”的愿望不相符。
　　其次，从我国房地产管理的实际操作来看，认为自动续期等于不经批准就可以无限期使用土地是不正确的。无论是实行房、地统―登记管理的城市，还是实行房、地分别管理的城市，商品住宅的建设用地都实行出让制度，签订《国有建设用地使用权出让合同》并作为申请土地登记的条件之一，土地证书或房地产证书中也都记载有使用终止日期。这意味着土地使用期限届满，原来签订的出让合同已经履行完结，土地证书或房地产证书中记载的权利也已经享有完毕。如果要继续使用该土地并主张土地权利，需重新签订出让合同并办理相关的登记手续。如果到期后，不再签订出让合同和申请土地登记，则不会受到法律的保护。
　　第三，从我国实行土地公有制度来看，认为自动续期等于可以无限期使用乃至永久拥有土地是不正确的。我国实行土地公有制度，人人享有依法公平使用土地的权利。如果已经拥有了房地产的人，在其住宅建设用地使用权期间届满后仍可无偿无限期的使用乃至永久占用的话，这意味着剥夺了其他人依法享有该土地的权利，有违社会公平的原则。特别是一些拥有占地面积巨大、地段优良(如别墅占地)的人群，在其住宅建设用地到期后，如果建筑物逾百年甚至数百年仍不倒。也可无偿无限期的使用乃至永久占用土地的话，这会导致明显的土地资源分配不公，长期积累会引发社会问题。
　　由此可见，把自动续期理解为无偿无限期的使用既不符合土地公有制精神，也有违土地使用制度改革的原则；既不能满足房地产管理的实际要求，也不利于保障自己的房地产权益。
　　对于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的本义，物权法的立法过程可以给以一些启示：在物权法草案四审、五审时均曾拟规定“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定”。从六审起一直到物权法通过时删除了这项内容。一位《物权法》起草人在接受媒体采访时表示：房子存在多久，土地的使用期限就存在多久，关于续期年限、续期费用问题，在物权法中并没有更为明确的规定，具体操作细节比较复杂，分歧和争论也比较大，因此在制定物权法时特意略过或者说回避了具体操作办法，只规定了基本原则。有关部门正在制定物权法的实施细则。
　　国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法等，于2008年4月29日发布了新修订的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。其中第二十五条第一款规定为“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。”第二款规定为“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”第三款规定为“出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”由此可以看出，　“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”并不可以理解为无偿无限期的使用土地，房屋所有权人如果主张土地权利仍需要依法重新签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳相关使用费用。

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