建设用地使用权续期法律分析
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【摘要】住宅建设用地使用权作为建筑物所有权的载体，其期满续期值得深入探讨。本文通过对国内关于住宅建设用地使用权期满的学术观点进行归纳并评述，发现目前国内关于住宅建设用地使用权的争议点主要集中于续期时长、续期费用等方面，在此基础上，提出住宅建设用地使用权应当有偿续期，实行以建筑物剩余安全使用期限作为续期期限与带免费续期面积的累进制缴费相结合的住宅建设用地使用权续期制度。
【关键词】住宅建设用地使用权;续期;期满续期
一、住宅建设用地使用权续期问题的由来
（一）现实困境引发关注
《不动产登记暂行条例》施行后，不动产权证书中的“使用期限”引发了公众对住宅建设用地使用权续期问题的关注，很多人认为居住用的房屋应该登记为“所有权”，“使用期限”这一说法存在不合理之处。
（二）法律规定的不足
《物权法》中将建设用地使用权规定为独立的用益物权，并且续期问题上，将其划分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权两类进行区别对待。《物权法》第一百四十九条第一款还规定：“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”，该规定使得住宅用地使用权和房屋所有权合二为一，保障了公民合法权利。但《物权法》却缺乏对住宅建设用地使用权的续期时长、续期费用等问题做出更为详尽的规定，“自动续期”四个字使得住宅建设用地使用权续期问题上不具有可操作性。
二、住宅建设用地使用权期满问题观点梳理及评析
温州“二十年住宅建设用地使用权到期”案例引发了全民热议，学界的学者们也从不同的角度对住宅建设用地使用权续期问题纷纷发表自己的见解。《产权保护意見》以及《住宅建设用地使用权到期问题复函》的出台，更是引发了学界关于住宅建设用地使用权大讨论。笔者通过梳理关于住宅建设用地使用权续期问题的观点，发现学者们大都赞同住宅建设用地使用权续期，观点分歧主要集中在是否应当免费续期、续期时长、续期程序以及续期范围等问题上，其中尤以续期是否有偿和续期时长争议最大，故笔者下文将对这两个争议点进行归纳和评述。
（一）住宅建设用地使用权续期是否有偿及观点评述
当前，学者们普遍认为住宅建设用地使用权人对住宅用地上的房屋享有永久所有权，而我国采取的是“房随地走”、“房地一体”主义，因此，从这个角度看，允许住宅建设用地使用权到期后续期是合乎法理的。因此，学界目前普遍认为，住宅建设用地使用权期满后可以续期。但是该续期是否有偿，却是争论不休，以至于目前尚未达成一致意见。
（二）住宅建设用地使用权续期期限争议观点及评述
1.住宅建设用地使用权续期成为永久权利的观点及评述
该观点从保障国家所有的土地公有制和解决人民群众的安居乐业需求出发，按照续期的此处分为两种观点，第一种观点认为对于70年的住宅建设用地使用权自动续期的，应当确定为一次取得永久使用。因此，农村宅基地使用权的期限并不一定必须与住宅建设用地使用权期限相同。
2.续期期限最长期限为70年的观点及评述
该观点主张住宅建筑用地使用权续期期限为法律所规定的最长期限70年。这种观点主要是基于《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，按照土地的不同用途，居住用地土地使用权的最高年限为70年，而《物权法》第一百四十九条规定第一款规定，“住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期”。
3.续期期限以建筑物剩余安全使用年限为限的观点及评述
该观点认为应当根据建筑物的剩余安全使用期限来判断其剩余价值，用以确定期满后的续期期限。即以建设剩余寿命为标准确定住宅建设用地使用权续期期限，且只能续期一次，期限应为由建筑专家对该建筑物的安全使用的评估年限，最长与国家规定的使用年限一致。
三、对住宅建设用地使用权期满续期的建议
（一）住宅建设用地使用权应当有偿续期
对于住宅建设用地使用权是否可以续期，国内学者基本意见一致，认为应当续期。但是住宅建设用地使用权续期应当是有偿还是无偿这一问题上尚未形成主流观点。从法律角度来看，《物权法》的“自动续期”，从字面上理解偏向于无偿续期。但从法理来说，建设用地使用权属于用益物权，用益物权只是所有权人在自己的财产上设定的权利而已。因此，建设用地使用权人应该按照法律规定支付相应的费用。如果允许无偿续期，那与私有制无异。因此，住宅建设用地使用权若为无偿续期，对于住宅建设用地使用权为70年的人来说则是有失偏颇。无偿续期模式下，房屋所有权人只要不对房屋进行其他的处分，只有在特定情形下其才会失去住宅建设用地使用权。而且住宅建设用地使用权被征收得到置换房的群体，又会产生得到新的住宅建设用地使用权，这对那些房屋未被征收的人来说这是不合理的。这势必会推动新一轮的“炒房”行为，进而加剧贫富差距的扩大，破坏社会和谐稳定。故笔者认为，我国的住宅建设用地使用权理应有偿续期。
（二）以建筑物剩余安全使用期限作为续期的期限
根据建筑物的剩余寿命来判断其剩余价值，来确定期满后的续期期限，但是最高不得超过法律规定的70年期限，续期年限也应当作为续期所需缴纳费用考量因素因素之一。因为建筑物都存在一定的设计使用年限，一般而言，经过这一使用年限后，房屋可能存在安全危险，从而无法发挥正常居住的功能，此时，即使房屋客观存在，也应当认定房屋的使用年限已经届满。
四、结语
住宅建设用地使用权续期问题涉及到我国的所有制等基本问题，涉及到社会财产的公平分配以及税收体制问题。目前暂时采用的“两不一正常”，只是过渡性处理办法，尚不能解决根本问题。在未来的民法典物权编中应当将住宅建设用地使用权期满续期制度纳入立法重点，尽快解决此问题。明确住宅建设用地使用权有偿续期，实行以建筑物剩余安全使用期限作为续期期限与带免费续期面积的累进制缴费相结合的住宅建设用地使用权续期制度。
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