房地产开发中的资金管理探讨

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　　【摘要】伴随着房地产开发企业的不断发展，资金管理在企业经营管理方面所发挥的作用得到了越来越多企业的关注。本文从房地产开发中的资金管理概述入手，在分析房地产开发中所存在的资金管理问题的基础上，提出了房地产开发企业的在资金管理方面的应用策略。希望对企业房地产开发中的资金管理应用研究有一定的借鉴意义。
　　【关键词】房地产；资金管理；融资；信息化
　　
　　伴随着市场经济的不断发展，房地产企业在经营管理上，主要的风险是来自于企业的资金管理。因而房地产企业在经营管理中十分关注资金管理的有效性，从根本上保障企业资金链所具有的安全性。本文对房地产开发中的资金管理进行深入的研究与探讨。
　　1 房地产资金管理概述
　　房地产开发中的资金管理指的是房地产企业在开发、经营以及管理活动中对企业所应用的资金进行控制和管理。房地产开发中的企业资金管理具有复杂性、互补性以及艰巨性的特点。
　　2 房地产开发中存在的资金管理问题分析
　　从目前房地产开发中存在的资金管理问题来看，主要包括以下内容：
　　2.1 房地产开发中资金的收入与支出存在问题
　　房地产开发企业在我国发展的历史较短，因而该行业的企业的管理者在资金管理方面缺乏应有的资金管理意识，导致企业在资金的收入与支出方面存在一定的问题。67.25%的房地产公司资金管理制度，但76.95%资金管理权责划分不是十分明确，特别是在工作协调方面有一定的困难存在，降低了工作效率。表现为：房地产企业在经营管理中存在的前期开发拖沓，建设工程不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等问题都直接影响了企业资金的及时收回。严重的甚至会导致企业出现资金短缺。简而言之，房地产开发企业在资金管理中没有实施必要的期前预控与期间监控，导致企业在经营管理中收入与支出出现矛盾。
　　2.2 房地产开发中资金使用计划存在问题
　　根按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2010年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国36个典型城市存量房消化平均需要33.8个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产开发企业的资金。这与房地产开发中企业的资金使用计划存在问题有着密切的联系。房地产开发企业所投入的资金没有及时的成为新的资金供给，而是转变为产品的挤压，因而导致合理产出无法形成。经调查发现，65.1%的房地产企业预算的依据缺乏必要的准确性，进而影响了预算管控。34.67%的房地产企业在预算执行监督和考核方面的的工作力度不够，资金使用计划流于形式，得不到重视。
　　2.3 过度依赖银行信贷导致融资渠道不畅
　　从房地产开发企业的融资渠道来看，其在融资方面主要依赖于银行。企业在经营管理中在融资上，除了依靠自身所具有的自有资金外，主要以银行贷款为主。房地产开发企业的自有资金以及工程垫款绝对多数都是来自于银行信贷，通过银行信贷为主的融资方式来维持企业自身的简单再生产以及扩大再生产，银行信贷通常情况下占房地产开发企业总投资的63.1%左右。虽然房地产开发企业在融资渠道上在最近几年也出现了其它一些融资渠道，但这些渠道的出现并没有从根本上解决房地产开发企业在资金管理中过度依赖银行信贷的问题。
　　2.4 信息孤岛问题的存在
　　从房地产开发企业的内部管理来看，其内部不同的部门主要以专业化经营为基础，在管理中有着本专业的业务系统，这些系统和企业的财务系统之间是独立进行运作的，因而导致房地产开发企业存在信息孤岛的问题。35.6%的企业没有一套完整的资金管理体系。61.2%的房地产企业的资金管理体系是表现在各项具体资金管理业务中，此类信息孤岛问题的存在使得企业资金管理中无法实现资金信息的有效共享与反馈，进而影响到资金管理的有效性。
　　3 房地产开发企业的资金管理应用策略
　　房地产开发企业在制定资金管理应用策略中应以企业的实际情况为基础进行动态化的管理，具体应用策略通常应包括以下内容：
　　3.1 合理的确定企业资金的收入与支出
　　房地产开发企业通过合理的协调来调整收入与支出，不断的提升企业在资金供应与使用方面所具有的协同性，改善企业资金所具有的时间结构。房地产开发企业资金的回收要在工程完成售出后或者通过出租的方式才能收回，正因为如此，企业的资金筹措是通过债务安排来实施的。房地产开发企业应从企业的实际情况出发，杜绝企业在经营管理中的不合理支出，采取积极的方式降低对资金的占用，加速企业自身的资金周转，有效的提高资金应具有的利用效率。
　　3.2 完善企业的资金计划分析与预算管理
　　房地产开发企业通过资金计划分析来确定企业在资金执行计划中存在偏差的具体原因。常见导致执行计划出现偏差的原因有企业资金计划编制基础存在问题，或者资金计划编制不科学以及资金计划执行力较弱等等。企业在进行资金计划分析的同时，结合企业资金预算管理的应用，提高房地产开发的资金使用效率。房地产开发企业的资金预算分为年度预算与月度执行预算，前者主要侧重于企业全年资金的平衡和预算，后者主要用在企业月度资金的调度和控制上。房地产开发企业通过资金计划分析与预算管理实现对资金合理调配与使用。
　　3.3 发展多元化融资渠道
　　房地产开发企业应发展多元化的融资方式。对于房地产开发企业来说，企业的融资方式也对企业的融资成本有着重要的影响。应建立完善多元化的房地产金融市场体系，可以包括债券融资、股权融资，投资基金、信托、证券等多种形式。在多元化融资的状态下，投资者就可以购买相关金融产品，而不是通过直接购买房屋进入市场，这样既能够达到企业融资的目的，又可以满足投资者的投资愿望。通过在房地产开发企业中开展多元化的融资方式，有效的提高企业在资金管理方面的管理水平。
　　3.4 不断加强房地产开发企业资金管理信息化建设
　　伴随着计算机应用技术的发展，房地产开发企业资金管理信息化建设的建立与完善是企业资金管理发展的必然趋势。房地产开发企业资金管理信息化的建设是企业的资金管理为关键环节，该环节以资金收入和资金使用计划为主体，通过统一接口的方式将企业的不同组成部分有效的进行联系，实现资金信息的共享。管理信息化建设要求企业的资金管理应以房地产开发企业的业务为中心、财务管理为核心，对房地产开发企业的资金在统一计划的前提下集中管理收入、拨付资金、对外筹资、办理企业间往来结算、核定日常现金余额或直接能够动用的金额，实现的资金管理的一体化，做到事前计划、事中控制和事后分析，提高房地产开发企业的资金使用效益。
　　总之，房地产开发尤其其具有经营成本高，且资金占有时间长的特点，决定了房地产开发企业在经营管理中强调资金管理所具有的关键性作用，不断的从企业的实际情况出发，提升企业的资金管理方面工作的有效性，促进企业核心竞争力的不断增强。
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