浅谈现代智能化住宅小区的管理

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　　【摘要】随着社会的发展和技术的进步，创造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，具有可持续发展潜力的智能化小区正成为现代人居的重要内容。智能化住宅管理是整个社区综合管理与服务的集合，是整合所有信息资源，协调社区住户、开发商、物业管理服务人员之间关系的一种先进的管理模式。笔者就物业管理尤其是物业中保安服务的内容来探讨现代智能化住宅小区的管理，并对智能化小区的管理中应注意的问题进行阐述。
　　【关键词】智能化；住宅小区；管理；保安
　　
　　1 现代智能化住宅小区物业管理应有的内容
　　智能化住宅小区的物业管理是指在物业管理工作过程，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对物业进行有效的管理，运用智能化管理方式，实现物业管理工作过程的自动化、智能化。智能化住宅小区的物业管理由宏观管理和微观管理组成。
　　1.1 宏观管理要实现物业管理公司办公自动化
　　物业公司要按规划要求完整地将小区验收资料、图纸及交接手续，小区平面示意图，出入口及消防道路示意图、绿化示意图、公共设施示意图、楼体分层的图纸及文字资料等，利用扫描仪输入至微机中。这将方便于查询各楼的基本资料和验收资料，有利于小区的综合管理。
　　1.2 微观管理要实现物业管理公司业务管理自动化
　　1.2.1 建立小区内公共设施档案和住户档案，登记设施的规格型号、生产厂家、技术指标、维护说明、日常保养情况、保修记录等相关记录。系统自动提示相应设备的档案和保养维修历史。用户可以查询住户的档案资料，包括业主资料、现住户资料、验房资料、居住单元情况、车位使用情况等内容。登记住户领取各种钥匙情况，管理系统可按条件查询，自动统计资料。
　　1.2.2 可视电子对讲访客系统。当有客人来访时，通过门卫的访客管理机，可以呼叫住户，并与之通话，经过住户的确认后方可进入小区。来访的客人还需在住户单位门的主机呼叫住户，与住户实现可视对讲后，由住户按动开门键，打开电锁。还有小区周界防攀爬设施，这些都是从外围到内户形成的层层关卡，能够有效防止不法分子混进小区的有效手段。
　　车辆进出及人员进出管理系统。在小区或车库出入口设置车辆出入一卡通理系统。尤其是随着21世纪社会经济的迅速发展，人们生活节奏的加快，近年来，无线移动通信的发展日新月异，新技术也层出不穷，像蓝牙通信技术里的远距离不停车收费等技术的使用已经大大方便了物业的安防管理，同时也快捷地提高了安防服务的速度。它采用红外光激励定位与CDMA扩频多址数字式技术，蓝牙通讯相结合的方法，同时具有红外和微波两种方式的优点，又克服了二者的缺点，让使用者真正体验到不停车读卡进出小区及车场的便捷享受。
　　1.2.3 物业报修与家政服务系统。该系统为小区住户提供了物业报修功能，住户可以方便地通过家庭中的网络终端向物业管理中心报修，中心可以立即知道住户报修的种类、时间、地点等信息，物业人员可以为住户提供及时、优质的服务。住户可以通过网络家政服务系统实现网上购物等服务。也可以实现对住宅的远程控制，如远程防盗报警等。
　　1.2.4 财务公开管理系统。建立收费自动生成系统，包括收费项目设定和收费项目计算方法的设定，对日常收费过程进行管理，增加小区管理的透明度。该系统还可自动催缴费、结帐、收据档案管理等，对用户开过的所有收据存档。防止管理疏漏并减少管理人员，降低管理成本。
　　2 现代智能化住宅小区的保安服务要求
　　现代智能化住宅小区的特点，为小区的保安服务提出了新的工作内容和要求：
　　2.1 物质上建立安全防范管理系统
　　安防管理系统是智能住宅安保的重中之重，智能化住宅保安系统具有较高自动化技术水平及完善功能，安全性、可靠性高。每个住户单元防盗、防灾报警装置网络系统与小区管理中心监控计算机连接起来，实现不间断监控。安防报警包括：门禁系统、红外门磁报警、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、周边防越报警、对讲防盗门系统等。
　　2.2 人员上保障保安素质，提高保安服务质量
　　2.2.1 切实改进和加强保安培训工作，增强责任心和事业感，严格执行保安员持证上岗制度，努力提高保安队伍素质，全体人员都要牢固树立学习与创新的观念。一是建章立制，制定标准、明确职责，指导行动；二是严格加强内部管理，严格考勤考核工作；三是加强组织学习和培训，提高队员综合能力；四是抓好班队长的骨干作用，以老带新，发挥传帮带的作用，使每一名队员都能掌握智能化设备的操作使用与管理，达到了一专多能；五是抓好防盗便民这个重点，突出培养保安队员上岗值勤及处置各种情况的方法和能力，按照情况处置流程，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结，以便在发生突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。定期组织体能测试，拳术及一招制敌的训练，提高保安队员的抓捕防卫能力和应对各类突发情况的能力，经常性组织消防安全检查和灭火演练，防患未然。随着小区智能化的不断推进，保安队伍应在竞争中求生存图发展，并且不断学习新技术，改进服务模式。
　　2.2.2 加强队伍管理与监督。在保安队伍的管理工作中，一是在安全防范目标和时间上各有侧重；二是从人员性格、能力、地区等方面合理搭配各班轮换上岗人员；三是工作有检查、有监督、有落实，依据制定的检查标准和考核办法，通过日检、周检、月检对各岗的当班人员进行检查，对存在的问题及时指正并作相应处理，月底将综合情况累计考核并兑现工资、评比名次，确保安防工作的实效性；四是每月一次队务会，讲评日常作息考勤、内务卫生、上岗执勤情况、好人好事、考核结果等，从而调动保安队员的工作积极性和主动性；五是每月适时与队员谈心交流，掌握思想动态，使其安心工作；六是每季度进行一次民主评议，使落后的队员增加危机感，促进其认真努力工作，自觉形成想干事、能干事、干好事的良好氛围。
　　3 现代智能化住宅小区管理应注意的问题
　　3.1 智能化要符合国情
　　在智能化的大潮中，智能成了首要的目标，他们认为一个项目自动化程度越高越好，内容越多越好，通信网络的宽带越宽越好。人们似乎陷入了工业技术文明的误区，为智能而智能。忘记了建筑的根本是“以人为本”。因此，智能化住宅小区的有效管理，一方面可以根据自身情况准确衡量智能化的技术成本，另一方面也便于管理小区，住户也可以实实在在的得到物有所值的服务。
　　3.2 提高管理人员的技术水平
　　智能化住宅小区是高科技技术发展产物，小区的管理人员只有具备较高的素质和业务水平才能使智能小区的管理顺利进行。智能小区的管理人员和技术人员，要有较高的文化水平，专业人员可以通过招聘外部人员和内部培训等途径得到。专业人员应高薪聘请，才能留住人才。行政主管部门应定期举办物业人员培训班，严格要求，管理人员均应持证上岗，规范行业标准，使物业管理步入专业化和正规化运行的轨道。
　　3.3 保障技术水平与管理理念的持续发展
　　智能化住宅小区是先进技术的代表者，小区的智能化系统和管理理念不是一劳永逸的，要结合市场需要、技术条件、成本等，有步骤、有顺序地设置各子系统，并适时改进管理理念，保障智能小区系统水平不断提高。行政主管部门做好智能小区的宏观管理，建立相应的监察检查制度，管理人员资格审查及培训工作。宣传正确的智能化小区的概念，使人们真正认清智能小区的各种功能，防止开发商把智能化系统当作炒作的卖点。保护好消费者的合法权益。
　　参考文献：
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　　[2].魏保芝.智能化小区与住宅智能化[J].电脑知识与技术,2005,(26).
　　[3].成杰.智能住宅小区建设和管理的探索[J].中国科技信息,2005,(19).

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