浅谈房地产项目管理

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　　【摘要】本文分析了房地产企业的组织结构内容,解释了房地产项目管理的概念,从进度管理、质量管理、安全管理、成本管理、协调管理等方面介绍了其管理的实施措施,得出房地产企业的核心竞争力是项目管理能力的结论。本文是个人的一些见解，以供同行参考借鉴。
　　【关键词】房地产； 项目管理； 协调管理； 核心竞争力
　　
　　前言
　　房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程，项目管理的内容很多，涉及的面很广，但都可以归结为：进度管理、质量管理、安全管理、成本管理，它们相互影响、相互制约，任何一种要素的改变都可能对其他要素产生作用，加强企业内部监控机制，实行动态控制，建立企业品牌，培养顾客忠诚度，适应市场需求。
　　1 房地产企业组织结构内容分析研究
　　从房地产的运作和组织架构上来看，房地产企业一般并不直接从事生产性活动。房地产开发商扮演的角色主要是：自有资金使用者、市场机会与投资机会选择、管理与协调者。自有资金是房地产开发的前提，在拥有规定的自有资金数额的基础上，其他资金的需求靠金融机构(贷款、基金、信托等等)来解决。市场机会选择主要是通过市场调研，选择有价值的投资机会。房地产企业真正的核心竞争力来自于项目的管理与协调能力、整合能力，也就是房地产项目管理。
　　2 项目质量管理控制措施分析研究
　　2.1 人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象，是要避免产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
　　2.2 材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对材料的控制主要通过严检查验收，正确合理地使用，进行收、发、储、运的技术管理，杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。
　　2.3 设备控制。设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。
　　2.4 方法控制。主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等对方法的控制，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。
　　2.5 环境控制。影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等项目管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。
　　3 房地产开发项目安全管理分析研究
　　安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面,加强安全管理,对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义,安全管理工作应贯穿项目开发的全过程,其意义重大,责任重于泰山。
　　4 项目前期投资决策阶段的市场调查
　　房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键开发商要在茫茫商海中脱颖而出。必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源；完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
　　5 项目规划及设计阶段的管理分析研究
　　5.1 正确地编制设计任务书
　　设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。
　　5.2 建立设计经理质量责任制
　　开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划，并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。
　　5.3 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责
　　建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。
　　6 房地产开发项目成本管理分析研究
　　6.1 规划设计阶段的成本控制
　　设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。
　　6.2 招标过程成本控制
　　招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，在条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。招标文件中要有合同主要条款，对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。
　　6.3 项目施工过程的成本控制
　　编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。
　　6.4 竣工结算
　　工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、落项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
　　7 如何有效实现项目各方的协调管理与进度管理
　　房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。
　　实现与企业财务系统的完美对接。在房地产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握随时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降低项目风险和成本；通过与企业财务系统实现完美对接，可以满足项目财务管理的需要。有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流销售是房地产项目的重要环节，它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关财务处理。
　　除此之外，项目管理软件提供了众多成熟的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、净值分析等。这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有手段。房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的，由于组织结构不同，导致企业信息化的应用模式的不同。还有，地产商内部各部门间的高效合作(打破本位主义)是至关重要的；项目的风险管理也很重要。总而言之，企业管理及项目管理的关键是―――系统思考与沟通。
　　参考文献
　　[1]钱明辉，凤陶编项目管理北京:中华工商联合出版社2001.
　　[2]陶全军，李仁斌，张立.论房地产开发的成本控制.房地产世界.2001(11)
　　[3]姜晓丽，符志民.论项目管理.航天工业管理.2000 (3).
　　

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