浅谈房地产开发项目规划管理的关键问题

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　　【摘要】房地产开发规划管理是一个多方面的过程，本文从规划编制与房地产开发的关系、规划变动、政府内部以及企业在规划管理上的三个关键问题，对房地产开发规划管理进行了初步的探讨。
　　【关键词】房地产；开发规划管理；关键问题
　　
　　房地产开发项目管理是房地产开发管理的重要阶段，它是一个多方面的过程，包括房地产开发规划的制定,项目计划投入实施以及度量进展的情况和执行，房地产开发项目规划管理涉及政府建设部门的规划监督、自身的功能要求、房地产项目所处地理位置、自然环境的影响等。本文从规划编制与房地产开发的关系、规划变动、政府内部以及企业在规划管理上的三个关键问题，对房地产开发规划管理进行了初步的探讨。
　　1 规划编制与房地产开发的关系
　　1.1 规划滞后于房地产开发
　　各地政府基本都编制了城市总体规划，但由于受审批权限的影响，很多城市多年前所编制的总体规划至今未获批准，加之近年来一些地方行政区划的调整及社会经济的发展变化，已编制的总体规划已不适应城市建设的需要。而城市特别是一些经济高速发展城市的新开发区域，其分区规划和控制性详细规划明显滞后。
　　一方面是房地产业的快速发展，另一方面是城市规划的滞后，带来的结果是城市规划对房地产开发的指导作用有限，出现了“房地产开发引着规划走”、“房地产开发迫着规划变”的局面，这种由市场所推动的缺乏城市规划指导的开发，带来的后果是市政配套的先天不足，小区配套的重复建设，开发商与政府角色的错位。
　　有些小区的开发几乎是没有城市规划指导的各自为政的开发，即开发先行，规划在后，其结果就是整个区域缺乏应有的医疗、教育、文体及交通等公共设施的配套，开发商被迫配套“公建”设施，造成开发商办“社会”的现象。如为了解决业主子女教育问题，很多小区都由开发商投资兴建学校，学校的管理一般采取“民办公助”的方式，学费高昂，很多业主由于无法承担如此高昂的学费而转投市区的公立学校，从而造成小区资源的浪费。
　　1.2 房地产开发必须符合城市规划
　　我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：
　　1.2.1 项目选址意见书。由城市管理部门建议的项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。
　　1.2.2 建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位，或有关机构的用地申请以及规划和建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。
　　1.2.3 建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、国有土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。
　　1.2.4 临时建设用地规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。
　　2 规划变动问题
　　首先是开发企业变动项目规划。开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标(如容积率)及规划设计方案。开发企业变动项目规划一般须向政府规划部门申请报批，获批准后方能变动。能否获得政府批准，一方面取决于现有的城市控制性详细规划，另一方面受人为因素的影响较大。谁的能耐大、影响大，变更规划的可能性就大。在项目规划的变动中，一些开发企业不告知业主，使业主因规划调整而承受较大的经济损失。此外也有一些开发企业有意向业主隐瞒规划，如故意将政府已规划的将经过小区的城市道路暂做成公园绿地。
　　其次是政府变动规划。政府变动规划的原因各地有所不同，有的是因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整；有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。政府规划变动及其造成的影响主要体现在以下几方面：
　　2.1 因城市道路的修扩建而影响项目规划。一种隋况是新规划道路穿越开发项目，造成开发项目用地减少，且由于噪声及空气污染导致开发项目价值下降；另一种情况是城市道路扩建使道路两旁的开发项目退缩用地红线造成项目用地减少。两种隋况造成的损失政府一般不给予补偿。
　　2.2 因城市市政及公共配套设施建设的需要，变更开发项目用地性质，由此造成的企业前期费用的损失，政府一般不考虑补偿。
　　在土地有偿出让的情况下，规划部门对于土地使用性质和强度的任何调整，都意味着社会利益的再分配，因此规划的调整变动，不仅要注重公共利益，还应兼顾个体利益，以使整体利益最大化。具体而言，在每项规划调整变动前，应对所涉及变动范围的土地开发状况、土地权属状况、建筑物的建设状况及历史问题进行深入调查分析，制定经济可行的规划方案，同时对因规划变动而给开发企业、业主造成的利益损失按市场价给予补偿，对因规划变动而获取土地增值利益的一方征收相应的增值税。
　　3 政府内部以及与企业在规划管理上的问题
　　总体而言，各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面还存在不足，主要表现为政府内部管理的不协调、缺乏信息沟通和政府与开发企业的信息不对称。政府内部管理的不协调一方面是部门之间的利益关系所致，另一方面在于部门信息不沟通而带来的结果。
　　如某小区项目，政府规划管理部门已在该项目用地上规划修建城市干道，规划方案已充分酝酿，准备报给规划委员会审查之前几天，土地管理部门却将该地块出让给开发商。而政府与开发企业的信息不对称主要表现为开发企业较难从公开的渠道获取政府规划编制、决策及管理方面的信息，政府和开发企业在城市规划、建设和房地产项目开发管理上缺乏信息沟通。
　　改变这种局面首先要加快城市建设和规划管理的公众参与进程，城市近期建设规划应通过规划专家、有关利益团体、个体成员等社会多层次参与，增加规划的科学合理性，并通过新闻媒体、公示展览等多种途径及时向社会公布，广泛征求意见，以实现公共利益和私人利益的最大化。其次，政府相关管理部门应加强与房地产开发企业的信息沟通，一方面政府应及时将规划管理的信息传达给开发企业，另一方面开通让开发企业发表意见的途径。可建立由房协为中介的信息平台，通过房协定期向开发企业了解开发中的规划管理问题，并定期向政府表达企业的意见，以使政府及时了解和跟踪房地产开发中的规划管理问题，从而及时做出科学的决策。
　　4 结束语
　　房地产开发项目要采取较为实用的规划方式和手段，还要特别注意的是在规划过程中要建立符合可持续发展的人居环境，注重多学科知识技术的整合应用，适应长久以来各地已形成的较为符合地域条件和气候条件的建筑形式和规划布局，想方设法利用现代的建筑手段、材料、施工技术融入到现代建筑当中去，项目规划者要深入到现场体现和发掘所存在的问题，时刻注重科技的发展，并应用到房地产开发项目环境研究上来，必须站在地域和整体的角度去看待项目，充分体现人、项目和自然的和谐统一。
　　
　　参考文献：
　　[1]李伟，建筑施工和房地产管理的实践与探索[M].上海社会科学院出版社，2009.
　　[2]田金信，房地产管理[M].北京：中国建筑工业出版社，1995.

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