推进住宅产业化发展的探究

来源:用户上传      作者:

　　【摘要】近年来， 我省（浙江省）高度重视住宅产业化工作，按照国家推进住宅产业化的要求，认真落实省住房城乡建设厅关于加快住宅产业化、发展节能省地型住宅的意见。但我省住宅建设仍明显属于劳动密集型行业，与技术密集型的产业化生产方式相比有很大差距。本文分析了我省推进住宅产业化的必要性，通过推进住宅产业化进程，改变现有住宅生产方式和经营管理方式，可有效化解房地产企业发展瓶颈。笔者结合我省的住宅产为化发展情况，对经后的工作提出一些建议，以加快我省住宅产业化发展、住宅产业化进程，全力打造健康平稳、竞争有序的房地产市场做出了积极探索。
　　【关健词】住宅产业化；发展；必要性；可持续发展；工作思路；建议
　　
　　引言
　　与传统的住宅投资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，它意味着资金和技术的高度集中，大规模的生产、社会化供应等。由社会化大生产的方式来改造传统的住宅产业，把现在半手工半机械的比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式，以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和性能，降低劳动强度，提高劳动生产率，以提高住宅建设的质量和效率，降低能源和资源消耗，实现住宅建设领域的可持续发展。
　　1 推进住宅产业化的必要性
　　1.1 推进住宅产业化符合浙江社会经济发展要求
　　浙江是经济强省，2005 年以来GDP 总量均位列全国第四位，占我国GDP 总量的7%左右，年均GDP 增长超过10%[1]，在我国经济结构中占有较大比重。2008 年的金融危机给以服务业和民营经济为主体的浙江省经济带来了灾难性的影响。2009 年GDP 增长明显减速，浙江经济遇到了后继乏力的危机，亟需新的增长点和产业支撑。随着社会进步和城市化进程，住宅建设和投资已成为国民经济新的增长点和消费热点。近年来，浙江省房地产开发投资持续快速增长，2002～2007 年，浙江省房地产完成投资开发额年均增幅超过20%。2008 年，浙江省房地产开发完成投资1999.3 亿元，其中，住宅开发完成投资1419.7 亿元，占房地产开发总量的71%，同比增长8.5%[1]。与此同时，住宅消费也逐年递增。以省会杭州为例，2009年杭州住宅成交量和成交金额持续齐升，显示出房地产交易在经历了短暂的低谷后迅速回升，大量资金流入住宅消费领域。
　　围绕工业化住宅市场，将形成巨大的产业链，在产业链的每一个节点将集结大量的制造商和供应商，企业可根据目标市场定位的不同而各自生产各种不同规格、不同档次、不同材质以及不同智能化程度的产品。企业也可以通过产业链各节点的技术、结构和利益整合集成，形成大型住宅集团。这将创造一个新的领域，形成新的住宅生产力，将会成为一个新的经济增长点，带动相关产业的发展。住宅产业集群主要有四大板块组成，分别为房地产开发业、新型建材制造业、建筑施工业和与住宅产业相关的服务业。图1 为典型产业化住宅集团产业链流程结构示意图。
　　图1住宅集团产业链结构示意图
　　浙江省目前尚未形成综合性大型住宅集团，住宅产业各主体还分别存在于其他相关的行业（如设计行业、建筑施工行业、装饰行业、材料行业及配套物流、服务行业等）。如果加以培育扶持，形成一定数量的集设计、开发、施工、材料物质供应、物业管理为一体的大型住宅集团公司，建设若干个产业化基地以及房地产商和部品供应商集成的产业链，完全可以形成独立的产业主体和产业技术体系，形成相当规模和产值的产业集群，成为新兴的浙江制造乃至浙江创造，成为浙江经济新的增长点和抓手，为浙江社会经济的再次腾飞服务。住宅产业化是促进住宅产业成为新的经济增长点的重要措施，同时住宅产业形成后，住宅建设将变成以工业化、社会化大生产为主的集约型生产和经营方式，各相关行业将形成有机整体，此时对相关行业的带动不仅仅体现在数量上，更多地体现在质量上，将带动住宅质量的大幅度提升和房地产行业的转型升级。
　　1.2 推进住宅产业化可实现省地节能减排，符合“低C”经济目标
　　1.2.1 住宅产业化与住宅寿命
　　据报道，中国目前大量拆除的住宅的平均寿命大约为30 年，而欧洲国家平均的年限在80～90 年，法国102 年[2]，差距巨大。房子的寿命越短，频繁的拆建浪费大量的建筑材料，产生大量的建筑垃圾，造成严重的环境污染。产业化住宅建设，由于采用了集成技术和工厂化、模数化、标准化的建造方式，减少现场作业，确保产品质量，大大延长住宅的寿命。当今世界新型产业化住宅设计通常都引入“S-I（Skeleton Infill）分离的原则”，依据该原则建造的住宅更具耐久性、更新性以及可变性。建造精度高，房屋质量得到根本提高，钢筋混凝土结构主体经过一定的处理，住宅寿命可达100 年以上[3]。工业化住宅采用的预制混凝土构件通过电脑化、机械化生产，水泥的凝结过程不靠人工，通过蒸汽养护和水池养护，极大保证了预制构件的质量，基本杜绝建筑外墙渗水、门窗倾斜等质量隐患，减少维修费用，增加使用寿命。
　　1.2.2 住宅产业化与省地节能减排
　　浙江省人民政府2009 年4 月发布了《资源节约与环境保护行动计划2009 年实施方案》，要求各级政府坚持以科学发展观为统领，按照“创业富民、创新强省”总战略的部署要求，紧紧围绕资源节约、土地节约集约与环境保护年度目标和“十一五”总体目标，以节能降耗“十大工程”、节约集约用地“六大工程”和环境保护“八大工程”为载体，进一步明确目标任务，加强责任考核，完善政策机制，全面推进实施《行动计划》，促进浙江省经济社会又好又快发展、建设节约型和谐社会。节能减排已成为我国“建设资源节约和环境友好型社会，实现速度和结构质量效益相统一”，“建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式”的重要战略。
　　2 推进住宅产业化符合行业可持续发展
　　产业化带来了规模化，带来了住宅建造的效率和效益的提升。住宅部品的集中生产和集中装配，促进了生产的规模化、装配的效益化。传统的现场湿作业灌完需要养护时间，而把生产好的部品直接运到现场进行拼装焊接，在缩短建设工期、节约劳动力成本和提升企业效益等方面有不可比拟的优越性。住宅的成本包括直接成本（主要有土地成本和建安成本等）和间接成本（主要有管理费用、财务费用和销售费用等）。造成产业化住宅建设费用增加的最主要因素是较高的直接成本中的建造成本，包括建安成本和环境配套设施成本。住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土（RC）结构三种形式。目前产业化住宅多采用钢结构（轻钢或重钢）和预制钢筋混凝土两种结构。浙江宝业、杭萧钢构等采用前者，万科则采用后者。
　　表 1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较
　　
　　从表1 传统住宅与产业化住宅的建安成本比较的情况看，在产业化推广未形成一定规模时，无论哪种结构，新技术集成、高质量住宅的建造成本都不可能低于普通住宅。即使产业化住宅规模达到10万平方米以上时，建安成本增加幅度将下降至25%，但仍高出普通住宅500元/平方米左右。由此可见，推行产业化、降低住宅的建造成本，不是一个住宅区、一家企业就能做得到的，而需要从整个行业加以培育，从整个区域加以推行。

　　表 2产业化住宅与传统住宅全寿命成本对比分析 [4]
　　 如表2 所示，虽然与传统住宅相比，产业化住宅在管理服务费、建造成本、小区绿化及配套设施费方面处于劣势，但由于采用了节能环保技术，且大幅度提高了管理效率和住宅的性能品质，缩短了建设工期，由此带来了土地开发费、设计费、管理费用、财务费用（利息减少）、使用费、维修费的降低。从全寿命住宅成本（包括住宅的建设成本、使用成本和维护成本）的角度看，产业化住宅的成本劣势将随着产业化规模的扩大、企业管理水平、资金运用效率和人工成本的增加而逐步减弱，其性能/价格优势则越来越显现。
　　由此可见，推进产业化，可加快住宅建造速度。随着时间的推移、规模的扩大，性能/价格优势也将逐渐显现。
　　3 推进我省住宅产业化方面今后的工作思路
　　一是推进住宅产业现代化，任重而道远。在管理上缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制，缺乏行之有效的长期工作机制，各项工作的开展仍然需要边学习边改进边落实。
　　二是“四新”成果推广应用不够普及，住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，缺乏有效的技术集成和整合。
　　三是开发和消费理念制约了住宅产业化的发展。开发企业担心新技术、新产品不够成熟且增加成本。消费者对住宅产业化的理解仅仅停留在字面上，大部分消费者关心的仍然是地段、环境、房型等问题，对产业现代化往往不很在意。整体上看，浙江的市场对住宅整体使用性能并不十分关注，对运用新技术带来的实际好处缺乏具体体会，这种消费心理也导致一些开发企业对使用新技术、新产品
　　缺乏动力。针对这些问题，只有在政策制订上高瞻远瞩、在严格管理与热情服务上齐头共进、在宣传引导上勇于创新，才能使浙江的住宅产业化工作朝着节能、环保、低碳、智能、科技、高品质方向继续发展，力争取得更大的进步。笔者认为要做好以下两方面的工作：
　　3.1 严格市场准入清出制度，
　　提升开发建设水平。进一步完善各项房地产开发管理制度，全面加强市场监督管理。按照“总量控制、动态管理、末位淘汰”原则，严格贯彻落实市政府“预售资金监管”、“强行综合验收”和“抬高预售门槛”的浙江严控文件，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、规模小、实力差、技术力量薄弱的小企业，达到房地产开发市场重新洗牌、净化市场的目的，为提高全省整体建设水平，营造一个良好的发展环境。
　　3.2 加强资质管理，加大资质审查力度，严把资质关。同时尽快出台全省项目建设条件意见书，实行前置管理，在土地出让前提出项目建设意见，设定开发资质等级条件。低等级资质企业无资格参加土地招拍挂。培植出一批资质等级高、技术实力强、规模大、信誉好、经营管理规范的优秀开发企业。
　　4 推进我省住宅产业化的建议
　　4.1 住宅产业化必须以企业为主体推进。政府应旗帜鲜明地鼓励和扶持生产经营一体化的住宅产业集团，以及致力于住宅产业化的虚拟住宅企业。这些住宅产业集团或虚拟住宅企业以生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件制造、施工、销售和物业管理与服务等相关业务为一体，向社会提供综合性服务。它们能够凭借自身资金和技术高度密集的优势，通过大规模生产和社会化营销，在激烈的市场竞争中发展壮大，从而有力地推动我省的住宅产业化进程。
　　4.2 逐步限制和取消毛坯房，用产业化的方式进行住宅室内装修。可以按照先大城市后中小城市，分期分批明令禁止对毛坯房进行竣工验收，同时禁止毛坯房上市交易。鼓励住宅产业集团或虚拟住宅企业以大规模定制等现代生产组织方式，实现住宅室内装修标准化和多样化的统一，以使企业在获取规模效益的同时也能满足消费者个性化的住房需求。
　　4.3 注重解决近年来住宅技术发展中出现的诸多新问题。如部分外墙外保温墙体裂缝甚至局部脱落问题，居住区中水系统合理建设规模的确定和运行成本控制问题等。
　　4.4 在相关技术标准强制性条文中增补完善住宅性能的一些重要内容。如规定住宅设计和窗户选用必须解决安全擦拭外窗玻璃问题，规定高层住宅每单元至少安装一台能够进出担架的电梯，规定住宅设备和室内管线安装必须满足日后维修和更换的方便性等，以解除消费者和物业管理公司的后顾之忧。
　　4.5 以“四节一环保”为目标，推进住宅产业化进程。克服“为工厂化而工厂化”的错误观念，通过不断完善住宅产业链，将节地、节能、节水、节材和环境保护目标与住宅产业化的各个环节紧密衔接，实现节能环保技术与住宅产业化技术的有机结合。
　　4.6 积极推进住宅产业标准化体系建设。目前由于各个企业采用的标准不一，建筑部品与产品的配套问题有待解决，巫需大力推进标准化体系建设。同时，还需要完善住宅产业化绿色认证体系，避免某些企业打着绿色的幌子谋取自身利益。
　　4.7 提高住宅的建设质量标准，严把竣工验收的质量关，变相提高传统住宅的建造成本，使传统住宅和产业化住宅站在同样的成本线上，给产业化住宅提供成本方面的比较优势，同时也迫使建造商和开发商转向产业化住宅的开发和建设。
　　4.8 提升工程参与人员的综合素质。住宅产业化对工程参与人员提出了更高的要求。因此，应采取各种有效措施，如建设学习型组织，开展普及性培训、专业业务培训、岗位培训等，提升工程参与人员的综合素质，以适应住宅产业化发展对人才的需求。
　　
　　参考文献：
　　[1]国家统计局.浙江统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2005-2008.
　　[2]李忠富.住宅产业化论――住宅产业化的经济、技术与管理[M].北京：科学出版社，2003：18.
　　[3]王全良.住宅建设的革命――CSI 住宅[J].住宅产业，2009（7）:28-29.
　　[4]王刚.住宅产业化之经济分析[J].深圳大学学报，2003（1）:12-14.
　　[5]刘敬疆.住宅产业现代化的思考[J].住宅科技，2005（12）:3-7.
　　

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-656285.htm