如何正确运用管理合同

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　　一、管理合同的特点
　　
　　采用管理合同(ManagementContract)的项目团队中，除了业主代表、设计师以及专业承包商，在项目初期，业主还会聘用具有丰富专业知识和经验的管理承包商(Management Contractor)，或简称管理商。管理商既不从事设计工作，也不从事现场施工工作，设计和现场施工分别是由设计师和专业承包商来完成的，管理商主要负责合同管理以及协调专业承包商之间的工作。
　　在征得业主代表和设计师同意的前提下，管理商制定总体的管理工作计划。管理商为设计团队提供进度和成本控制服务，保证设计成果能够有效地转化为施工活动。管理商组织选择和聘用专业承包商，向专业承包商提供进度和成本控制服务以及专业承包商要求的一般性援助，保证建筑物按照业主的要求建成并交付使用。要做好这些工作，管理商必须与业主代表和设计师紧密进行合作。
　　
　　二、两种管理合同
　　
　　在工程实践中，最常见的管理合同有两种，一种称为MC(Man-agement Contracting)，另一种称为CM(Construction Management)。两种管理合同大同小异，它们之间的主要区别在于：在MC合同中，业主与专业承包商之间没有合同关系，专业承包商与管理商签署合同，成为管理商的分包商；而在CM合同中，业主与专业承包商之间存在合同关系，而专业承包商与管理商(此时主要是ConstructionManager，即CM经理)之间没有合同关系(见图1)。
　　
　　不同的合同关系对于专业承包商将产生不同的影响。在MC管理合同中，专业承包商受雇于管理商，专业承包商的工程款由业主向管理商支付，再由管理商转给专业承包商，由于管理商掌握着专业承包商的工程款，因此管理商更容易直接控制专业承包商。而在CM管理合同中，管理商和专业承包商都受雇于业主，管理商不能直接控制专业承包商，管理商更多地是发挥合同管理和组织协调的作用。从业主的角度来看，采用CM管理合同，业主能更直接地影响专业承包商的施工活动；而采用MC管理合同，业主与专业承包商之间不存在合同关系，业主要通过管理商对专业承包商施加影响。
　　究竟采用哪种管理合同，业主通常要考虑下列三个问题：
　　――业主是否愿意并有能力对专业承包商进行直接的合同控制?
　　――采用哪种合同更能使管理商充分利用自己的知识和经验为业主服务?
　　――采用哪种合同更能使专业承包商更好地完成施工任务?
　　很显然，问题的答案主要取决于业主、管理商、专业承包商的能力以及项目本身的特点。
　　另外，在MC管理合同的基础上，如果管理商还要负责工程设计，则形成管理合同的另一个变种――设计－管理合同(Design-Manage合同)。
　　
　　三、对于管理商的要求
　　
　　采用管理合同时，管理商的能力和素质对于项目的成功是非常关键的，一般来说，管理商应当具备下列的能力和素质：
　　――具有领导能力、激励能力、赢得设计团队尊重的能力
　　――具有足够的知识、经验和自信
　　――具有代理能力
　　――具有预见可能发生问题的能力
　　――具有责任心
　　――具有热情友好的个性以及沟通协调的能力
　　
　　四、管理合同的优势
　　
　　管理合同使业主有可能雇用富于创造性的设计师来进行设计，鉴于由管理商负责管理和协调，设计师可以集中精力创造符合项目目标的最佳设计。在管理合同模式下，业主直接参与了很多的设计决策，从而保证业主的意图得到了充分的重视和正确的贯彻。管理合同还充分发挥管理商的经验和能力，力争使项目产生最好的效益。
　　与传统合同相比，采用管理合同在质量、进度和成本方面有20％甚至更多的改进。管理合同在加速整体设计和施工进程方面表现尤其突出，因为管理合同基于“工作包”的工作机制，在大多数时间内设计和施工是同时进行的。而在质量和成本方面，如果得到充分强调，管理合同的质量和成本表现会胜于传统合同，反之，两种合同的表现都不尽人意。
　　管理合同具有一定的灵活性，在不影响成本和进度控制的前提下，在施工过程中，如果业主改变要求，设计可以相应进行调整。这主要是因为管理合同的“工作包”机制，如果业主针对某一工作包进行变更，可以把这个工作包“冻结”起来，先进行下一个“工作包”的工作，这样不会影响整个项目过程的进行。
　　
　　五、管理合同的缺陷
　　
　　管理商的作用很像一个协调员，主要发挥组织、管理以及协调作用，管理商以管理费的形式从业主那里获得酬金。如果专业承包商违约，管理商并不因此向业主承担合同责任，相反，业主将承担绝大多数的风险和损失。因此，近年来，一些业主试图将许多风险转移给管理商，例如与专业承包商有关的工期延误、质量缺陷等责任。
　　
　　六、哪些项目适合管理合同
　　
　　首先，管理合同适用于大型的、复杂的项目，而不适用于简单的项目，因为大型复杂的项目管理任务难度高，只有具有丰富专业经验的管理商才会更加胜任。其次，管理合同适用于需要快速建造、提前完工的项目，与传统合同相比，管理合同能够缩短整个建设周期。第三，如果业主希望深入介入设计决策，采用管理合同是一个很好的选择。
　　
　　七、决定是否采用管理模式
　　
　　认真思考下列问题，可以帮助业主决定是否采用管理合同：
　　――能否希望深入参与设计过程?
　　――是否确信使用标准化设计和构件的简单建筑物不能满足我们的要求?
　　――项目预算在设计确定的工程成本的基础上是否留出了余地?
　　――是否确信完工日期的目标是可以实现的?
　　――是否有时间和能力深入参与到由经验丰富的专业人士组成的项目团队中去，以保证项目团队的各项工作完全符合我们的商业利益?
　　――待建的建筑物是复杂的，那么我们是否承认在设计质量、进度和价格方面做出让步几乎是不可避免的?
　　
　　八、应当遵循的主要原则
　　
　　为了保证项目成功，在运用管理合同时，业主应当始终牢记一些原则，这些原则与讨论如何正确运用传统合同时确立的基本原则是完全一致的。
　　
　　九、业主应当做好的工作
　　
　　一旦业主决定采用管理合同，下面介绍的内容可以帮助业主充分利用管理合同，进行最佳的项目管理实践。
　　
　　1．在项目开始阶段应当做好的工作
　　首先，项目主办人在业主顾问的协助下选择业主代表，聘用业主代表后，则不再需要业主顾问。其次，是要选择好设计师、管理商和

专业承包商。设计师和管理商是由业主代表选择的，而专业承包商是由业主代表、设计师和管理商共同选择的。在项目开始阶段，业主还要决定究竟采用哪种类型的管理合同。
　　业主代表要选择好管理商。最重要的选择标准是管理商在以往类似项目中运用管理合同的成功经验以及组织协调能力，同时还需要确认该管理商能与业主在一起很好地共事。这些标准将与价格(管理费)一起统筹考虑。在选择结束的时候，业主应当对于下列关键问题有了清楚的答案：
　　――管理商是否具有良好的财务状况?是否具有完成项目所需的经验、能力以及管理体系?
　　――管理商是否充分了解业主的利益和要求?
　　――管理商在本项目中使用的人员能否胜任工作?能否形成高效的团队?
　　――聘请管理商的费用是多少?
　　――能否确信管理商将与业主、设计师和专业承包商很好地合作?
　　――如果与该管理商签署管理合同，业主将面对哪些风险?
　　采用管理合同时，有经验的业主通常会主持项目团队会议，扮演一个领导的角色。但对于没有经验的业主，没有必要一直充当主要的角色，比较合理的做法是视需要决策的问题来确定由谁来充当领导，某些会议由业主代表主持，而其他的会议则分别由设计师、管理商以及专业承包商来扮演领导的角色。
　　
　　2．在项目进行过程中应当做好的工作
　　首先，决定采用管理合同以及组建项目团队时，业主必须提供项目大纲，包括需要完成的工作和预期实现的功能，项目大纲还应说明质量标准、运行和维护费用、完工日期和项目预算。业主代表必须检查每个项目团队成员，以保证他们充分了解业主的要求，接受项目是可行的。
　　其次，设计师进行初步设计，完成平面图、立面图、质量标准以及主要部件和系统的功能要求，工料测量师编制成本计划，管理商编制初步的总体施工计划，管理商运用风险管理技术，保证项目能够平稳地进行，不出现任何突发事件。
　　接下来，项目主办人、业主代表、设计师、管理商甚至专业承包商都要参与详细设计的决策，业主代表要检查设计团队是否由称职的专业人员组成，是否充分理解业主的各项要求，是否制定了有条理的工作计划。
　　管理商负责评估详细设计的决策。进行详细设计的同时，管理商要选择适当的施工方法，编制具体的总体施工计划，该计划要充分考虑到与直接在现场施工的专业承包商之间的合作。在总体施工计划的框架内，专业承包商进一步具体安排自己的施工活动。
　　另外，业主代表要做好资金、许可、保险方面的安排，他还要保证施工场地的可获得性，让管理商能在施工场地上集中力量管理好各种施工活动，让专业承包商能充分利用他们的劳动力、材料和机械设备来创造最大的效益。
　　对于专业承包商而言，最佳的做法是由他们自己负责质量控制，同时接受设计师和管理商不定期的现场检查。在详细设计阶段使用过的成本和进度控制体系将在施工阶段继续发挥作用，以保证工程项目按时完成，保证工程成本控制在预算范围内。
　　
　　3．在项目结束阶段应当做好的工作
　　建筑物交付使用之后，业主最好举办一个最终研讨会来总结项目取得的经验和教训，这种做法在讨论如何正确运用传统合同时已有介绍，在此不再赘述。

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