关于“营改增”对房地产税收影响的几点探讨

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　　摘 要 近年来，我国市场经济和房地产行业快速发展，“营改增”政策得到了迅速推广，有关数据显示，“营改增”实施前后房地产企业税负变化显著，可见在“营改增”之后，增值税税率和采购成本占比对房地产行业造成了极大的影响。本文就“营改增”对房地产税收的影响及其税收筹划分析进行了探讨。
　　关键词 房地产税收 税收筹划
　　我国早在2013年就开始推行“营改增”税收改革政策，旨在避免重复收税以及结构性降低企业税负，这是现代服务业发展的必然途径。同时，结构性降低企业税负的方式的全面实施，对行业的发展格局造成了一定的影响，改变了行业的盈利水平。“营改增”税收改革政策涉及我国很多行业，如交通运输业、邮政业、电信业等。房地产业作为我国的支柱产业，一直受到税制问题的困扰，基于此，本文对“营改增”进行了深入的思考，再结合房地产行業的实际发展情况，论述“营改增”对房地产税收的影响及其税收筹划的相关内容。
　　一、“营改增”对房地产税收的影响
　　（一）房地产造价成本的多样化
　　在房地产开发过程中，影响因素是多种多样的，在这些因素中，影响最大的是建筑行业，也是就房地产开发的合作伙伴。在“营改增”实施后，建筑材料、建筑技术、施工企业的劳动服务等逐渐增多，增加了建筑行业实际支出的税负负担，加大了建筑造价成本。
　　（二）“营改增”对于税负方面的影响
　　在“营改增”实施之后，增值税的抵扣链条得到了延续，能够有效避免重复征税的现象，减少了相应的资金支出，降低了房地产行业的税务负担。在当前阶段，绝大多数的房地产行业实施土地增值税与营业税双征收的方式，但这两种税务形式属于内税范畴，这就加重了房地产行业的税款。另外，内税征收受特殊定价制度的影响，存在重复征收的现象。
　　（三）加速房地产资源的升级
　　房地产行业在现阶段的发展过程中正在从单一住宅向产业化的发展过渡，比如物业产业、零售业以及工业等多个领域，正是房地产行业与其他产业的多元化结合，增强了其抵抗风险的能力。在“营改增”背景下，要对房地产贷款进行严格控制，避免房地产金融产品过快增长。从房地产行业未来的发展趋势来看，多元化发展使然，企业结构和负债情况发生了改变，所以应该注重房地产金融产品的优势，促进房地产资源的优化配置。
　　二、“营改增”背景下房地产税收筹划分析
　　（一）成本税收筹划方案的制定
　　房地产行业的复杂性使其在开发过程中需要消耗大量的时间和资金，所以在项目施工之前，要对每一个开发环节进行精心的策划，进行开发成本的计算，控制好项目的开发成本。同时，“营改增”政策实施后，对企业的增值税进行了扣除，所以房地产企业在项目建设过程中要对这些成本进行最大化的预算，然后利用增值税的方式进行平均抵消，以此来减少税收负担。在房地产企业的经营与管理过程中，税收对其利润的影响是非常大的，所以税负的存在和增加会提高房地产的开发成本，应事先做好科学的筹划，这对提高房地产企业的经济效益有重要意义。
　　（二）加强房地产项目管理建设
　　“营改增”在房地产开发领域应用的最主要目的就是减轻企业的税收负担，所以房地产企业必须加强对“营改增”政策的重视，加强项目组织管理建设，使房地产开发建设的每一个环节都参与到“营改增”过程中来。例如，在进行项目材料采购时，需要清楚地了解供应商的纳税属性，确认其属性之后再展开合作，这有利于抵扣进项的最大化，减轻房地产企业的税收负担。
　　（三）强化对从业人员的再教育
　　“营改增”在房地产企业中的实施需要有相应的管理制度进行约束，同时还应该有严格的考核标准进行规范，房地产企业应强化对从业人员的再教育与培养，以提高他们的从业水平。首先，对税务人员进行专业知识教育，提升他们的专业技能和水平。其次，对税务人员进行考核，考核不通过者继续接受教育。最后，将税务人员的绩效、奖金等与其从业水平等结合起来，调动他们学习和工作积极性，在保证纳税人合法权益的基础上，促进房地产企业健康发展。
　　三、结语
　　“营改增”政策作为我国全面实行的税收改革政策，对房地产行业造成了不可忽视的影响，但也为房地产企业的发展开辟了一条新的道路。房地产企业在实际的发展过程中，还需全面重视“营改增”政策，对企业的税务进行全面调整，结合实际的发展情况，进行综合改革，对税收方案进行全面的筹划，达到降低赋税的效果，减少企业的投资成本，全面提高企业的经济利润，让房地产企业在现代化市场中更加稳定地发展。
　　（作者单位为黑卓地产有限公司）
　　参考文献
　　[1] 张林波，李露.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].企业技术开发，2015（33）.
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