探析房地产开发企业的税收筹划问题

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　　摘 要 税收问题是每个房地产开发企业必须面对的问题，如何能在合法的前提下扩大企业利润，避免企业陷入不必要的成本危机当中，这已经是房地产企业共同关注的話题。本文将从税收筹划入手，首先分析在房地产开发过程中各阶段主要的税收筹划应用，之后深入剖析在应用过程中遇到的主要问题，最后有针对性地提出提升税收筹划效率的策略，以便税收筹划为房地产企业提供更有效的服务。
　　关键词 房地产开发企业 税收筹划
　　一、引言
　　税收是国家财政收入的重要组成部门，也是每个企业应该承担的义务。随着全民素质的提高，现代企业都已经具备良好的纳税意识。然而，房地产开发企业所需资金数额巨大、运营周期比较长，企业运营的大部分资金都是以贷款的形式筹措而来，因此需要额外承担大额的利息。所以，在纳税的过程中就需要税收筹划。所谓税收筹划是企业在不违反与税收相关法规的前提下，根据本企业的具体情况制订详细的资金使用计划，对企业可用资金进行投资、理财以及使用管理，让企业能够科学合理地缴纳税收，实现企业利益最大化。目前，很多房地产开发企业都会组建或者聘请专业的税收筹划团队为自己量身打造最适合的税收计划，这已经成为房地产企业在市场上立足的重要筹码之一。
　　二、房地产开发过程中不同阶段的税收筹划应用
　　房地产开发的过程主要分为几个阶段，每个阶段的税种都不一样，因此需要分阶段进行税收筹划，以便达到不同的效果。首先，资金筹措阶段，一般房地产开发项目的资金会以各种股份制的形式形成，所以税收筹划也必须根据具体情况采取不同的筹划方式。股息分配、合伙人的盈利、母子公司和总分公司都要承担一定数额的税收，所以必须进行详细筹划。其次，开发建筑阶段，这个时期会涉及土地的使用税、印花税、增值税等等，需要进行科学的筹划和调整，以确保建筑过程统一。再次，调整阶段，这个阶段主要考虑的是详细地记录、分析企业成本投入情况和增值税的金额。因为在企业进行房地产开发的过程中需要扣除税前费用，企业所得税将相应减少，同时能够增加土地的增值税的基础，这是税收规划的重点调整内容。最后，房地产的销售阶段，这个阶段的主要税收是增值税，而这个阶段的税收筹划是能否提高企业盈利，降低企业税收金额的关键。一般情况下，企业都会聘请专业的销售团队，适当地将收入链条拉长，以不同形式的促销活动来降低缴纳税收的金额。在这个过程中还需要不断地调整，以满足企业房地产销售的需要。
　　三、税收筹划应用于房地产开发过程中体现出的主要问题
　　（一）房地产企业税收规划意识薄弱
　　虽然税收已经成为房地产企业最常见的问题，但是很多房地产企业在开发过程中却没有税收筹划的意识，以至于在整个开发过程中税收秩序混乱，很多不该出现的风险由于缺少完善的税收筹划而产生。
　　（二）税收筹划效果不明显
　　很多房地产企业会面临税收筹划效果不明显的困扰。在很多时候，已经在开发过程中的每个环节都应用了税收筹划策略，但是还会面临各种风险问题。这种现象出现的主要原因是房地产开发过程中涉及的税收项目繁多，所要兼顾的利益关系也十分复杂，每个细节都会对筹划结构产生影响，需要特别注意。
　　（三）税收筹划管理风险较高
　　税收筹划建立在财会、法律和统计学基础上，因此整个筹划的过程需要对市场环境、国家政策以及房地产开发市场的形势有敏锐的洞察力和精准的判断力。如果有任何判断上的偏差都会导致税收筹划风险的增加。
　　（四）未能形成较为完善的税收筹划方案
　　税收筹划方案是达到预期效果的关键因素，因此具有较高的专业性，但是很多税收筹划团队却并不重视筹划方案的制订，工作状态十分散漫，更不可能结合目前形势和企业实际情况制订方案，所以房地产开发企业并没有得到完善的税收筹划方案，因此税收筹划对企业而言效果并不理想。
　　四、如何帮助房地产企业提升税收筹划效率
　　（一）提升企业内部与税收筹划工作相关工作人员的业务能力
　　房地产开发企业应该对企业内部负责税收管理的工作人员进行有针对性的培训，不断提高他们的技术水平。与此同时，可以对他们进行与会计制度和税收法规相关的知识培训，让他们能够在企业进行房地产开发的时候完成成本核算和税收筹划工作。如果企业内部缺少与税收筹划相关的技术工作人员，可以在各大高校或者人才市场招聘一些专业技术人员，这样才能不断完善企业内部的税收筹划人员配置，提升筹划效率。
　　（二）在企业融资过程中制订最为合理的税收筹划方案
　　房地产开发的过程需要大量的资金投入，因此一般企业会采用债务融资的方式为企业筹措足够的资金，但是这个过程中企业必须承担高额的利息，并且会涉及增值税的问题。在扣除增值税的过程中采用何种扣除形式要根据企业融资的具体情况而定，扣除方式不同企业所需承担的税收就会出现很大差异。因此，需要企业不断优化各种资金间的比例，找到最优质的负债形式，解决企业所面临的税收消耗问题。
　　（三）在有资金投入时应用税收筹划
　　很多企业对房地产开发项目十分看好，因此会主动投入一部分资金到开发项目当中。对于这部分资金的注入，企业在权衡投资风险的时候要重视税收的筹划。我国不同区域对不同类型的资金注入税收规定有很大差异，注资可以有很多种形式，如股份注资、实物注资等。因此，企业可以根据相关法规制订最优的注资形式。在这个过程中就需要企业做出最为详尽的税收筹划方案，为企业找到最合理的税收缴纳方式。
　　（四）选择最适合的房地产建造方式
　　一般情况下，房地产的建造分为自建、代建和合建几种方式。房地产建造的方式不一样，企业所要承担的建造风险、税收金额会大不相同。这样直接关系到企业的利润空间。一般的房地产企业更加倾向于自建，这样建造和营销的主动权都归房地产企业，因此很多问题都会比较便利。如果采用自建的方式开发房地产，税收的数额比较固定，就不需要过多地依靠税收筹划。在企业资金或其他条件不允许自建的情况下，企业就必须选择代建和合建。在这个过程中就需要进行详细的税收筹划。代建是指房地产开发企业能够找到比较适合的替代客户，在这个过程中企业只需向代替客户交付一定数额的代建费用即可，而代建企业属于收取劳务报酬行为，所以不需要承担增值税，而房地产开发企业也可以达到自身减少税收的目的。但是在这个过程中会存在一定的风险，因此需要细化合作协议，确保合作双方的利益。
　　（五）竣工及交房过程中的税收筹划
　　税收的缴纳会产生在项目完成之后，因为企业不可能按照房地产开发的毛利润缴纳各种税收，一般情况下企业会按照销售完成后的实际利润减去成本后再计算税率。这个过程就为企业提供了一个延缓竣工的机会，企业可以在符合相关规定的前提下适当延后竣工结算时间和交房的时间点，尽量将这个时间点拖延到次年，这样企业的资金管理压力就会得到缓解。此外，企业可以增加房屋装修成本，这样就能起到降低土地税税负的功效。在此强调一点，土地增值税在缴纳过程中有起征点优惠的政策，企业可以利用这一点进行税收筹划，达到减税的效果。
　　五、结语
　　市场经济环境下，能够影响税收筹划在房地产企业中应用的因素很多。因此，需要企业不断在调整税收策略，强化房地产开发过程中每个阶段税收筹划效率，从细节强化税收筹划效果，根据实际情况科学更改税收方案，确保企业拥有稳定的税收管理体系，使房地产企业在开发过程中资金链条更加完整。
　　（作者单位为仁恒发展<天津>有限公司）
　　参考文献
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　　[2] 马雪梅.房地产开发企业税收筹划研究[J].中外企业家，2018（06）.
　　[3] 贺晶.营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].中国国际财经（中英文），2018（02）.
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