城镇化均衡发展视角下珠三角流动人口差异性对商品住房价格的影响研究

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　　摘  要：商品住房价格受市场供需影响，而商品房的市场供需则与流动人口的情况紧密联系。本文以珠三角地区为例对城镇化均衡发展视角下流动人口差异性对商品住房价格的影响进行了探讨，并对商品房价格合理化发展提出了一些建议。
　　关键词：流动人口;珠三角;商品住房价格
　　城镇化均衡发展的路径为我国贡献了一个又一个区域发展奇迹，珠三角地区就是其中之一。与此同时，城镇化均衡发展也带来了人口的大量流动，这成为影响我国商品住房价格的重要因素之一，此处本文就以珠三角地区为例展开简单探讨。
　　一、珠三角地区与人口流动概述
　　（一）珠三角城市群发展概况
　　珠三角地区包含了广州、佛山、深圳、中山、东莞、珠海、惠州、江门和肇庆九个城市，是我国人口聚集最为密集的三大城市群之一，2015年更是超过日本东京成为全球人口与面积最大的城市群。从经济层面看，珠三角地区的经济总量占到整个广东省的85%以上，从人口上看，珠三角人口总量则占到广东总体的65%以上，其中广州、深圳更是两个中国人口年龄最年轻的城市，这使得珠三角地区拥有了巨大的创新能力与发展潜力，吸引了大批抱有梦想的年轻人。
　　（二）珠三角地区的人口流动现状
　　由于广东省的经済开放程度较高，人口流动性较高，房地产行业的发展水平也较高。近些年来，珠三角地区的人口流行更为频繁，且总体呈现流入的趋势，这就促使珠三角地区房价水平的提升。珠三角地区在经済与发展上的活力每年都为该地区吸引来大量外来人口，常住人口数量增长也居全国首位。从人口流动的具体情况看，改革开放初期由于政策导向加之地理位置优势，深圳与广州是该地区外来人口涌入最多的城市，人口流动量极大，而随着城镇化均衡发展的推进，以广州和深圳为中心开始带动周边城市的均衡发展，目前，佛山、东莞、中山等城市的经济总量都开始跃居国内城市第一、第二梯队，这使得这些地区的人口流动活力也开始旺盛起来。同时，珠三角区域内部的人口流动也十分频繁。从流动人口结构看，年轻人群体的流动占比最高，且每年新增常住人口也多为年轻人，这无疑给珠三角地区的房地产市场发展带来了持续的活力。
　　（三）人口流动与住房价格的关系
　　经过学者的研究，本文对于人口流动与房地产价格关系的论点为：人口流动与住房价格之间的关系呈现为倒“U”型。
　　二、城镇化均衡发展视角下珠三角流动人口差异性对商品住房价格的影响
　　市场上任何商品的价格都是受供需关系影响，商品房价格亦是如此。人口流动对房地产行业的影响是不可忽略的。从商品房的购买需求看，大致可分成三类，一是用于定居生活的刚需，这类人群以年轻人为主;二是拆迁带来的购买需求;三是投资购房。这三种购买需求中，刚需人群与拆迁买房人群占比最高。根据这一供求情况，我们再进一步探讨城镇化均衡发展视角下珠三角流动人口差异性对商品住房价格的影响。
　　（一）深圳、珠海商品住房价格持续飙升
　　深圳作为改革开放最早发展起来的一线城市之ー，其长期保持了巨大的人口流动活力。由于流动人口多为年轻人，这部分人群都有购房的刚性需求，这就使这两地的商品房住宅价格持续飙升。此外，深圳由于城市化程度较高，在此过程中大量农村地皮被征迁，导致拆迁人口众多，这些人也有商品房购买需求，这就进一步推升了两地的商品房价格。而珠海地区由于其城市人均可支配收入的增加，推进了珠海地区房地产价格的持续上涨。
　　（二）佛山、东莞、广州房价厚积薄发
　　广州的房地产市场经过一段时间的发展，市场已经达到稳定状态，且由于广州的房地产多为老城区，新的房地产项目多位于城郊，需求量并不高。总体而言，广州市的房价虽有所增长，但基本处于稳定状态。近年来，随着城镇化均衡發展的推进，加上深圳等中心城市的力山东莞都逐渐地区房地产价格的持续上涨。
　　近年来，随着城镇化均衡发展的推进，加上深圳等中心城市的带动力，佛山、东莞都逐渐形成了自身的产业特色，广州与深圳两地的一些产业链也逐渐延伸到这些地区，从而带动了这些城市的人口流动。但相较于广州、深圳，其人口流动还是有较大差距。虽然如此，这几个城市的商品房价格仍然上升迅速，且仍有较大上升空间。
　　（三）中山、肇庆、江门、惠州商品房价格稳定
　　肇庆和江门、惠州这几个城市的流动人口较低，且在均衡发展过程中速度较慢，这就使这些地区的人口呈现出向外流动的趋势。虽然依托珠三角区域优势其房价也在上升，但速度缓慢，整体商品房价格相对稳定。
　　三、城镇化均衡发展视角下珠三角地区商品住房价格合理发展建议
　　（一）加快产业转移均衡人口流动
　　作为我国发展较为成熟的城市群，珠三角地区在均衡发展上已经初具形态，深圳、广州、佛山等都有自己的产业集群，且产业链也逐渐向周边区域不断拓展。但核心城市的产业辐射与转移还相对欠缺，尤其对于肇庆和江门等地而言，其承接的产业转移项目较少，这就使人口流动缺少活力。对此，为促进商品住房价格的合理化，使更多的刚需人群能够买得起房，就需要进一步加快产业转移，将更多的生产制造等人力密集型产业转至珠三角其他城市，从而使这些城市可以消化广州、深圳等地的外来人口。
　　（二）加快完善珠三角其他城市基础设施建设，提升城市吸引力
　　虽然房地产是带动经済体量增长的重要产业，但也必须意识到城市基础设施建设在提升城市品质，吸引人才方面的重要性。目前，珠三角地区各城市在基础设施建设上存在较大差异，所以均衡化发展视角下就必须进一步加快基础设施不完善地区的基础设施建设，使这些城市可以更好满足年轻人生活与成长需求，从而提升城市对人才的吸引力。如此就会将流向广州、深圳等地的部分人オ分散开，进一步促进人口流动的均衡化，以达到降低核心城市商品房供需，刺激周边城市商品房需求的目的，进而使珠三角地区商品住房价格发展日趋合理化。
　　结束语：
　　综上所述，珠三角地区流动人口的差异性是影响该地区商品住宅价格的重要因素，其在一定程度上也反映出了珠三角地区城镇化发展中的问题。因此，我们应重视流动人口差异性分析的作用，在指导商品住宅开发建设中将之作为重要依据，如此方能促进我国商品房市场更加合理化发展。
　　参考文献：
　　[1]吴迪.人口流动与商品住房价格波动的关联效应研究[D].西安建筑科技大学，2018.
　　[2]赵赟飞.人口流动对城市商品住房价格的影响[D].东北财经大学，2017.
　　[3]张悦. 口结构因素对商品住房价格影响的实证研究[D].浙江大学，2016.
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