营改增后的道路运输企业税负及会计核算探讨
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摘要：土地增值税的征收对象为土地和地上的建筑物，是房地产行业生产经营中比较重要的税种。土地增值税的清算工作比较复杂，很有可能会出现税务纠纷问题。本文分析了房地产土地增值税清算问题和注意事项，以期能够为土地增值税相关的工作提供参考。
关键词：房地产;土地增值税;清算问题
土地增值税对于完善土地增值税制度、增强执法刚性、调节土地收益、增加地方财政收入、维护市场健康稳定持续发展都具有重大意义。现如今，房地产行业已经发展成为影响国民经济发展的一个重要产业。根据相关的管理条例，房地产企业在满足相关的许可条件之后要向国家税务管理部门缴纳土地增值税和相关的资料文件，并且在完成相应的缴税业务之后要办理相应的手续。税收是房地产企业需要重点关注点之一，土地增值税在房地产生产经营中占据着很大的比重，做好土地增值税的清算管理工作，依法合理地缴纳土地增值税，才能有效提高房地产企业的效益，促进房地产企业正常稳定的经营。
一、当前房地产企业土地增值税清算问题
（一）税法体系不健全，土地成本获得的多样性
土地增值税的清算工作是一项比较复杂的工作，随着房地产行业的快速发展，土地增值税清算工作中不断出现新的问题，再加上税收管理的制度变化的较快，如何更好更快地做好土地增值稅的清算工作成为很多房地产企业重点关注的问题。土地增值税并不是一个新出现的新税种，土地增值税涉及的比较复杂，各地之间的差异较大，很难形成一个统一的税收标准，土地增值税税收体系有待进一步发展和完善。房地产企业获得土地的使用权限主要有出让、行政划拨、投资入股等形式，对土地拥有权限的多样性，导致了进行土地成本核算的工作的复杂性。一般情况下，土地增值税的核算工作往往需要一段时间，在这段时间内，可能会出现很多问题。有可能是企业关于土地成本的资料保管出现了问题，清算需要的相关资料文献不充分，这种情况再进行土地核算时，很有可能由于各种资料文献不充足导致产生扣除问题。再加上土地增值税是一个复杂的系统工程，凑够土地开发，到最后完成商品房的销售工作，这中间各个环节的支出都会影响土地增值税的核算工作。
（二）土地增值税清算单位的确定问题
对于房地产开发公司来讲，土地增值税的清算主要的工作内容就是开发成本的核算。在实际的清算工作中，最为重要的就是先要明确清算单位，选择不同的清算单位计算出来的结果可能存在一定的差异，这是进行土地增值税清算工作时需要重点关注的事项。我国国家税务总局发布的关于房地产行业土地增值税清算工作的相关政策中也做了明确的描述，就是在进行税收核算时，一定按照相关的条例要求，选择统一的核算单位开展具体的核算工作。若是核算分期的房地产项目，那么房地产企业应当明确区分土地的使用性质，准确计算其是否为增值额。
（三）转让房地产收入总额的审核问题
房地产企业在从事土地增值税的清算工作时，一定要明确销售合同、发票、销售台账的金额，确保三者所标注的金额是一致的。在开展具体的清算工作时，房地产企业应将要开发的产品以对外投资、奖金、福利等形式与其他单位或者个人进行交换，而且要关注所有权的转移问题，并且可以将其视为销售房地产的确认收入。另外，清算工作中，关于销售价格，房地产企业要结合本地区、本年度同行业的房地产价格作为参考，对于售房款资金，要及时结转销售收入。还有一部分企业对于国家的税收政策不够了解，对于土地选增值税清算工作的重视力度不够，这都会导致在进行核算时出现这样或者那样的问题。有的房地产企业没有考虑土地增值税核算工作的特殊性，缺乏远见，虚构工程项目和工作量，制作出一系列不真实的决算书，以达到增加开发成本的目的，这不但加剧了土地增值税审核工作的难度，而且若是有关部门审核出问题，在一定程度上影响了房地产企业的信誉，不利于房地产企业以后的生产和经营。
二、房地产企业进行土地增值税清算工作的注意要点
在实际的清算工作中，清算工作人员要注意区分开展这两个税种，避免因为认识不清导致计算失误。另外还要明确房地产开发经营项目的各个阶段的成本费用。针对分期开发的土地，在开发前期阶段房地产企业要根据具体的情况进行规划，企业内部的财务人员要及时和工程项目部门进行协调，有效保障开发期间各项成本数据的准确性。在进行土地增值税核算时，开发人员还会特别容易将开发费用和开发间接费用混淆，这也是进行清算工作时需要重点注意的问题。而经过相关的分析表明，将开发费用和开发间接费用理不清楚的原因主要表现在两个方面。这可能是由于税务管理人员的专业水平不够，缺乏相关的工作经验，还有可能是一些经验老到的税务人员故意为之，所以要注意这两个费用的区别。除此之外，在进行增值税清算时，核算人员要清晰界定房地产企业的营销种类，一般情况下，企业的营销生种类划分为分期收款、全额付款和银行按揭支付三种类型，不同的收入类型带来的经济效益是不同的，核算人员应当根据其具体的类型进行营销收入单位核算工作。而且清算人员在分析房地产项目的销售情况时，需要参照具体的合同来明确付款时间和类型，从而使房地产项目的核算工作更加科学，使得土地增值税的清算工作更加真实准确，最大限度的降低各种纠纷事件发生的概率。
三、提高房地产土地增值税清算工作效率的建议
（一）提高清算工作人员的专业水平
在执行具体的土地增值税清算工作时，相关人员要充分认识和了解实际的清算规则，了解公司的土地使用性质和使用年限，熟悉清算工作的程序，对于企业的在建项目、政府政策、清算资料录入方法、报送等细节问题都要有清楚的了解。对于房地产企业来说，管理人员应当注重学习和培训动作，指导工作人员学会使用先进的清算管理软件，熟悉最新的政府政策，不断提高工作人员的清算能力，从而推进土地增值税工作顺利进行。总之，房地产企业在经营管理中，要想做好土地增值税的清算管理工作，就要对其核算工作格外重视，不断熟悉和了解增值税清算方面相关的知识，熟悉国家下达的各项政策制度，提高自己的核算水平和能力。在实际的核算工作中，核算人员一定要严格遵循相关的法律法规，坚持原则，决不触犯法律，切实提高自身素质，认真做好土地增值税的相关清算工作，进而推动房地产企业能够有序稳定的发展。
（二）规范土地增值税核算体系
为了做好土地增值税的核算工作，房地产企业一定管控好土地增值税的核算工作。房地产企业首先要完善税收核算体系，明确项目工程的各项收入和支出，将企业的账目进一步细化，方便后续的土地增值税的核算和管理工作。其次，房地产企要加强销售台账的管理工作，及时更新台账的内容，使得业务部门和财务部门之间沟通起来更加顺畅，对于销售合同档案的管理和保存工作也要予以足够的重视。另外，房地产企业要严格把控好房地产各项目的支出，并将其作为公司的重点工作。相关财务人员要将成本预算的细节标示出来，使得项目明细更加清晰，便于后续的考察和核算。此外，还要做好土地增值税的监督核算工作，进而规范工作人员的行为，提高他们内心的责任意识。这个工作的开展可以通过开发项目之间的成本费用进行比对，有效进行检验房地产开发商是否出现虚报捏造建筑成本的情况。另外，房地产企业本身还要建立科学完善的内部管理制度，结合公司的实际运营情况进行分析判断，明确公司生产经营中的风险因素，运用科学的管理方式有效规避风险，从而促使企业获得更好的发展。
四、结束语
房地产企业土地增值税的清算方面，需要弄清楚清算的步骤，清算的单位还有清算的条件，并且明确清算过程中的注意事项，公司还要准备全面的清算资料，深入认识和了解相关的清算标准等一系列问题，从而做好房地产行业的土地增值税相关的清算工作，有效降低税务纠纷产生的可能性，保障房地产企业有序的生产和运营。
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