21家房企负债激增七成龙头出手并购潮汹涌
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作者: 王熙上
楼市大考之下，又到了一年一度公布成绩单的时候。
据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业(600603)一家亏损，实现盈利的公司达20家，销售业绩普遍飘红。而在这20家盈利的房企中，有16家公司的业绩取得同比增长，这意味着在已披露年报的房企中，有近8成的公司实现业绩增长。
伴随业绩大幅飙升的，还有高企的资产负债率。除了3家ST公司，包括万科A (000002)、保利地产(600048)、华侨城A(000069)等在内的18家上市房企中，有14家资产负债率同比上升。小企业资金链正面临的考验更加严峻，行业或将迎来新一轮洗牌。“我预计2011年是房企的并购年，会有一些开发商主动退市。”业内人士如是说。
业绩两极分化明显2月份销售全面下滑
数据显示，上述21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，较2009年的893.19亿元同比增长24.94%；实现净利润167.15亿元，较2009年的118.48亿元同比增长41.08%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%。
在这21家已披露年报的房企中，万科、保利两大巨头贡献净利润121.03亿元，占21家房企净利润总和的72.4%；营业收入合计866.07亿元，占比更是高达77.5%。其中万科去年实现营业收入507.1亿元，较上年增长3.75%；实现净利润72.83亿元，较上年增长36.65%。保利去年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%；净利润为49.2亿元，较上年同期增四成。此外，2010年万科和保利还分别取得了销售突破1000亿元和600亿元的成绩。
大型房企风光无限，相比之下，小型房企艰难度日。
ST兴业本来指望通过资产注入的方式完成华丽转身，但由于遭遇房地产调控，导致其注入房地产资产失败，使得旗下没有任何可销售的项目，2010年的营业收入为零。为了摆脱重组困局，ST兴业已经开始将目光转向新能源产业。同命相怜的还有ST东源(000656)，在公布金科集团借壳方案一年多后，其重组仍然没能完成。公司2010年虽然实现盈利2384万元，但主要仰仗于处置非流动资产实现收益以及其他应收款坏账准备转回。不过，如果2011年房地产重组的闸门仍然不能放开，ST东源也将面临更大考验。
随着宏观调控的深入，开发商纷纷担心，房企的好日子或许即将到头。万科在年报中指出，2010年房屋新开工增速达到近十年来最高值，未来的新房供应充裕并推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，可能对一年后的住房供给产生影响。在各地实施房地产调控细则后，万科认为，这将对市场产生明显影响，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
华丽家族(600503)也认为，面对新一轮宏观调控措施的出台，将使市场观望气氛渐浓，市场景气指数下降，市场持币观望普遍，进而对房地产市场带来冲击。
眼下最受关注的还是第三波调控对市场销售的影响。数据显示，北京、上海、深圳三地楼市2月成交量均出现超过五成的大幅下挫，其中降幅最大的上海达到八成。房企的销售数据也不容乐观，2月份销售全面出现大幅下滑。保利地产2月份实现签约面积22.28万平方米，实现签约金额24.72亿元，分别较一月份下滑54.9%和49.8%。万科2月销售数据虽然同比大增，但环比明显缩水。当月实现销售面积为54.9万平米，销售金额60.8亿元，环比均缩水七成。
近日，德意志银行发表的一份针对内地房企的研究报告认为，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至最低，并在一段时间内维持低位。部分开发商受影响较大，为刺激销售，这部分开发商可能会率先降价。
资金链告急至三季度进一步恶化
“由于行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”万科董秘谭华杰在3月8日的业绩发布会上做出上述预判。
开发商们的担忧并不是没有理由，在房地产企业营业收入、净利润大幅增长的同时，行业负债更是节节攀升。
这21家已披露年报的房企2010年末的总负债已经高达3441亿元，较2009年末的1987亿元增长了73.16%。而同期，这21家房企的总资产仅增长了55.06%，为4627亿元。其中，一年内到期流动负债几近翻番，从2009年末的148亿元增加至2010年的268亿元，增幅高达81%。
从资产负债率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地产企业中，保利地产、华远地产(600743)、中华企业(600675)、莱茵置业(000558)、万科、空港股份(600463)、中航地产(000043)、嘉凯城(000918)等9家公司资产负债率超过70%。其中保利地产以高达79%的资产负债率位居第一，同比上升9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%，而2009年则分别为73%、70%和74%。万科资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升8个百分点。
国泰君安房地产分析师邓京晶表示，“目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。”
据Wind资讯统计，2009年末，上述21家房企的现金流量净额为89.92亿元，而到了2010年年末，这个数字却下降到-254.44亿元，降幅超过400%。其中保利地产的现金流从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至-223.7亿元，较去年同期下降1854%；华侨城的经营性现金流净额从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元；目前现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。分析人士认为，上市房企经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。
业内人士表示，经营性现金流的减少，一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来，即使去年四季度有所回暖，但全年房地产销售也没有2009年好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。而且，受国家严厉的调控政策影响，房地产资金充裕度还将呈现下降趋势，按此趋势发展下去，到三季度房地产公司的现金流将相当紧张，特别是一些中小房地产公司。
国家统计局数据显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两亿元，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。
由此看来，下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大，一些房企扛不住的时候，正是资金实力雄厚的地产大佬们低价收购优质项目的好机会。
并购潮暗涌行业迎来大规模洗牌
事实上，几乎每一轮宏观调控过后，大型房地产企业的市场份额都将出现一定增长。有数据为证，“万保招金”四家房地产企业，2010年的市场占有率已由2009年的3.16%上升至4.13%。
年报显示，万科在2010年期间一共收购了24家房地产企业，合计支付收购对价约22.19亿元，平均每15天就有一家地产公司被纳入万科旗下。这些并购动辄涉及金额数亿元，2010年12月3日，万科收购海南诗波特投资有限公司80%的股权支付现金对价8.9亿元；12月15日，万科收购昆明申城房地产开发有限公司100%的股权支付现金对价4亿元；10月20日，万科与中信地产签约收购北京赢嘉中心则耗资高达11.5亿元。
按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。王石曾在2008年业绩会上表示，万科目标在2014年将市场占有率提高到4%。而在2008年，万科的市场占有率为2.34%。
3月8日，万科在2010年的业绩发布会上表示，今年行业可用的资金肯定下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。而在此之前，万科在广州一场悄无声息的豪宅项目收购案，似乎拉开了今年房地产市场上 “大鱼吃小鱼”的序幕。调控之下，房企之间并购潮汹涌。
Wind数据统计，到目前为止，2011年有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及交易金额高达约300亿元。
China Venture投中集团研究报告显示，房地产行业并购案从2010年四季度开始即呈现活跃态势，尽管2011年前两个月并购市场整体活跃度不足，但相比其他行业，房地产企业并购交易规模仍较大。
“现在是大浪淘沙最好的时机，在调控政策之下，中小企业不好做，正是大鱼吃小鱼的时候。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示。
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