产权式商铺的冰火两重天
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作者: 本刊编辑部
黄志是房地产咨询顾问公司的一名高级咨询，有着几年的行业经验，2004年他花44万元投资商铺，目前对于自己这项投资的收益率还较为满意。而另一位投资者张小慧则没有这么好的运气，下狠心投入的几十万元，因商家经营风波而本无归。
同样是投资产权式商铺。一个安然无事、坐等收益，一个却水深火热、欲哭无泪，投资命运的不同，反映了投资者在选择商铺项目和规避风险方面能力的差异。
黄在投资商铺之前，非常谨慎地仔细对比分析了几个商铺项目，最后才决定选择一家带租约型的商铺。该商铺总房款为110万元，贷款66万元(10年)，月供为6600元／月。44万元的首付和6600元的月供并不影响其目前的生活水平。按照黄志的计算，假如市场平均投资收益率为10％左右，根据市场平均估价，租金为5．5元／天／平米，年租金收入(约11万元)减去年供款(7．9万多元)，年收益为3．1万元，10年净收益则为31万元。10年后资产总额141万元，毛利润为97万元，平均年收益9．7万元。这样的话，忽略其它因素，10年后，黄志就会拥有一套110多万元的商铺以及97万元的租金收入。作为一名具有专业知识和实践经验的投资者，黄志总结了商铺特别是产权式商铺投资的风险及规避之道。
产权商铺有风险
小产权分割型
小产权分割型的特点在于产权和经营权分离，这意味着投资者在购买商铺、成为业主之后无需插手商铺的经营管理或者转租事宜，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理即可，业主可根据与发展商的合同约定，坐等回报、共担风险。
小产权分割商铺在推出之初广受欢迎，因为开发商一般会打出3～5年内8％～10％的年投资回报率的承诺，以投资回报率10％来计算，大约6～7年可收回投资成本。加上拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。例如中关村科贸中心开盘的时候，推出了7万元买5平米商铺，开发商承诺年返回收益率为8％，5年后回购部分商铺。这在当时引起了相当的关注度，仅在开盘当天就吸引了上百人到场。
虽然这种投资模式起点较低，但缺点同样显而易见。对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险在无形之中增大了。小产权分割型因为后期不断引发的经营招商问题，越来越多地被人们所诟病。
仅在京城，商业地产的销售方式上采用这种模式的项目就有多家，典型的包括韩SHOW、白云市场、中关村科贸中心、第一城、碧溪家居等项目，而遭遇麻烦的项目也不一而足。譬如，第五大道南面不远处号称全国首家“体验式”主题卖场的“巨库”遭遇了分割出售的负面影响，以致500多个小业主被套，虽投诉开发商也无力挽回危局，张小慧的投资失败即为一例。
带租约型
带租约型实质上是售后返租的改良，开发商按照经营面积将整体商业物业进行划分，然后先招租招商，继而根据租金再进行出售。
“相对小产权分割商铺，带租约出售商铺更显其投资的稳定性，风险相对较小”，作为咨询师的黄志如是说道。带租约出售方式的商铺对业态规划、业态组织要求较高，由于划分面积较大，买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况，所以，从经营稳妥性考虑，带租约出售方式优于小产权分割型。但是并非所有此类商铺都能稳妥运作，黄志提醒投资者，为了保证投资安全，在购买带租约出售的铺位时，投资者需要了解这些铺位是不是已经有租约合同或者有意向租户，同时要在商铺买卖合同上注明租赁时间，以及附带租金递增等条款，避免因开发商设陷而蒙受损失。
规避风险有方法
黄志从专家的角度提出了3个规避产权式商铺投资风险的办法。
物业条件 投资带租约出售的商铺，必须考察它的物业条件。如果单纯从经营稳妥性来考察，似乎带租约出售方式优于小产权分割型，但并非所有此类商铺都是如此。针对一些商铺的经营失败，他认为其更多是源于物业条件的匹配不足，致使很多业态无法进入。所以，对于带租约出售的商铺而言，由于租约先行，物业条件显得至关重要。 寻求担保引入第三方责任担保不失为投资者规避风险的较好办法。目前京城在售的这些产权式商铺中，比如韩SHOW百货就通过北京(中国)华海投资担保有限公司进行合同担保，百货经营方支付担保金，一旦经营出现问题无力兑现合同承诺，则由投资担保公司进行相应的赔偿；第一城则是由拥有138亿元总资产的中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。有没有担保单位以及担保单位的具体实力是投资者在投资产权式商铺时需要考虑的重要内容。
慎签合同 与开发商签定合同时应包括以下内容：第一，与开发商在合同中详细约定补偿措施；第二，在购买商铺前应了解到开发商承诺的投资回报是从商家进驻之日算起还是从购买时起，对于已经附带租约的商铺，投资者应仔细阅读租约合同；第三，投资者还应明确一旦周边商户有所变化，开发商如何进行调整，因为这关系到整个商业物业的经营状况，以及所购物业的投资回报。最好能在合同中约定开发商对商业业态规划不能进行大范围调整。
本文作者系易铺网CEO
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