中国住房市场２００８年１季度价格形势分析

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　　 今年１季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，1～3月环比涨幅分别为0.3％、0.2％和0.3％，明显低于去年月均1％的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。
　　
　　今年１季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。
　　
　　一、基本情况
　　
　　（一）房价涨幅总体趋缓。今年１季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，1～3月环比涨幅分别为0.3％、0.2％和0.3％，明显低于去年月均1％的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。二手住房价格运行态势与新建住房价格运行态势基本一致。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以来一直呈负增长，个别楼盘比其前期最高销售下降较多；杭州、南京等长三角城市房价基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。
　　（二）住房成交量持续下降。今年１季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4％；销售面积9500万平方米，同比降低0.3％，虽然商品住房销售面积仍然大于竣工面积，但销售面积已呈现小幅下降趋势，未来住房供求矛盾会有所缓解。
　　（三）房地产投资快速增长。今年1季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3％，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7％和36.7％。
　　（四）房地产开发交易成本持续攀升。一是土地交易价格明显上升。随着征地制度和土地使用制度改革和严格土地管理等措施的逐步深入，土地资源价值显著提升。2007年1～4季度，居住用地交易价格涨幅分别为8.9％、16.2％、17.4％和11.2％。2008年１季度，居住用地交易价格上涨21.7％，明显高于去年同期涨幅和住房价格上涨幅度。二是住房开发建设和交易成本增加进一步推高房价。资金和劳动力等生产要素价格逐步上升，强制型住房节能环保标准的实施，拆迁费用的提高，建材价格的上涨，导致住房开发成本持续上升，对房价特别是中小城市房价产生明显影响。
　　
　　二、走势判断及建议
　　
　　从当前宏观经济情况看，流动性过剩、人民币升值对包括房地产在内的资产价格有一定拉动；钢材、人工成本的快速上升，也会推动住房价格特别是中小城市住房价格的上升；近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，同时，随着我国经济增长放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。我们认为，部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。
　　
　　当前，要密切关注住房市场发展情况，加强对房地产市场走势的分析和预判，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施；着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势。
　　一是要着力解决城市低收入家庭住房困难。要按照《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，进一步建立健全城市廉租住房制度，逐步扩大廉租住房的保障范围，合理确定廉租住房保障对象和保障标准，切实落实廉租住房保障资金，多渠道增加廉租住房房源。要改进和规范经济适用住房制度，合理确定经济适用住房建设标准，规范经济适用住房供应对象，严格上市交易管理。
　　二是要调整居住用地供应结构。在严控土地管理的同时，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量,不得低于居住用地供应总量的70％。同时要合理引导住房需求。严格控制第二套住房的信贷政策，抑制不合理住房需求。
　　三是要加强房地产市场监管。要严格经济适用住房价格、廉租住房租金标准和政策租赁性住房租赁价格管理，使经济适用住房销售价格和廉租住房租金与城市低收入家庭经济承受能力相适应，切实体现政府给予的各项优惠政策。要明确对限房价、限套型的普通商品住房的销售价格，实行政府指导价管理，按照低于周边同品质普通商品住房销售价格的一定比例，合理确定最高销售价格。同时，要加大市场整治力度，制止哄抬房价等违法违规行为，合理引导正确的舆论导向，促进住房市场健康发展。

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