银行信贷与房地产价格关系研究综述

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　　【摘要】为确定银行信贷与房地产价格的关系，从理论和实证两个方面回顾总结相关领域的最新研究成果。结果表明，银行信贷可推进房地产价格的上涨，而房地产价格上涨又促进银行信贷增加。研究可为保证房地产行业和银行信贷产业平稳健康发展、实现我国金融系统和实体经济的稳定增长提供参考。
　　【关键词】银行信贷 房地产价格 作用关系 综述
　　一、引言
　　自1998年市场化改革，我国房地产行业快速崛起，已经成为国民经济的支柱产业。不同于其他行业，房地产行业具有价值高、周期长等特点，属于资本密集型产业。但是，目前房地产行业融资渠道较为单一，多为银行信贷。银行信贷俨然成为推动房地产行业发展的重要动力，也是推动房地产价格上涨的主要原因。事实上，随着房地产的快速发展，银行信贷规模逐渐壮大，信贷风险也不断增强。
　　为了保证房地产行业和银行信贷产业的平稳健康发展、实现我国金融系统和实体经济的稳定增长，国内外学者一直致力于银行信贷与房地产价格关系研究，并取得较多的研究成果。因此，本文从理论和实证两个方面着重回顾总结2015年及以后的最新研究成果，确定银行信贷与房地产价格的关系，为后续相关领域研究和政策制定提供参考。
　　二、银行信贷对房地产价格的影响
　　（一）理论分析
　　对于银行信贷对房地产价格的影响，目前国内外学者多从房地产企业和居民两方面获得的银行信贷进行研究。
　　韩贤君分别分析了房地产企业和居民获得的银行信贷对房地产价格的影响规律，发现房地产企业获得的银行信贷增涨对房地产价格既可能有正向推进作用，也有可能有负向推进作用，应视不同时间不同区域的具体情况确定;居民获得的银行信贷对房地产价格只有正向推动作用。这主要由于房地产企业可以利用银行信贷进行房地产开发，奠定卖方优势，促进房地产价格的上涨，但是一旦房地产企业供房过多，形成买方市场，房地产价格可能会出现降低的现象。而居民获得的银行信贷值会增加购买能力和市场需求，进一步形成卖方优势，推动房价的上涨。
　　曹雪也从房地产企业和居民两方面确定了银行信贷对房地产价格的影响规律，得到了类似的结论，并进一步提出，虽然房地产企业获得的银行信贷对房地产价格增涨可能会有反向作用，但是房地产的供给受到其他因素的制约，买方市场很难形成，房地产企业获得的银行信贷很难出现反向作用的现象。
　　增详月也得到了类似的结论，并进一步发现，银行信贷还会增加居民刚性需求和投资性需求，进一步推高房地产价格。
　　（二）实证分析
　　目前，国内外学者多利用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解等方法，进行银行信贷对房地产价格影响的实证分析。
　　曹雪以1995-2015年山西房地产价格、银行信贷用、经济增长为基础数据，采用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解等方法进行了实证研究，结果发现银行信贷可以显著影响房地产价格，房地产价格随着银行信贷规模扩大而上涨。
　　增详月选取我国30个省市自治区2000-2015年数据，将房产税、居民收入、滞后一期的房地产价格、五年期贷款利率作为控制变量，并根据地理位置进行全国、东部、中部、西部的银行信贷对房地产价格影响的实证研究。研究发现，银行信贷整体上推进我国房地产价格的上涨，在东部、中部、西部也呈类似的规律。
　　韩贤君选取2002-2016年全国30个省市自治区的房价、银行信贷、主地价格、国内（地区）生产总值，进行银行信贷对房地产价格影响的实证分析。结果表明，全国、东部、中部、西部的银行信贷均可以推动房地产价格上涨，其中东部推动最强，西部次之，中部最弱。
　　通过对比理论和实证分析结果，实证分析结果未出现房地产企业获得的银行信贷对房地产价格上涨的反向作用，这主要是由于银行信贷对房地产价格传导机制造成的。银行信贷对房地产价格影響机制主要有两种：其一是房地产企业获得更多的银行信贷，其垄断能力和议价能力也得到增强，进而可促进房地产价格增长;其二是房地产企业获得更多银行信贷，其投资规模也将增大，进而会增加房地产数量的供给，甚至出现买方市场，促使房地产价格的降低。但是目前房地产行业处于卖方市场，很难形成买方市场，其一的影响机制明显强于其二。因此，实证分析结果只展现房地产企业获得的银行信贷只推进房地产价格的上涨。
　　三、房地产价格对银行信贷的影响
　　（一）理论分析
　　丁何颖进行了房地产价格对银行信贷影响的理论分析。结果发现，房地产价格上涨会强烈地增加银行信贷规模，促使银行继续向房地产企业进行信贷。
　　韩贤君从房地产企业和居民两方面分析了房地产价格对银行信贷的影响规律，发现房价上涨会增加房地产企业获得的银行信贷总量，但房地产价格上涨对居民银行信贷需求的影响是正向推动还是负向推动，难以通过简单理论分析进行确定，需要通过实证进行验证。
　　薛蓓蓓分析房地产价格对银行信贷供给与需求的影响，发现房地产价格直接影响居民和企业对银行信贷的需求，其中房地产价格上涨对居民银行信贷需求是多方面的，需要通过实证进行验证，对企业信贷是促进作用的;房地产价格直接影响银行信贷的供给，房地产价格上涨会变相提升资产质量，改善银行资产负债表，提高银行信贷供给水平，扩大银行信贷规模。
　　（二）实证分析
　　丁何颖选取苏州市1995年1月-2013年12月商品房平均价格和银行房地产信贷资金，通过协整检验相关性和向量白回归模型的方法，对房地产价格和银行信贷之间的关系进行实证分析。结果表明，房地产价格的上涨会促使银行信贷规模的增多。
　　韩贤君选取全国30个省市自治区，并分为东中西部三个区域进行房地产价格对银行信贷影响的实证分析。结果发现，短期内东中西部的房地产价格上涨都会推动银行信贷规模，西部推动能力最强，中部次之，东部最弱。
　　薛蓓蓓选取35个省会和计划单列市的房地产价格、银行信贷规模、代表需求市场的人均可支配收入、代表供给市场的土地成本，利用平稳性检验、协整检验、向量误差修正模型、格兰杰因果关系检验、脉冲响应分析等分析方法进行实证分析，发现短期内房地产价格上涨对银行信贷的具有快速持续正向推动作用。
　　四、结论
　　本文从理论和实证两个方面，回顾总结了2015年及以后的银行信贷与房地产价格关系研究成果，确定了银行信贷与房地产价格的关系，可总结为：
　　（1）理论和实证分析均发现房地产企业和居民获得的银行信贷对房地产价格凸显正向推进作用。由于卖方市场的优势，房地产企业获得的银行信贷很难形成负向推进作用。
　　（2）理论和实证分析均发现房地产价格上涨对银行信贷具有快速持续正向推动作用，但是房地产价格上涨对居民银行信贷的需求是多方面的，需要后续进行实证验证。
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