新形势下关于房地产成本控制与管理的新思考

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　　摘    要：随着社会经济水平的发展，房地产行业也呈现出突飞猛进的发展速度。国家越来越重视房地产行业的发展，颁布了相关的法律法规对房地产行业进行了相应的管理和调控。在市场经济环境下，房地产行业竞争日渐激烈，想要提高自身的竞争力就要从成本控制和管理工作入手，以此强化企业的综合竞争水平。企业要将成本控制作为管理工作的重点来落实，这是企业稳定发展的关键。成本的控制和科学化管理是企业实现市场竞争发展的首要之路，所以我们要强化科学管理，重视成本控制，以此提高房地产企业的综合竞争水平和实力。
　　关键词：房地产企业;成本控制;管理;新形势;思考
　　1  房地产企业的成本构成
　　房地产企业的成本构成有直接和间接成本两部分，前者分为不变直接成本和变动直接成本，后者则由机会成本和管理成本两部分组成，一般情况下土地、设计、建安成本等都可以计入不变直接成本当中，以上几部分的成本在一个项目当中比较稳定而且可以提前预算，后续发生就可以保持不变。土地成本主要指在招拍挂过程中所产生的土地费用，是一项相对固定的成本投入，忽略掉建筑材料的价格波动，建安成本在设计风格和建筑级别确定的情况下能够较易预测，也很稳定。变动成本主要说的是融资成本，目前大部分指银行贷款利息。现在房地产企业的主要融资来源都是银行贷款，就算是提前对项目施工期间所需资金进行预测，但是不能确定还款日期，所以这一成本和项目的进展有直接关系，有很大的变动性。
　　2  新形势下房地产企业成本控制的重点和原则
　　新形势下房地产企业的成本管理部门要重视企业成本控制，将房地产建设当中的各个环节进行分解实现最优控制局面，确定不同任务环境的影响因素。确定不同人物需要完成的目标，确定资源、资金、时间、质量、验收标准和上下关联任务几方面的具体要求，这些内容是影响任务完成情况的重要标准，只有实现不同任务的控制，才能实现整体的成本控制。成本控制要重视实用性原则，选准目标对象将成本控制落实到实处;还要重视合理性原则，根据不同项目进行符合全局发展的的成本控制;再有要重视全过程监控原则，保证所有人都参与到管理控制工作中，将管理工作落实到工程施工的全过程。
　　3  新形势下房地产企业的成本控制管理方法
　　3.1  科学定位 有效配合 有序监控
　　房地产企业要明确管理部门的职责，将管理落实到成本控制的全过程中，从工程成本管理和人力成本管理两方面入手实现工程全节点的成本控制。企业方面要保证全员参与，通过系统的考核和评价找出不足，重新设计并强化绩效考核，实现项目的成本管控。另外要实现不同部门的合作，在有效的配合下实现项目的进度、成本和资金几方面的管理，保证效益最大化的落实。再有就是要重视监控，保证成本始终在可控范围内，及时做好风险提示预警。
　　3.2  制定目标，细分和执行好成本计划
　　设定目标成本，按照规范的成本结构框架分解目标成本，依照预算计划将其落实到各个部门和环节，实现行动安排的可执行化，在实施的过程中要随时对结果和目标进行分析对比，找出不足总结原因，不断完善并改进。让全部工程参与者意识到目标成本控制和个人利益的重要关系，集体为这一目标努力。
　　3.3  落实科学的成本管理与控制的方法
　　首先运用动态控制法构建任务模型，将不同任务内容的关系和影响总结起来，任何一项发生变化其他任务就会有变化，所以整体成本也会产生变化，这样就能够判断项目的成本是否在目标成本的控制范围内;其次是静态控制法，要在实际管理工作中将目前市场中额定成本、最高成本、最低成本等能够影响任务进度的因素考虑进来，要把每个子目的成本按照目前实时情况进行精确设定，只要满足单子项的时间进度计划以及成本在最高、最低范围内要求的子项都认为是受控的。
　　3.4  构建完善成本互控体系
　　要构建并完善成本互控体系，严格的按照开发流程进行管理，改变不合理、不规范的操作过程，将被动控制转换为主动有序地控制，这样能够降低损耗，节约资金，实现成本的控制。在制度流程的构建过程中，要同时建立企业成本互控体系，这一体系的构建是为成本控制、工程管理、財务管理几部门实现互相监督而搭建的桥梁，作为控制机制的主体部门，成本控制部门要落实管理基础工作，保证成本管理工作顺利进行，另外，房地产企业的成本控制部门还要做好进度、质量和成本的整体管理，实现三者统一落实的有效融合，以上工作的任何一点出现偏差，就会影响整体成效，如果在某个环节上出现问题，就会影响整个体工作的成效。不如采购部门费了很大周折购买到质优价廉的钢材，但是影响工期，这样的工作对成本控制是否有效就要细致分析。另外一种为了快速完成工程，而忽视其他部分的质量也是不可取的行为，我们要顾全大局，统一管理统筹考虑。
　　4  结论
　　社会经济水平的发展决定了房地产行业的快速成型，但过快的发展速度也凸显了其专业化和精细化管理水平不足的劣势。面对国家新的发展形势，房地产企业要在政策的引导下做好成本控制管理工作，实现企业的生存和发展，保证在今后市场变化过程中能够不断完善自身的管理手段，强化制度和管理手段，实现房地产企业的长远发展。
　　参考文献：
　　[1] 王怀刚.浅谈房地产开发产品成本控制在方案设计和施工图设计阶段应关注的重点[J].河南建材，2017（4）：317～318.
　　[2] 郑怡婷.知识共享视角下房地产开发企业成本管理系统构建探析[J].现代经济信息，2017（3）：239.
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