住宅建设用地使用权自动续期规则的研究
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摘 要 在住宅所有权的无期限性和土地使用权的有期限性基础上，导致土地使用权、建筑物所有权二者相分离，并且这一冲突在我国长期存在。我国《物权法》第149条，住宅建设用地使用权期间届满，会自动续期，但是这并无法解决自动续期是否有偿、费用计算、续期期限等问题。基于此，本文重点对住宅建设用地使用权自动续期规则，并分析自动续期的完善方法。
关键词 住宅建设用地 自动续期 缴费 规则 措施
0引言
对于建设用地使用权期满相关的法律较少，主要有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》。这两部法律当中所提出的土地使用权到期之后的法律后果包括：（1）建设用地的使用权人在土地使用权到期是需要进行续期申请，并重新缴纳土地出让金之后，才可以继续使用该土地；（2）如果建设用地使用期满不按时申请续费，则国家可以无偿收回土地使用权和地上物有所权；（3）土地使用权者虽然申请了续期，但是由于受到了公共利益影响，因此续期申请未被批准。而《物权法》虽然不同于上述两个法律规定内容，并且在期满后续期定义十分模糊，这就需要展开进一步研究。
1住宅建设用地使用权自动续费规则
1.1无偿续期
房屋和用地二者不可分，客户在购买房产时，就连同了土地使用权共同购买，但是房屋和土地寿命有所差异，绝大部分人群在购买房产时都不会考虑所购买的房产在70年之后还会上交土地使用费用，这让很多购房者难以接受。这是自动续期中无常续期的一种要求，也就是在以房屋存在并且用途是居住的条件下，如果房屋使用权期满之后已经损坏或无法居住，则谈不上无偿续期的问题。
1.2有偿续期
在本质上说，城市土地是全民共有，但是不代表使用权续期是免费的。如果处于平均分配住房的社会当中，则免费续期理论上较为公平。而实际上是很多人不止一套住房，这样就会导致只有一套住房的居民受到不平等对待。土地收益具备非常强的财政性质，建设用地使用权有偿续期，作为财政的重要收入，这样才能够让政府有更多的资金投入到公共建设当中。则有偿续期的具体定义和标准，在法律层面上并没有给出确切的定义。
2结合自动续期规则，完善自动续期的措施
国内所使用的土地使用权续期是参考了香港土地使用权续期方案，而香港又是参照英国续期政策，再加上国际上的土地使用权续期政策更加成熟，因此可以借鉴国际经验中“有偿续期”方法，明确续期标准，从而实现续期政策的完善目标。
2.1分期缴纳土地出让金
我国出让建设用地时，通常都是一次性缴纳土地出让金，之后即可得到土地相应使用权。但是当今大部分新建工程都是高层建筑，很多用户共处在同一个土地上，这些居民的土地使用份额有所差异，所以在缴纳出让金時则要从综合方面考虑。通过缴纳税费的方法作为土地使用权续期缴费方法，如在征收土地税、个人所得税中，一次性缴费是十分困难的，所以要结合实际情况展开分期缴纳方法。住宅建筑使用者根据实际的经济状态，灵活选择一次性缴纳还是分期缴纳。如果是分期方法，则可以按照当时银行利率计算分期缴纳利息，并分为年缴、月缴等方法，这样即可在很大程度上降低了普通老百姓的负担。
2.2年租制的续期缴费
在住宅建设用地使用权到期之后，不同的建筑材料、结构、施工方案以及建筑物所处气候条件等，导致建筑物的使用寿命也有所差异。我国绝大部分建筑的使用年限都是70年，但是由于过去施工技术不完善、制度上的差异，也有部分建筑有50年，甚至是20年的使用期限，所以这部分特殊年限的住房采取补缴20年、50年的土地出让金方法，这样即可实现房产使用权的统一（70年）。如果土地使用权到了70年需要续期，可以配套年租金制度的统一管理方法。结合房屋使用情况和质量情况展开续期，理论上需要续期多少年则上交多少年的资金。我国地大物博，各个地方土地租金也有所差异性。地方政府需要结合近两年市场土地租金情况和当地人们工资情况综合评定每年的土地租金总额，并以此作为参考数值制定续期金额标准。该方法可以同时解决土地使用权续期和支付标准不统一等问题。
2.3结合住房供应体系展开续期缴费
现如今，住房供应体系主要包括商品住房、保障住房。其中，保障住房包括廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房等。特别是对于大城市来说，保障性住房对于低收入群体来说具有重要意义，也是住房保障体系、公积金的重要保障制度。对于住宅建设当中的用地使用权到期续期问题，住房供应体系是重要的切入手段，保障性住房、商品性住房由于住户标准不同，所以要采取差异性续期缴费标准。其中，商品性住房，是建设单位出售、出租给使用者，仅仅是房屋的交易，如果商品房土地使用权到期，则可以采用上述的分期缴纳等方法实现续期。而保障性住房由于是针对中低收入人群，所以要考虑保障性住房的公益性以及人们生活需求，所以在土地使用权到期之后，建议不收取任何费用，或大幅度降低费用。这样可以有效推动市场加强保障性住房的投资力度，进一步发挥社会公共效益，保障保障性住房建设的积极性，还有利于中低收入人群扩大消费，提高这部分人群的生活质量。
3结束语
综上所述，针对建筑所有权、土地使用权的矛盾问题，作为长期以来面临的问题，国际上也没有良好的解决对策。因此可以针对土地使用权续期规则，借鉴国际续期经验，对续期政策进一步完善，同时关注国家利益和群众利益，从而实现国家与群众的共赢。
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