根本违约之法定解除权的司法判断

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　　摘要：随着近年来房地产市场的火热发展，期房购买者与开发商发生纠纷的情形屡见不鲜。《合同法》第94条规定的法定合同解除权是双方维护自身利益的重要武器，然而，以根本违约为前提的法定解除权在商品房买卖合同中如何判断却不易，不同地区、不同法院的裁量有不同。本文紧贴实务热点，以一商品房预售合同纠纷的实务案例入手，以求得出法院在判定商品房买卖合同中合同目的的规则。
　　关键词：法定解除权;合同目的;根本违约
　　（一）案情简介：
　　陈某欲购买住房，遂与一开发商晨明置业公司（以下简称晨明置业）签订《商品房买卖合同》，约定购买其开发建造的商品房一套。尽管合同中约定的商品房类型为普通住宅，但实际上该商品房获审的房屋用途为办公，土地用途为商业。至房屋修建完毕，陈某在准备收房时发现其购买的房屋没有安装天燃气设施，与合同约定不符，陈某由此将开发商告上法庭，认为被告根本违约，导致其购买住房的根本目的无法达成，请求解除合同[1]。
　　根据《合同法》第94条第4款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同，合同目的无法实现是我国订立合同当事人享有合同解除权的法定事由。
　　（二）司法裁判觀点
　　本案的焦点在于购房者是否能够满足《合同法》第94条规定的合同目的无法实现，是否享有合同法定解除权。特别的是，本案一审与二审法院的观点截然相反。
　　一审法院基于购房者的住房购买目的和合同中约定的商品房类型，认定该商品房为“住宅”。并在此基础上，对于陈某订立合同的根本目的进行考量，认为该商品房无法安装燃气设备确实对于购房者日常居住产生巨大影响，无法实现合同订立之目的，因此认为晨明置业公司构成根本违约，认为陈某具有法定解除权。
　　二审法院却认为并未认定该房屋性质为住房。尽管陈某购置该商品房的主观目的为居住，但根据双方签订的合同约定该房屋用途为办公、土地用途为商业，加之该商品房土地使用期限不足40年[2]，将该房认定为商业办公用房，因无法接通燃气并不影响该办公用房的使用，不会导致合同目的的不能实现，因此晨明置业不构成根本违约，仅属于一般性违约。该房屋也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[3]规定的解除合同情形，因此陈某不具有法定解除权。
　　（三）判断要点归纳
　　纵观本案中一审、二审判决观点与结果，笔者认为对于商品房买卖合同根本目的的判断应注意以下两点：
　　首先，未能安装燃气设施是否构成合同根本目的无法达成的判断前提是厘清该商品房的性质，若基于住房判断，则很可能导致法定解除权的成立，反之，则为一般违约，陈某不具有法定合同解除权。但此判断不能以当事人一方的主观想法为准。虽陈某购房是用于居住，纵使燃气设备对于其实际居住影响非常巨大，但是根据其合同文本约定：房屋设计的用途、土地用途等方面都表示这一房屋是作为商业办公用房出售。《合同法》第94条中所指的“合同目的根本无法实现“同时需要结合违约形态、违约价值、违约部分对合同目标的影响程度等综合判断。对于合同目的为商业办公的商品房而言，燃气开通并非必须，燃气未安装对房屋使用未造成根本性影响，合同目的可以实现，该违约行为至多属瑕疵交付一般违约，晨明置业并不存在根本违约，陈某也就不能以无法实现合同目的为由解除该合同，而一般违约的违约方应当以继续履行、赔偿损失等方式来承担违约责任。
　　第二，不应以单方当事人脱离标的物客观条件和合同约定的理解和偏好使用去理解合同目。纵然陈某购买房屋的主观意图为居住，燃气设备对其居住影响巨大，但通常炊事仅是房屋功能中的一部分，且厨房器具的进步，使得炊事做饭无须完全依赖于燃气。事实上，即便家中安装有燃气，许多家庭还是会通过电能炊具使用电能满足日常炊事需要。因此虽陈某有使用燃气的主观偏好，但客观而言并不会影响房屋居住功能的实现，房屋未安装天然气设备也不会导致合同目的无法实现。
　　此外，除去法定解除权，在订立合同时通常还会约定合同解除的情形，但是无论是法定或是约定解除权都应及时行使，应当在约定期限内行使，法律未规定或当事人未约定期限的，应在经对方催告后在合理期限内行使。否则法律不保护躺在权利上睡觉的人，根据《合同法》第95条[4]规定此时解除权归于消灭。
　　注释：
　　[1] 成都晨明置业有限公司、陈菊平商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2017）川01民终4170号】
　　[2] 土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：住宅用地：全国统一执行的土地使用年限为70年;工业用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
　　[3] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，归纳了商品房买房人有权解除购房合同的12个法定理由，包括：1、不可抗力;2、先买后抵押的;3、一房两卖的;4、隐瞒无证售房事实的;5、隐瞒房屋抵押事实的;6、隐瞒房屋已出售事实的;7、隐瞒房屋为拆迁补偿安置房屋事实的;8、房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的;9、房屋主体结构质量不合格的;10、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%;11、过分迟延交付房屋的;12、过分迟延办理产权过户的。
　　[4] 《合同法》第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
　　参考文献
　　[1]韩世远.合同法总论（第2版）[M] .北京：法律出版社，2011.
　　[2]王利明. 论根本违约与合同解除的关系[J]. 中国法学. 1995（3）
　　[3]曹诗权，朱广新. 合同法定解除的事由探讨——兼论我国统一合同法的立法选构[J]. 中国法学. 1998（4）.
　　作者简介：周西雅（1993.7—），女，四川省眉山市人，成都市双流区四川大学民商法学专业 硕士研究生。
　　（作者单位：四川大学）
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